在建设过程中项目单位仍应加强与当地有关部门联系包括规划园林旅游交通消防人防供水排水供电供气环保地震等部门多方征求相关职能饮康娱相比有以下几方面劣势首先价位高。在许多消费者心目中宾馆尤其是高星级餐饮康娱价位比社会餐饮娱乐业收费高这是由于宾馆星级不同带来了价格差异其次面积小。由于宾馆建造成本高昂加上其他各种因素影响在改扩建后南园宾馆中餐饮康娱所占面积较有限再次人力资源缺乏。由于观念误差宾馆餐饮康娱很难吸引和留住优秀人才无论在产品开发还是营销创新方面都要弱于社会服务这使宾馆餐饮康娱发展缺乏基础。基于以上三个主要方面加上缺乏创新和适当营销宾馆餐饮康娱不可避免陷入困境。如何走出这种困境无疑对宾馆能否经营成功有着举足轻重作用。三管理风险现代宾馆在硬件发展上日新月异许多新型宾馆在规模建筑设备上比新比大比奇比豪华。家宾馆硬件优势很难形成其独特性和长久性相反宾馆软件即人因素显得越来越重要。宾馆内服务人员众多客人要求多样人多事杂如果管理不善极易造成混乱。作为高星级宾馆本项目在运营管理上存在定风险。四资金筹措风险本项目资金来源主要为自有资金和银行借款自有资金增加项目运营后还贷压力减小若银行贷款增加将增加融资成本增加项目风险。第二节风险对策市场风险对策面对市场风险企业应积极开拓市场利用业已形成苏州国宾馆影响力宾馆自身所特有自然景观人文资源以本次改扩建为契机加强营销突出特质扩大市场份额和提高市场知名度以流经营环境规范而上乘服务和丰富信息资源去争取和赢得市场。在市场开拓中企业尤其要注意吸引优质高端回头客为使宾馆走上良性循环道路奠定基础。此外宾馆应积极争取和国内外大型旅行社合作不断提升宾馆市场号召力关注本地餐饮会议康娱市场依托宾馆硬件设备做大餐饮会议康娱市场。主动积极地研究市场适时地引进新项目。在常规运营上及时引进新经营品种并加以拓展将会给宾馆带来意想不到收益。在发展市场过程中关键在于经营者如何去发现适合消费者口味新品种及如何去正确引导消费。若能切实做好这两点宾馆潜在市场就会不断被挖掘出来同时宾馆也能紧紧抓住大批忠实消费者使宾馆经营走上条良性循环道路。二经营风险对策在市场调研基础上制定严密科学可行经营方案避免经营随意性及时总结经营过程中发现经验和不足适时地调整经营策略。针对餐饮康娱类项目价位高面积小人力资源有限状况可以从以下几个方面加以改善节省成本严把进货关既能降低成本又能提高质量降低价位高壁垒利用宾馆硬件条件创造出高雅用餐环境强化软件条件提高服务质量让就餐者有物有所值感觉留住人才和培养人才宾馆餐饮人才发展空间大既要积极引进人才又要在日常工作及时发现人才既要注重培训提高工作技能又要及时鼓励激励提高自我认同感让员工看到发展和提年盈余公益金万元第年投资利润率第年投资利税率第年销售利润率第年内部收益率全部投资所得税后全部投资所得税前自有资金内财务净现值全部投资所得税后万元全部投资所得税前万元自有资金万元投资回收期序号指标名称单位数量备注全部投资所得税后年含建设期年全部投资所得税前年含建设期年自有资金年含建设期年长期借款偿还期年含建设期年三主要建议南园宾馆地处苏州古城二级保护区园内自然环境优美人文资源丰富。项目施工过程中应从保护现有绿化及人文景观角度制定施工组织方案对需要保留各类古树名木保护建筑做好严密保护措施尽可能减少损坏。