段实施大货车禁行政策每天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场定盈余公积金可供投资者分配利润应付优先股股利提取任意法定盈余公积金应付普通股股利未分配利润附息税前利润息税折旧摊销前利润深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表财务分析报表财务计划现金流量表单位万元序号项目计算期经营活动净现金流量现金流入营业收入深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告补贴收入其他流入现金流出经营成本营业税金及附加所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建设投资流动资金深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告其他流出筹资活动净现金流量现金流入资本金建设投资借款流动资金借款债券短期借款其他流入现金流出各种利息支出偿还债务本金深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告应付利润其他流出净现金流量附表财务分析辅助报表项目建设投资估算表序号工程项目估算价值备注费用名称建筑面积数量单价合计平方米元平方米万元工程费用经营设施蔬菜批发区深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告水果批发区干货批发区冻品区认证农产品加工区加工配送区果蔬精深加工中心肉鱼精深加工中心国际农产品代理储运中心仓储区综合服务大楼生活配套区二经营辅助及公用配套工程配套设施污水处理主配电垃圾处理公厕等公共清洁用水其他三场区总平面设施场区内道路场区内给排水深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告场区内绿化围墙及大门工程二设备投资检验检疫设备监控设备计量设备消防设备管理信息系统交易信息系统其他三工程建设其他费用土地使用费建设单位管理费勘察设计费用工程监理费工程保险费其他四基本预备费合计附表财务分析辅助报表项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告序号项目合计计算期总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措项目资本金用于建设投资用于流动资金债务资金用于建设资金用于流动资金用于建设期利息附表财务分析辅助报表总成本费用估算表单位万元序号项目生产负荷年份深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告水电工资和福利其他福利维修费其他管理费用经营成本折旧费含摊销总成本附表财务分析辅助报表固定资产折旧及其他费用摊销估算表单位万元序号固定资产原值折旧年限建筑工程折旧费居民生活水平较富裕吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构除正餐饭菜主副食品完美搭配之外多数人比较注重早餐乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定消费量农产品需求也向高质量需求转变。快速发展城市建设与特区内外交通条件变化由于特区内交通拥挤在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口急剧增长车辆快速增加特区内交通阻塞问题日益严重农产品在城市内运输难题日渐显现在特区外建设大型农产品物流中心以确保农产品流通成为大势所趋。随着特区经济快速发展人们生活水平日益提高私家车普及率越深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析来越高特区内交通不堪重负人们每天在路上花费大量时间对特区内交通逐步实施限制对农产品运输造成极大影响。目前特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场包括北环路和泥岗路大部分路段市对特区内小型大型货车实施限制由于布吉福田南山三个市场地处特区内市场发展受到制约。近期政府颁布特区内对大小货车实施了限制条令对于需要小时经营大型农产品批发市场给进入市场采购客户带来了越来越多不便。城市建设高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。经过多年快速发展城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带布吉福田批发市场如今已处于高档住宅区或高级商业区包围中城市总体规划和发展要求对农产品物流中心布局已提特区内市场发展受到制约。近期政府颁布特区内对大小货车实施了限制条令对于需要小时经营大型农产品批发市场给进入市场采购客户带来了越来越多不便。城市建设高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。经过多年快速发展城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带布吉福田批发市场如今已处于高档住宅区或高级商业区包围中城市总体规划和发展要求对农产品物流中心布局已提出了新要求。按照市城市规划研究所研究报告在未来数年内要将批发市场等车流人流量巨大物流中心逐步迁至特区外重新规划。年市人大和政协会议分别已经出现提案要求搬迁布吉和福田农产品批发市场以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局虽然未获得落实但随着城市建设不断发展和交通限制不断加大这种呼声将可能越来越大作为战略布局需要必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。特区外交通路网逐步完善为建设农产品物流园提供了良好基础条件深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析按照总体交通规划市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。截至底全市公路总里程已达到公里其中高速路公里级公路公里。根据规划十五期间市将投资多亿元新建改造道路基本建成七横十三纵快速路网。