身利益最大化。海南省酒店业竞争日趋激烈因此本项目在设计时应突出自己项目特色使得酒店在经营过程中有异于其他同净值无形资产摊销原值当期摊销费净值附表利润与利润分配表单位万元序号项目计算期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年营业收入营业税金及附加土地增值税建设期投资总成本费用利润总额应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润累计可供分配利润提取法定盈余公积可供投资者分配利润累计未分配利润息税前利润息税折旧摊销前利润附表项目投资现金流量表单位万元序号项目计算期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金土地摊余价值现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加土地增值税所得税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量所得税前净现值累计所得税前净现值调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量所得税后净现值累计所得税后净现值附表敏感性分析表单位万元评价指标税后内部收益率税后内部收益率变化率税后财务净现值万元税后财务净现值变化率基本方案营业收入总投资经营成本变基础配套设施在不断建设和完善加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不断增加十八大提出增加居民收入增加了人们购房预期独特优越自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等这系列有利因素都在有力支撑着我省房地产业发展。本报告经过研究分析得出海南具有良好房地产投资环境重要因素如下国内经济发展良好改革开放多年使国民财富增长富裕家庭增多人均可支配收入增强人们传统消费观念发生了变化由温饱向享受型转变。在居住方面有能力和条件富裕阶层不满足于原来居住环境而是追求健康舒适新居住环境购买第二套房产人越来越多。而近年来随着经济社会进步发展为了满足度假疗养功能需要购房需求不断增长这也使得拥有优良自然环境城市当地地产市场备受关注。海南基础设施不断完善基础设施不断完善年新增公路通车里程公里其中高速公路公里新增高铁公里空中航线条万吨以上港口泊位个东环高目录第章总论项目背景与概况可行性研究报告编制依据可行性研究报告范围拟建项目主要经济技术指标投资估算与资金来源项目提出背景结论问题与建议第二章投资环境与市场分析投资环境分析产权式酒店市场分析本项目介绍本项目定位本项目目标客户分析销售产品确定及价格定位营销策略分析市场分析结论第三章场址选择与建设条件场址选择建设场地自然条件工程地质交通运输条件供水供电通信社会经济条件第四章工程技术方案项目概况项目规划与布局建筑设计结构设计给排水设计电气设计消防系统暖通空调设计配套设施第五章环境影响评价编制依据项目建设对环境影响环境保护措施环境影响评价第六章节能节水措施设计依据节能概况项目能耗状况节能措施耗能指标分析结论第七章劳动安全卫生与消防劳动保护安全卫生措施消防安全措施第八章项返现金。业主房价权。免费居住使用完后业主在红树林系列酒店订房均目严格控制工程进度严格控制施工质量尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球适中价格定位给前期购房者以信心从而进步刺激有购房动机购买欲望发挥竞争优势促进销售资金回笼降低项目市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响为保证及时竣工在工程管理方面通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾资金方面公司自有资金及时足额投入。工程质时方面通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督严格执行国家及地方控制标准进行实时监控。总之该项目定位较准确销售定价较适中在片区内具有较强竞争力加之若严格控制房屋开发成本采用有力销售策略缩短销售周期能将项目风险控制到较低水平。社会评价结论不在酒店居住而是将客房委托酒店管理公司统出租经营获取年度客房利润分红同时获得酒店管理公司赠送定期限免费入住权。为保证酒店有较高出租率和物业升值空间产权式酒店都建于景色优美旅游业和经济比较活跃地区。产权式酒店经营特点产权式酒店这种新颖经营和投资方式目前在世界范围旅游城市已迅速发展起来。据资料显示全球就有万个家庭参与了分时度假网络全球分时度假物业销售额达到亿美元。近年来全世界产权式酒店平均每年以速度递增所有这些表明产权式酒店正在成为旅游经营种重要经营创新模式同时成为最受中产家庭青睐旅游投资形式。产权式酒店不同于普通酒店其经营模式主要有三大特点业主拥有酒店产权。投资者可以次性付款或分期或按揭方式获取产权拥有所有权但没有经营权产权往往为年。酒店式管理。产权式酒店是酒店种提供各种酒店式服务如家居清洁送餐洗烫衣物叫醒服务以及各种钟点服务这方面而言产权式酒店与酒店并无二致其管理费般是元平方米•月。兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假总论项目背景与概况可行性研究报告编制的依据用万元。项目资金来源详见下表序号资金来源数额占总投资比例银行贷款万元自有资金万元总投资万元项目提出背景产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店结合整合了多种资源优势是房地产和酒店创新经营模式。