在建设过程中项目单位仍应加强与当地有关部门联系包括规划园林旅游交通消防人防供水排水供电供气环保地震等部门多方征求相关职能单位对本项目建设建议和意见确保项目在操作过程中严格按照程序办事从而保证整个项目建设顺利实施。本项目建设资金筹资方案需进步落实。投资方应加大筹资力度保证建设资金及时足额到位。本项目建设资金投入较大建议在进行施工图设计时能优化功能布置尽量增加客房数量增加营业收入。第二章项目建设必要性及市场分析第节项目建设必要性南园宾馆自身发展需要南园宾馆历史沿革南园宾馆座落在苏州古城东南有着优越地理位置优美自然环境和便捷交通条件。其西侧邻接名园沧浪亭东靠网师园北为旅游购物街十全街。总占地面积亩是苏州绿化面积最大宾馆。南园宾馆在当今苏州高档涉外接待宾馆中历史可谓悠久自上世纪年代作为蒋介石在苏州花园别墅原蔡贞坊号所在地到新中国成立后年以二章项目建设必要性及市场分析第节项目建设必要性南园宾馆自身发展需要南园宾馆历史沿革南园宾馆座落在苏州古城东南有着优越地理位置优美自然环境和便捷交通条件。其西侧邻接名园沧浪亭东靠网师园北为旅游购物街十全街。总占地面积亩是苏州绿化面积最大宾馆。南园宾馆在当今苏州高档涉外接待宾馆中历史可谓悠久自上世纪年代作为蒋介石在苏州花园别墅原蔡贞坊号所在地到新中国成立后年以南园饭店设立外宾招待所至年代末年代初期正式定名南园宾馆开始进入其发展和建设黄金时期。陆续增建新楼餐厅环廊亭园小品和配电房及前面整修和改造水电暖气管道网络客房内装饰与卫生洁具等真正形成了完备集现代化配套设施和典型苏州园林庭院建筑特色于体国宾馆。南园宾馆从上世纪年代作为自收自支全民事业单位外宾招待所时起就带有国宾馆性质主要接待党和国家领导人及原苏联东欧国家来宾也先后接待过缅甸尼泊尔智利新西兰英国巴新新加坡吉布提和所罗门群岛等国家元首和政府首脑等上百位贵宾。改革开放以来南园宾馆作为苏州市国宾馆先后接待过党和国家领导人有胡耀邦乔石万里李鹏朱熔基胡锦涛等。近年来在完成国宾馆接待任务同时还作为高档宾馆对国内外游客开放。南园宾馆经营情况及存在问题目前南园宾馆拥有总资产万元其中固定资产万元可提供接待用客房间床位数张平均客房价格为元间天从年月到年月先后共接待过国内外住宿游客超过万人次但因客源规格等方面限制和其他诸多因素影响近年来尽管接待住宿总人数在增加除澳门同胞有较大增长外境内外游客数量总体是以平均两位数速率下降从而直接影响到宾馆经济效益具体情况如表所示。以年月统计结果为例宾馆共接待海内外游客住宿人次已经超过年全年人次人次所实现万元总营业收入中在扣除各项费用含营业成本万元营业费用万元管理费用万元财务费用万元其它费用万元后净利润却是万元仍然处于亏损状态这与宾馆地位和资产状态严重不符。宾馆盈利能力指标和清偿能力指标完成情况都不乐观其中反映盈利能力投资利润率为。由此可见宾馆改革与发展任务十分艰巨。表南园宾馆近年接待游客情况统计时间年住宿总人数人住宿游客构成情况单位人国内游客海外游客外国人台胞港胞澳门同胞增减率备注资料数据由南园宾馆提供由于客房数量少接待床位有限以及设施相对落后接待能力不能满足实际市场需求配套接待档次客房均价与接待能力不匹配主要靠提高出租率长包房来增加宾馆营业收入使得宾馆作为高档涉外旅游饭店经营业务活动受到严重制约在旅游业和宾馆业都很发达苏州市区域范围内市场竞争中长期处于被动地位其业绩也直未能列入市政府旅游局正常业务指标考核统计范畴前列即未出现在旅游局定期公布年度和月度统计资料排名中。以年旅游接待情况为例当年全市共接待国内外游客总数人在年底苏州市旅游局发布年度主要统计指标排序中共有家涉外饭店按照接待总人数接待境外旅游人数和客房累计出租率三项指标进入了前位名次排序。而南园宾馆均无缘挤身其中。名列各项指标中前五位在接待总人数上有会议中心昆山宾馆华侨饭店东吴饭店和天平大酒店在接待境外游客数上有吴宫喜来登大酒店竹辉饭店苏州饭店昆山饭店和苏苑饭店在累计客房出租率方面有常熟森林大酒店常熟华联宾馆太仓娄东宾馆乐乡饭店和昆山宾馆等其他宾馆饭店南园宾馆仅能在此三项指标中以较好海外游客住宿情况人用接待境外游客数指标与其他名列其中涉外饭店相比其位次也只能是在位以后名列第位仅仅比东吴饭店情况人略好但远不如常熟华联宾馆人这还是在突出其作为国宾馆地位情况下通过努力获得结果否则排序情况会更差。由此可见目前南园宾馆在苏州发达旅游业和宾馆饭店业中所占市场份额很小市场地位并不乐观其境况特殊而又十分尴尬详细情况参见表。表年苏州主要涉外饭店接待游客情况排序排序位次单位名称接待总人数人次单位名称接待境外旅游者人次单位名称累计出租率会议中心苏州吴宫喜来登大酒店常熟森林大酒店昆山宾馆竹辉饭店常熟华联宾馆华侨饭店苏州饭店太仓娄东宾馆东吴饭店昆山宾馆乐乡饭店天平大酒店东吴饭店昆山宾馆太仓娄东宾馆苏苑饭店苏苑饭店苏州饭店昆山云海度假村华侨饭店中华园大饭店会议中心竹辉饭店乐乡饭店乐乡饭店会议中心昆山云海度假村华侨饭店南林饭店青草湖度假村南林饭店苏州吴宫喜来登大酒店竹资金现金流量分析自有资金现金流量表是从投资者角度出发以投资者出资额作为计算基础考察投入自有资金盈利能力。该项目自有资金现金流量分析结果见表。表明从合资企业角度上讲项目财务效益良好。自有资金财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税后备注财务内部收益率投资回收期年含建设期年财务净现值万元该项目自有资金财务现金流量分析详见基本报表。第三节不确定性分析项目敏感性分析是在设定财务条件下进行考虑到项目实施过程中些不确定性因素对影响项目财务效益变动因素固定资产投资营业收入经营成本进行敏感性分析具体结果见表。敏感性分析表全部投资所得税后序号变动因子变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资营业收入经营成本表从分析表中可知本项目收入经营成希望和前景作为自我提高自我激励内在动力。三管理风险对策在引进有关管理人才同时积极与国内大型宾馆管理企业高校专业咨询公司等机构合作。专业宾馆管理人员可以其丰富经验良好实践为宾馆提供各类专业服务如为宾馆改扩建提供技术顾问服务包括内部布局内部装修设计灯光设计厨房设计餐厅设计室外环境设计进行员工培训在遇到突发事件情况下提出相应危机管理对策等。同时在经营中应及时总结出适合本项目运营特点企业管理运作规章制度使管理有章可循有法可依同时加强规范化作业监督管理使规章真正落到实处向管理要效益。四资金筹措风险对策针对筹资风险项目单位将加强计划管理保证项目按计划开发和完工加大市场宣传和招商力度加快资金回笼加强财务管理保持合理资产负债比例合理安排资金提高使用效率准确把握国家宏观经济形势产业政策和银行信贷政策变化及时调整项目计划降低融资成本和资金筹措风险。场竞争中难有立足之地对其进行适时地改造和扩建已显得十分必要和紧迫。同时通过对苏州地区现有宾馆酒店经营现状调查分析看对南