中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长城市。年全市总人口万人其中户籍人口万。有海外华侨万人港澳价格变化也将给本项目成本造成影响根据前述分析建筑成本上升每增加投资利润率变化约内部收益率减少净现值减少亿元。当建筑成本上升超过净现值将变成负值项目将不可行。有数据显示与年同期相比原材料价格居高不下年建筑材料木材钢材水泥人工费机械使用费分别上涨和。年年来建材价格上涨连同建筑工人工资上涨已经导致建安成本比原先上升了而且随着劳动合同法实施原油价格上涨运输成本上升铁矿石价格继续较快增原材料价格还有上升趋势发展商在选定施工单位和签订施工合同时必须考虑工程成本上升因素并在合同中加以限制。第六设计风险目前房地产设计环节存在问题第是对设计重视程度低楼盘设计水准差第二是只考虑国家设计规范和开发商主观好恶而忽视市场因素对设计要求。在这方面发展商进行详细市场调查摸准销售者需求通过设计招投标确定设计者采取优化设计和限额设计将设计风险降低到最低限度。第七物业管理风险物业管理在房地产各环节里特点是滞后滞后含义有两个是出现得晚要在客户入住后才出现二是如果发现有问题调整起来也慢调整效果要经过较长时间才能显示出来。物业管理另外个陷阱来源于销售承诺如果承诺失言就会给后期管理带来无穷无尽灾难诸如免费班车入住就开通小时热水等等所以严格控制承诺加强销售环节和物业管理环节配合。第八人民币升值潜力。受世界经济影响加上国内经济持续高涨人民币升值压力增大将造成资本外流但进口材料价格将会下降建筑成本降低。人民币升值对本项目实施有利有弊应加以防范。从长远和总体上来看房价升温房产升值是个大趋势在全球流动性过剩和人民币升值大背景下市场主流投资资金将流向别墅地段好房产高品质且性价比较高洋房以及商用物业等。第九章研究结论综上所述及估算结果表明该项目建设占地万平方米总建筑面积万平方米地下建筑面积约平方米地下人防面积约平方米地面可售面积万平方米可售车位个分三期建设三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目占地万总建面万总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇占地万总建面万工程费用万元三期包括二期商住高尔夫低层住宅安纳溪谷小镇占地万总建面万工程费用为万元。建设期为个月销售收入亿元经营成本亿元经营税金及附加亿元利税亿元税后利润亿元投资利税率投资利润税后率分别为净现值亿元全部投资税后大于零内部收益率全部投资税后高于贷款资金利率和人群在这里生活在凤凰山脉周围和珠江口些海岛沙丘山岗台地上都留下了先民们遗迹。自战国时期为百越之地到年正式定名为珠海县年改为珠海市并为省辖市。年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在珠海设置经济特区年珠海经济特区面积调整为平方公里。珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部珠江口西部和南部濒临南海是座著名花园式海滨城市内陆东面与香港隔海相望相距海里最近海岛相距海里南端陆地与澳门相连西面是新会台山县北面与中山市接壤距广州约公里距深圳约公里。全市总面积平方公里其中陆地平方公里海域平方公里海岸线长公里珠海拥有个岛屿有百岛之市美誉是珠三角中海洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长城市。年全市总人口万人其中户籍人口万。有海外华侨万人港澳同胞万人。珠海是我国重要口岸城市。设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸个二类口岸个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸九洲口岸是我国最大水路客运口岸。珠海市海陆空交通发达交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之港池可利用海岸线长公里珠海市高等级公路平坦宽阔四通八达连接国内各地。广深珠高速公路已年月底通车。广珠铁路于年月日动工建设全长公里总投资亿元按国铁Ⅰ级标准建设预留电气化条件和澳门运道年货运量可达万吨客运量可达亿人次。按现代化国际机场标准建设珠海机场占地万平方米机场跑道米已开通国内航线条每周个航班。珠海机场自年月通航至今已安全运营年南方主枢纽港之港池可利用海岸线长公里珠海市高等级公路平坦宽阔四通八达连接国内各地。广深珠高速公路已年月底通车。广珠铁路于年月日动工建设全长公里总投资亿元按国铁Ⅰ级标准建设预留电气化条件和澳门运道年货运量可达万吨客运量可达亿人次。按现代化国际机场标准建设珠海机场占地万平方米机场跑道米已开通国内航线条每周个航班。珠海机场自年月通航至今已安全运营年。年珠海机场旅客吞吐量有望达到万人次比年万人次增长运输起降架次同比增长服务范围从不足万人口珠海澳门逐步扩展到超过万珠江口西岸地区广阔腹地。预计年珠海机场旅客吞吐量能达到万。珠海属亚热带海洋性气候常受南亚热带季候风侵袭多雷雨。年平均气温月均温。月均温最低气温。年降雨量为毫米其中月占全年降雨量。珠海生态环境优美山水相间陆岛相望是全国唯以整体城市景观入选全国旅游胜地四十佳城市。人居环境流年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市中国最具幸福感城市等荣誉称号。珠海人杰地灵古往今来涌现出众多闻名中外英才。