位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善自然景色极佳。项目其风险可能来自区域因素替代品出现以及经济环境对购买力影响等。产品市场竞争力风险因素又可细分为品种质量生产成本及竞争对手因素等。技术风险拟采用技术先进性可靠性适用性和可得性可能出现问题。资源风险在投资项目决策分析与评价阶段对地下资源和地质结构情况尽管有所依据担限于技术能力局限性对地下情况有可能认识不足成为项目风险源。工程风险由于当地施工单位水平有限施工工程中存在风险本项目业态丰富设计变更较大对整体工程存在风险。投资风险投资项目经济效益与投资大小密切相关。因此投资方面风险因素对项目至关重要。这方面风险因素可以细分为由于工程量预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延外汇汇率不利变化导致投资增加等。这其中有人为因素也有客观因素应予仔细识别。融资风险投资项目经济效益与成本有关凡影响融资成本因素都应仔细识别例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高等。资金来源可靠性充足性和及时性也是应予以考虑因素。配套条件风险投资项目需要外部配套设施如供水排水供电供汽及上下游配套等在投资项目决策分析与评价中虽都作了考虑但是实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实问题致使投资项目不能发挥应有效益从而带来风险外部环境风险房地产项目开发过程中外部环境因素也是风险因素之包括自然环境经济环境和社会环境因素影响政策因素和政治因素。二风险防范对策市场风险防范对策我司将对市场进行动态跟踪研究并对其客户群消费心理需求行为进行研判断以最大程度减低这方面风险程度。为了提高本案进程减少本案开发市场竞争风险我司对本项目住宅产品进行了独特定位同时依据自身独特地理条件避免了项目同质化在规划和户型设计时应充分考虑产品附加价值。此外由上述分析可知本项目长期投资占了较大比重经营上将面临着定市场风险。在这方面将通过软硬件上塑造竞争优势吸引客源来规避。同时利用联盛集团在酒店娱乐业上丰富经验为各类消费者提供满意服务。技术风险防范对策在项目开发过程中与知名度高技术质量高外协队伍合作设计施工设备材料供应商等密切关注开发过程中利用到技术可靠性适用性可得性匹配性避免项目开发在技术方面风险。资源风险防范对策我司将尽快对项目在地块进行勘测对地质和地层构造做详尽精确分析项目开发时对周围存在能使本项目取得竞争优势资源加以保护。工程风险防范对策发展商应和优秀建筑或其他工程团体合作在项目运营过程中做好安全意识切严格遵守相关标准以避免项目在开发过程中甚至是施工中出现问题而造成经济损失。投资风险防范对策项目在开发过程中往往会因工程预计不足或设备材料价格上升导致投资增加等我司将充分发挥自身开发经验及专业人才队伍及当地人才队伍对此类相关计量进行相对精确预测并发挥集团化开发和统采购优势以在最大程度内降低投资中各方面相关因素造成风险。融资风险防范对策目前我国已经进入轮新加息周期在央行收紧信贷信号背景下本项目将控制开发速度和节奏保委派和本土化人才相结合人员构成公司治理结构清晰人员专业化素质较高部门制度健全以香港集团现代化垂直化管理方式为基础为住宅项目顺利进展奠定了坚实基础。项目概况项目名称国际商业广场住宅项目开发单位置业发展有限公司项目规划国际广场住宅项目位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善自然景色极佳。项目规划用地面积平方米总建筑面积平方米。其中地上建筑面积为平方米地下建筑面积为平方米。住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体综合性建筑。由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层地下层设计成停车场兼人防。第二节项目市场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势特别是年月份市区房地产投资额为亿元同比增长了年在国家宏观调控影响下市房地产投资增长依然强劲可见作为内陆中小城市市场起步较晚发展比较健康受到投资者青睐。开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大同期房地产市场成交面积增长。综合三个数据可看出市房地产市场供需基本平衡。年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康价格处于低位上涨状态年在受宏观调控影响下价格上涨预计今后几者青睐。开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大同期房地产市场成交面积增长。综合三个数据可看出市房地产市场供需基本平衡。年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康价格处于低位上涨状态年在受宏观调控影响下价格上涨预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比基础之上综观市房地产市场与本项目住宅部分最具有可比性项目有和通过对和项目实地调查可以看出区域内住宅地产市场前景项目概况位于本项目东北方向距本项目仅公里项目分别由层组成两栋住宅和栋层文化宫年淮安房地产市场价格走势元平方米现房期房年年文娱商业办公用房构建而成总占地面积平方米总建筑面积平方米。