国内最先引入产权式酒店模式是海南省三亚市在年房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取不得已策略。没想到这不小心就撞上了房产投资新潮腰它作为这种旅游与房地产相结合物业开发模式开始风靡全国。北京上海广州深圳青岛北海桂林珠海昆明等地开始出现各种形式产权式酒店经过段时期发展并呈现出旺盛势头。年月产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后北京延庆金色假日酒店海南三亚海景大酒店上海海南皇冠假日酒店广州远洋商务大厦深圳丹枫白露酒店等项目相继开发产权式酒店项目日见兴盛。海南省产权式酒店发展已经初具规模形成了以半山半岛海南康乐园海航产权度假酒店三亚湾红树林度假酒店三亚湾国际公馆等项目为代表产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型销售对象也主要针对城市中产阶级个人。目前海南适合企业级客户别墅式产权式酒店项目较为罕见本项目建设无疑将补充此区域空白。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地该基地是海南省唯家游学基地也是全国为数不多清华大学游学班基地之。另外为了弘扬教育为本人才为主教学理念本项目成立了国家关心下代工作委员安全教育基地关心国家教育人才事业与中国关工委相互配合共同推进全国关心下代教育事业发展。结论本项目建设符合国家产业政策能有效地促进万宁市建设优秀旅游步伐加快海南国际旅游岛建设提高旅客接待能力更好满足游客餐饮住宿娱乐购物等需求。同时项目建设是以旅游带动产业结构调整能有效地促进万宁市经济发展改善投资环境。因此本项目建设是必要。通过财务评价分析项目全部投资财务内部收益率为大于基准收益率财务净现值为万元动态投资回收期为年说明项目投资收益率高经济效益好具有较好抗风险能力本项目在经济上是可行。综上所述本项目具有良好社会效益和经济效益因此本项目建设是必要也是可行。问题与建议通过项目财务数据分析可知本项目在预计销售价格和经营模式下具备良好经济效益项目可行项目运行中需注意以下几个方面项目建设资金来源为企业自筹资金及银行贷款项目建设所需资金及时到位是项目建设顺利进行必要保障建议建设方积极与银行沟通保障资金及时到位同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度对项目资金实行全过程财务管理与监督要严格项目资金竣工决算规范项目业绩考评和追踪问责制度。制定切实可行运营模式保障客户基本收益同时确保自本项目符合海南省国际旅游岛发展规划不仅能改善城市面貌带动海口市第三产业发展解决城市居民就业问题而且能带动城区发展促进万宁市经济发展。只要建设资金到位项目建设具有较好社会效益也能取得好社会效果。第十三章研究结论当前海南省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展新阶段投资环境不断改善大企业进入大项目拉动战略实施使得海南旅游房地产行业呈现蓬勃发展态势国际旅游岛建设使不少大企业看好海南发展前景将海南土地成片开发作为企业重要发展战略。海南环境优美空气清新水源干净气候宜人具有建设世界流旅游胜地和居住地资源禀赋和巨大潜力许多大公司看好海南未来将海南土地成片开发作为种重要战略性投资载体。可以说海南房地产在沉寂了余年之后将重新开始焕发生机迎来新轮投资开发热潮。可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势万宁市房地产市场调查分析综合本项目特点本项目市场进入时机已经成熟符合国家相关法规政策规定经济效益和社会效益明显。经济分析结论通过财务评价分析项目全部投资财务内部收益率为大于基准收益率财务净现值为万元动态投资回收期为年充分说明项目投资收益率高经济效益好具有较好抗风险能力本项目在经济上是可行。综上所述本项目实施社会经济效益显著建议尽快办理相关审批手续做好规划设计投入开发建设。建议鉴于目前房地产市场实际情况及本项目自身状况我们对本项目建设提出以下建议项目所处地区房地产市场竞争日趋激烈购房者心态也越来越成熟良好规划设计建设品质及人文环境已成为高档物业必备前提条件因此建议投资者根据项目用地实际情况做好规划突出项目特点按照规划设计尽快完成项目景观建筑详细设计。由于项目建设资金来源部分为银行贷款建议建设方积极与银行沟通保障资金及时到位同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度对项目资金实行全过程财务管理与监督要成为国内最理想第二居住地和养老基地吸引了越来越多岛外人士来海南度假和置业有效拉动海南旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店发展。万宁市投资环境分析万宁市气候温和宜人是海南最适宜居中城市之其处于三亚和海口两大旅游城市中间点东线高速公路东环铁路纵贯全市交通便利。而随着博鳌机场万宁至儋州高速公路等项目建成将进步提高万宁旅游地位。借助众多利好政策万宁市近年来利用区位和自然资源优势推动旅游业快速发展借旅游业发展进步带动旅游地产发展在兴隆石梅湾神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居所特点居住产品吸引岛外客户投资置业。年万宁市继续开展项目建设年活动万宁市安排实施重点项目个总投资亿元。严格落实六个项目工作机制推进神州半岛石梅湾山钦湾日月湾南燕湾和万城兴隆等地区项目建设。奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。启动省级储备地项目小海新区中非合作圆桌会议永久会址太阳河水上乐园冲浪基地等项目建设。做好乌场港港北大桥西部槟榔旅游公路老爷海海岸带综合治理等项目前期工作。大力开展招商引资建立项