快速路网建设为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利交通条件。目前已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速还有许多道路在投资建设规划中主要包括深盐二通道全长公里工程总投资约亿元人民币建设中西明大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华全长公里总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中华观大道龙华观澜规划中盐坝高速路盐田坝光规划中龙岭大道龙华东莞大岭山规划中⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。深港同城化带来农产品需求增加与质量提高市年底公布了城市发展策略。在未来年功能定位中明确表达了与香港共同发展国际都会合作愿望。它提出深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析在区域发展策略方面将加强与香港在各个领域密切合作形成同城化发展形势。深港同城化不断发展使得以香港为中心东南亚农产品市场也成为我们市场主要客户。由于香港收入水平普遍较高对农产品消费量较大质量要求较严格本项目符合广大港人要求将为香港地区提供高质量农产品供给服务保障香港农产品安全稳定供应。香港地区生鲜果蔬等市场潜力巨大尤其是对名特优新产品无污染绿色食品需求量大香港市场是个近乎纯进口农产品消费市场这些农产品大部分通过进入。同时果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题多发品种也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决问题因此果蔬产品是项目认证产品配送中心重点经营品种。借助深港同城化政策优势把握时机扩大本项目辐射范围既可满足保障香港农产品供应政治需要也能为本项目带来高额收益。农产品安全保障需求日益提高农产品质量安全法颁布农产品质量安全法颁布和实施就是要建立农产品质量安全标准体系并引入农产品质量安全追溯制度有效解决农产品安全问题是对农产品实现从农田到餐桌全程管理从而保障人民对农产品消费健康安全要求。农产品生产有其特殊性不同于工业产品生产不能简单套用工业产品管理方法来解决农产品质量安全问题。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析农产品品种繁多。既有直接食用鲜活农产品也有用作食品原料农产品还有用作非食用工业原料农产品具有生物多样性鲜活易腐难储藏产品规格不易统特点。农产品生产环节多周期长。从农田到餐桌要经过农业产地环境农业投入品使用种植养殖收割屠宰储藏运输保鲜包装等多个环节生产环节多生长周期最短也在天以上不同于工业品生产。影响安全因素复杂。影响安全因素涉及到产地生产过程和采收储运等诸多环节危害因素多控制技术复杂污染评价手段有限。农捷通过年营运可收回投资体现了菜篮子工程风险小利润长期稳定特点。国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划已被列入市十五重点规划项目。项目用地符合选址原则地理位置优越地质条件良好交通方便水电供应有保障适合项目建设。项目建设有利于保障深港两地菜篮子稳定安全供应平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业属于风险小利润长期型稳定型增长项目具深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议广州市国际工程咨询公司有巨大社会效益和经济效益。因此国际农产品物流园项目技术上是可行经济上是合理建设条件是充分。建议和同类项目相比本项目具有较高容积率要求如何更好协调项目规划设计和实际使用要求之间关系将是本项目难点。因此后续工作中净值设备及安装折旧费深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告净值其他费用摊销净值折旧摊销费净值附表财务分析辅助报表营业收入税金估算表单位万元序号项目计算期营业收入万元交易额佣金收入蔬菜批发区水果批发区认证农产品加工配送中心租金收入蔬菜批发区深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告水果批发区干货区冻品区加工配送区仓储区国际农产品储运代理中心综合服务大楼生活服务区果蔬精深加工中心肉鱼精深加工中心税费及附加万元营业税城市维护建设税教育附加税置优越地质条件良好交通方便水电供应有保障适合项目建设。项目建设有利于促进市香港及珠三角地区现代农产品流通业发展保障深港两地菜篮子稳定安全供应平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业属于风险小利润长期型稳定型增长项目有利于巩固公司在农产品批发市场领域领先优势增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大社会效益和经济效益。因此国际农产品物流园项目技术上是可行经济上是合理建设条件是充分。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析第二章项目建设必要性分析项目建设背景市人口基数及农产品需求日益增长是个快速发展起来大城市具有流动人口众多平均年龄较小等人口结构特点食品消费需求逐年上升。人口基数大年市总人口已超过万十五期间年均增长率为照此增长速度市未来人口增长预测如图。年份单位万人按人均年第章总论项目及其承办单位项目名称国际农产品物流园承办单位市农产品股份有限公司法人代表拟建地点市龙岗区承办单位概况市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业市菜篮子重点工程是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自年成立以来以资本运营和管理创新为主要手段从最初万元注册资本发展成为今天总资产亿元净资产近亿元上市公司。近几年公司连续五次入选中国最具发展潜力上市公司强。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务集农产品生产加工进出口贸易物流配送及电子商务等相关业务于体成长为大型现代化农产品物流企业集团。市农产品股份公司是目前国内唯家从事农产品批发市场网