中华民国第位内阁总理唐绍仪首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳华南地区第位系统传播马克思主义者杨匏安中华全国总工会第任委员长林伟民省港大罢工领导人苏兆征清华大学第任校长唐国安我国第位世界冠军第届世乒赛男单冠军容国团我国第位在美国取得博士学位留学生容闳画家诗人文学家苏曼殊著名人民版画家古元中国近代著名实业家唐廷枢上海第家医院仁济医院创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。珠海历史古迹丰富拥有距今年左右青铜时代高栏岛宝镜湾摩崖石刻画光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统年至民国年建造唐家共乐园。珠海宏观政治经济环境入世香港澳门回归港珠澳大桥世界经济发展宣言航展为外资进入敞开了珠海大门。外资涌入基础设施完善造就了珠海四大特色经济近年珠海经济快速发展。中国已正式加入世界贸易组织市场开放程度更大境外投资者相继进军国内市场我国对外出口贸易亦大幅度增加。几乎所有经济学家都认为入世对于我国经济发展是利大于弊尤其是促进行政体制改革打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显促进作用。珠海作为我国最早对外开放经济特区之又有毗邻港澳独特地位入世后随着引进外资和出口贸易增多经济总量亦水涨船高。入世后随着外商投资抢摊国内市场境外资金将有相当部分投向房地产业从而不仅给房地产开发带来了充足资金而且还会带来先进技术和管理经验提高楼盘素质与品味。同时随着进口关税降低进口建材尤其是装饰材料价格相应回落使楼宇建造成本降低。此外外商投资国内房地产还引进些新型施工机械和建筑装饰材料这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放窗口近水楼台先得月。中国加入世贸外商将竞争我国市场许多国际财团和有实力商家就会在国内些大中城市寻找立足点除了上海北京广州深圳等城市会成为他们首选外珠海特区亦成为不可忽视目标。自从中国内地实行改革开放政策以来港澳与内地业已形成了互补互利相互依存相互合作共生共荣经济合作格局。随着香港澳门回归祖国这种优势互补合作关系将在国两制条件下形成新经济发展动力并创造出更加具有活力宏观经济环境。近年来香港和澳门与内地在贸易旅游投资交通制造业房地产等方面联系日益增强内地因素特别是广东因素正发挥越来越重要作用。自年月澳门回归祖国四年来珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。年月内地与香港澳门特别行政区签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排内地与澳门关于建立更紧密经贸关系安排正式实施以来优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计截至年珠海港澳个体工商户总数为户注册资金万元从业人员人。其中香港居民户澳门户涵盖房地产服务管理咨询仓储旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街街多条。主要有拱之比已经达到超过了泡沫预警线出现过热现象。打压房价呼声很高国家也采取系列措施市场观望情绪浓厚部分城市销售量和销售价格开始下跌。另外在国内度假市场刚开始出现尚未形成大规模普遍需求市场容量相对有限。市场有两只手只是需求只是供给。在供给方面本项目又有相对优势。由于国家严格控制房地产项目土地尤其别墅用地供应和新项目开工旅游度假项目市场供应量已得到有力控制竞争有限。房子卖得出去不见得就是好事关键还得看销售率是多少销售价格定价定得合适不合适。根据目前般项目情况销售率至少必须达到以上数量较大回笼款加上银行贷款和开发商自有资金资金状况保持正常入住形势也不错这个项目才可以说是立于不败之地。所以在项目推出前定要把市场研究透把策划功夫做足争取炮打响制订合适销售价格使销售率迅速达业基准内部收益率项目赢利能力良好。投资回收期年。经论证无论在技术上和经济上均是可行且具有较大经济效益和社会效益。要重视和加强管理工作从管理取效益包括基建初期兴建过程安装施工监理销售物业管理中为此在建设过程中就要相应聘请有经验行家能手介入参与或顾问这样建成后更符合使用要求既减少不必要返工浪费可加快建设速度提早使用及早收益。同时应注意做好市场定位与营销策划工作使各部分物业发展更符合市场经济发展规律使该项目无论在经济效益和社会效益方面更胜筹。第十章附件附件文件资料珠海市淇洲岛影视城有限公司营业执照珠海市规划局建设用地规划许可证用地字香洲第号及规划设计要点珠海市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目报告复函附件二方案附图附件三方案二附图空调和热泵技术。度假酒店住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供预计环境保护节能设施将投入超过万元。项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业根据国家和珠海市有关法律法规本项目建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标方式确定本项目全部工程勘察设计施工监理等参建单位。结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地万平方米总建筑面积万平方米分三期建设三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套休闲项目等公建项目占地万总建面万总投资万元二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇占