场空间。思南房地产开发历史已有五六年但由于直没有上档次开发商介入故楼盘品质较柢消费者对好楼盘概念不强。东建筑面积纯住宅和车库度假别墅框架每套面积平方套旅游度假酒店框架间客房旅游商品条街框架门面旅游服务中心兼会所框架旅游客栈框架停车场框架半地下共个停车位合计建筑密度道路面积绿化面积停车位门面拆迁工程费用建筑安装工程费元度假别墅含装修旅游度假酒店含装修设备旅游商品条街清水房旅游服务中心兼会所含装修旅游客栈清水房停车场安装工程费消防水电等元设备购置费变压器及配件台设备购置费智能系统保安系统等元设备购置费电梯元酒店专用基础设施建设费含管网化粪池等元室外水电工程费元园林绿化费含灯光系统等元土石方元道路工程元河堤小计二工程建设其他费用建设单位管理费含招标孔桩检测元设计费元勘察费元图纸审核费元工程监理费元工程质监费元城市建设配套费免交元检测费含防雷建筑检测元土地使用费元人防费设计费用场地准备及临时设施费工程施工水电等元小计元三预备费不可预见费元小计元四专项费用管理费用含工资福利招待费等元营销推广专项费用销售收入元营销劳务专项费用销售收入元建设期贷款利息万年元其他办证费用全部杂项元物管补贴两年元小计五成本总计六销售收入估计度假别墅旅游度假酒店旅游商品条街旅游服务中心兼会所旅游客栈停车场合计七税金八总成本各项费用税金九利润第四部分销售及资金回收资金回收分五阶段第阶段个月预计回收万元可用来支付基建工程款第二阶段个月预计回收万元主要用来支付建设工程款抵押贷款第三阶段个月预计回收万元支付税费及工程款第四阶段个月预计回收万元主要支付二期基建工程款第五期个月预计回收万元主要支付税费提取利润。第五章三个项目经济指标汇总及分析指标汇总表项目名称指标数据备注铜仁市金鳞半岛项目总用地面积总建筑面积投资元收入元利润投资回收期年建设期限思南东太鹭洲项目总用地面积总建筑面积投资收入利润投资回收期建设期限梵净山国际旅游度假村二期项目总用地面积总建筑面积投资收入利润投资回收期建设期限二个项目累计指标总开发建筑面积总投资元总销售收入元总利润元三指标分析东太地产下三个项目总开发量万总投资亿元总收入亿元总利润近亿元。据此测算出三个项目平均单方成本为元单方利润为元。三个项目总体投资回报率。由以上市走向和趋势项目类似于贵阳金阳新区。由于铜仁老城区负荷有限已经跟不上城市和人口增开需要。年位于谢桥铜仁市新市政府办公大楼落成并搬迁加上谢桥片区近年建成纵横宽阔数条大道整个谢桥片区派新城气象。本项目紧邻新市政府必须成为铜仁市新中心区投资潜力巨大被市民普遍看好。而本项目多栋高层气派布置也将不负众望成为铜仁另地标式中心高层建筑群落。本项目引进重庆上海等大城市流行摩尔商业概念将打造个类似于重庆解放碑产品极具投资价值。思南东太鹭洲项目投资价值思南高档高层楼盘之领袖思南作为个土地资源十分稀缺山地县城加之思南人口多消费能力强房价在铜仁各县中是最高而且直逼铜仁市房价具有较大利润空间和市场空间。思南房地产开发历史已有五六年但由于直没有上档次开发商介入故楼盘品质较柢消费者对好楼盘概念不强。东太地产作为铜仁高层高档楼盘引导者拟在思南打造个在品质和高度上都是地标性建筑案例并将消费者带到铜仁感受之前开发御风锦江等楼盘引导思南人民住宅消费心理。而东太鹭洲由于其居高临下地理位置大气现代规划具有强烈都市感外立面层高度都将使该项目成为思南高档高层楼盘领袖投资价值巨大。梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面桃源栖息地本项目与梵净山大门仅米之隔。项目背山面水前有薄雾环绕太平河和盘根错结老树后有梵净山原始森林俨然个世外桃源般栖息地是梵净山核心景区几块最佳宝地之。项目在规划上与周边自然环境脉相承在建筑上引入当地土家民大气现代规划具有强烈都市感外立面层高度都将使该项目成为思南高档高层楼盘领袖投资价值巨大。梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面桃源栖息地本项目与梵净山大门仅米之隔。项目背山面水前有薄雾环绕太平河和盘根错结老树后有梵净山原始森林俨然个世外桃源般栖息地是梵净山核心景区几块最佳宝地之。项目在规划上与周边自然环境脉相承在建筑上引入当地土家民族风格青山绿水民族风情尽在其中。加上以梵净山景区为依托闹中取静方便中不失离尘隔世之感是处养生休闲度假绝佳所在具有极大投资潜力。目前该项目期工程梵净山栖溪度假酒店已完工从第期工程情况看所到之人无不称赞其规划与自然环境每每流连往返而不愿离去。可以想象在东太年地产开发规划严格把关下二期规划也必将是个精品之作。四项目成功关键东太金鳞半岛项目成功关键规划开发节奏本项目成败核心在于是否既着眼未来而又立足当下在于是否打造出了适合铜仁未来都市核心。因此开发节奏和规划是关键。由于项目较大需要分期建设。由于资金需求量大又需要前期回收资金支持后期项目开发而项目对铜仁市民投资引导和实现也有个渐近过程因此在合适阶段推出合适产品实现快速变现是关键。本项目定位为铜仁新城核心这定位旦真正实现本身就会带来巨大商业价值。但这切基础是规划如摩尔商业考虑是否周全停车位等配套是否适应未来需要建筑立面是否具有都市感等等都将决定该项目是否能成为未来城市之心。思南东太鹭洲项目成功关键工程品质由于思南地处高地特别是思南高层建筑少市民对高层建筑还有个逐渐接受过程。例如楼高了是否安全电梯会不是因为停电而将人关住等等这些在高层遍布大城市已尼不成为问题问题需要对接触高层较少思南消费者进行解说。在工程品质上东太房地产公司已有高层建筑开发经验而在东太鹭洲规划阶段已请贵阳等地权威专家对项目地层地勘作过认真论证安全性上已有保障。但这切必须通过合适方式介绍给消费者使其放心购买。梵净山国际旅游度假村项目成功关键规划是项目是在块稀缺风景秀美地块上打造个度假天堂作品。因此规划成功与否是能否吸引消费者关键。只要打造出与自然环境浑然天气精品就不愁销售。五公司使命东太集团从年从事房地产开发那时铜仁还是处处破瓦房景象从东太建材市场到东太副食百货批发市场从凯旋春天到御风锦江东太集团直在做铜仁楼市场引导者先行者。无论从对开发趋势把握还是对最新前沿产品了解或是楼盘营销运作等等有年历炼都使东太对地产产品开发形成了自身套体系战略和方法。在年铜仁第个高层楼盘御风锦江出现后铜仁高层建筑开发才拉开帷幕形成至今丰富多样高层产品。作为铜仁楼市引导者东太集团将不断引导市场并向更深更广地产开发领域延伸城市地标高层建筑景区高档度假村城市核心商圈摩尔建筑将是东太集团下步重点发展方向。东太集团使命是永远站在城市发展和运营高度观趋势而先动打造超前而不过时产品并以此作为降低风险追求更大投资回报最好方式。六经济目标序号项目名称销售额元利润元备注梵净山国际旅游度假村二期思南东太鹭洲项目铜仁市金鳞半岛项目合计第二章铜仁市金鳞半岛项目第部分项目概况项目名称及建设单位项目名称东太金鳞半岛项目项目地点项目建设地位于铜仁市梵净山大道项目建设单位简介贵州纵横房地产开发有限责任公司为三级房地产开发资质企业公司位于铜仁市东太大道号成立于年注册资金万元法定代表人姜明柱。公司现有职工人其中具有建筑工程行业中级职称人经济师职称人大专以上学历人本科以上学历人硕士研究生人下设办公室财务部营销部和工程部四个部门属铜仁市东太集团下辖子公司先后开发建设了东太农产品大市场东太凯旋春天住宅小区开发建设面积超过万方。公司法定代表人简介姜明柱男年生于贵州省遵义鸭溪东太企业监事会总监事长期从事教育工作年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司贵州东太农业股份有限公司铜仁市东太房地产开发有限责任公司贵州东太物业管理有限责任公司贵州东太广告有限公司贵州致信典当有限责任公司铜仁市汇农物流有限责任公司贵州纵横房地产开发有限公去年里随着中国经济持续升温中国旅游业得到长足发展现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已被各级政府确定为国民经济发展新增长点。年我国旅游人数由万人次增加到万人次其中城镇居民由万人次增加到万人次。人均旅游消费由元增长到元。年我国人均超过美元标志着我国旅游业进入快速发展时期。随着高速公路网建设以及家用汽车数量快速增长大大提高了人们短程短期旅行便利程度城郊游周末游小黄金周游等短途旅行将更为便捷更为频繁。大城市公里以内郊区游农家游周边游等国内游将大规模上升。据权威部门预测年我国旅游市场游客总量可达亿人次左右旅游业总收入可达万亿元人民币左右。中国将成为世界最大旅游市场并且中国将取代法国成为最受欢迎旅游国家。到年随着我国人均翻两番目标实现旅数据可知三个项目总体平均成本在合理范围内且投资回报较好。第六章三个项目总体分析及结论个项目可行性研究分析效益分析铜仁市金鳞半岛思南东太鹭洲梵净山国际旅游度假村个项目总开发量万总投资亿元总收入亿元总利润近亿元具有良好投资效益。大势把握三个项目在各自地理区域和市场区域内都具有特殊地位金鳞半岛是铜仁市新城区最大最核心摩尔型商业住宅圈及地标式建筑群思南东太鹭洲是思南县引领高档高层住宅开篇之作梵净山国际旅游度假村则位居梵净山核心景区风景最优美几块绝佳宝地之。特殊地位必须有其与生俱来竞争优势这将成为项目运营成功最佳前提。二结论本项目无论是投资回报项目优势市场潜力等方面都有较好体现项目实施单位有年地产开发经验且具有战略运作眼光和能力因此本项目可行。正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看政府官员银行电信电力医院教育部门部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋主力军另外从事矿业商贸加工运输等行业个体户也希望通过购房改变居住条件。从区域上看如前所述随着城市发展乡镇客户将占到购买群体半比例左右乡镇是我们要大力挖掘其潜力市场。思南东太鹭洲项目市场机遇思南是铜仁地区人口大县之全县人口万人城区常住人口万余人。随着西部大开发战略实施思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期政策执行环境较宽松。目前思南房地产市场主要以刚性需求为主投资意识逐渐增强属自住型起步阶段房地产市场正是房地产市场发展大好时机。年前思南房地产市场处于起步阶段产品品质差不带电梯客户认知度不高但随着思南县整体经济持续向好房地产市场日趋成熟。至年市面首次出现电梯洋房销售价格有了质飞跃第章项目概要项目公司铜仁市东太房地产开发有限公司