该位置得天独厚位于传统都心地段之上城市双轴线淮海南路承德南路左右逢源商业最繁华淮海路商业区紧紧毗邻市重点学校医院等生活配套设施应俱全社区四周被运河风光大运河广场紧紧围抱销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好二系超大型综合性商住楼项目总占地面积约平方米建筑总面积平方米。该项目东西长米南北宽米地面总高层建筑高度米其中商业两层第层沿街为带门面商铺第层到第二层是万多平方米大型卖场第层以上由各高层栋高品质住宅楼组成面积约平方米地下层为商业居住共有公用地下停车场与周边停车位起可以满足同时停放机动车辆非机动车约辆销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好小结本项目所在市是房地产市场热点区域周边各项目良好销售态势说明在中心地段优质房源还是具有较大购买需求另外本项目引进数家世界强商业企业对业态分布进行统规划统经营管理以大中小多种主力店带动人流形成业态齐全商业中心也为住宅销售带来非常大利好。第三节项目分析优势项目位于市中心地段优势较大尤其是本项目西边淮海南路作为市最为重要商业街紧邻本项目地理位置得天独厚前景极好。城市主干道四周环绕市内外往来便利交通便捷。本项目住宅全部为高层建筑高层俯瞰全景景观好视野开阔住宅户型南北通透采光通风效果好动静分离明显配套设施齐全。集团依靠商业地产品牌连锁开发模式引进乐购入驻将会极大拉动人气。项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。国际未来主流商业业态乐购超市精品店美食街等充分满足人们购物娱乐休闲餐饮文化等各方面消费需求。劣势由于本项目住宅为高层建筑建筑成本较高。由于项目地处闹市区如果处理不好可能会有噪声影响。机会市人口较多年全市人口达到万其中市区人口达到万已接近万人中等城市水平。近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势投资客较多未来项目市场发展前景较好。从近两年房地产市场价格走势可以看出房价在稳步上涨则说明本项目实现利润增长前景是比较可观。从近两年房地产市场供需分析市场需求量有上升趋势更有利于本项目销售阶段去化速度。市房地产市场目前发展态势较好威胁金马广场中央新亚国际广场淮海第城运河明珠天龙御城上城新世纪豪园等众多项目大规模开发使当地消费者有了更多选择空间与我们形成定竞争会相对影响销售阶段去化速度。综上所述地区缺少高档次生态宜居性住宅项目及高端国际化商业业态居住环境商业运营管理等与沿海发达地区有定差距这正是集团在商住地产方面优势具有生态宜居及商业综合运营管理经验集团在立项之处即具有排他性优势。目前市政建设和配套水平相对落后但在年之后住宅项目落成后无论从人口入住率消费水平还是其它相关经济指标上都将更上层楼成为地区排名前列城区。住宅项目以优越地理位置齐全商业业态高规格合作商家及众多世界强合作伙伴。在地区乃至附近地区都具有鲜明唯性。体验消费时代来临造就时代来临。目前集团在国内已开发和正在开发商业项目无论从总建规模还是投资规模上都处于国内商业地产开发水平前列。专业商业地产开发水平是项目成功坚实保障。由于住宅项目从各方面具有鲜明唯性和排他性必将从地区商业类项目中脱颖而出占据商住地产市场高端位置。第四节项目定位随着新经济时代来临市经济持续和良性高速增长市民收入不断增加市民住宅消费结构进步升级呈现多样化高品位特点。市场呼唤高档次高品牌生态宜居住宅及便捷丰富商业配套项目能代表国际特色新型宜业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益营业外收入减营业外支出加以前年度损益政府补贴收入四利润总额减所得税五净利润第四章资金筹措计划及具体说明本项目开发投资总额万元资金来源于三个渠道企业自筹资金占建设期投资额约为万元。银行贷款融资万元约占建设期投资。不足部分资金来源于前期销售回笼款。取得销售许可证条件说明根据市房管局发放商品房预售许可证条件规定按提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程总投资以上且建筑形象进度达到以上并已经确定工程进度竣工日期方可发放商品房预售许可证。我项目预计在年月份建筑形象进度可达到完成投资达到万元其中土地款万元拆迁费用万元政府规费万元建造成本万元即完成总投资已经完全满足市房管局发放商品房自有资金比例保证资金链条降低融资风险。本项目在开发融资过程中在确保融资资金来源可靠性及时性和充足性前提下可考虑多渠道进行融资以避免在工程进行中出现资金不足或短缺风险。对可售物业价格低开高走提高销售率快速回笼资金。配套条件风险防范对策项目在开发过程中需要用到外部设施配套如道路畅通供水供电等我司将在工程前期及时与有关部门保持沟通尽快落实各项配套条件在出现这些问题时应尽量尽快解决以保证项目开展及时进行。外部风险防范对策经济环境社会环境国家或地方政策法规在很大程度上影响着本