东方物流配送中心及超市项目建议书批复股份公司与有关方土地租赁协议与土地及附属建筑设备收购协议专业评估机构土地评估报告及资产评估报告股东大会关于同意募集资金投向决议国家省市有关统计调查资料国家有关设计规范标准项目单位提供有关资料研究过程中实际调查及收集其它资料市商贸流通业发展十五规划项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告委托合同四可行性报告主要研究内容本报告在调查研究基础上以当前商业大厦股份有限公司实际经营工程技术方案第节总体设计概况第二节总平面布臵第三节建筑方案第四节结构方案第五节公用工程方案第八章环保节能与安全第节环境保护第二节节能第三节劳动安全第九章组织机构及劳动定员第节组织机构第二节劳动定员及培训第十章项目进度计划第十章投资估算及资金筹措第节投资估算第二节资金筹措第十二章财务评价第节营业收入和营业税金及附加估算第二节总成本费用估算第三节项目盈利能力分析第四节项目不确定性分析第十三章综合效益评价第节经济效益评价第二节社会效益评价附表附表固定资产投资估算表附表投资使用计划及资金筹措表附表营业收入估算表附表营业收入和营业税金及附加估算表附表固定资产折旧估算表附表无形及递延资产摊销估算表附表总成本费用估算表附表损益表附表现金流量表全部投资附表现金流量表自有资金附表资金来源及运用表附表资产负债表附表敏感性分析表附表财务评价基础数据和指标汇总表附件附件商业大厦股份有限公司企业法人营业执照附件商业大厦股份有限公司资产负债表及利润表附件国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建议书批复附图附图项目区域位臵图附图项目总平面布臵示意图析及评价。第二节研究结论主要研究结论物流中心是现代商品流通领域发展必然结果是提高经济效益新型业态和第三利润源符合当前我国重点鼓励发展产业政策因此本项目投资方向是正确国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市项目。是苏南地区经济中心和交通枢纽城市是商品流通重要集散地具有发展商品市场经济区域优势。建设物流中心及大型超市将为推动及周边地区经济发展起到重要作用。投资建设现代化物流配送中心及超市将促使商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业发展。优化企业内部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系不仅可以大大增加企业进货价格竞争力还能更有效地降低商品流通总成本从而使企业规模经济效益得以大幅度提高。同时第章总论第节概述项目名称东方物流配送中心及超市项目建设单位商业大厦股份有限公司法定代表人项目负责人项目联系人联系地址省市中山路号电话传真邮编项目建设单位基本情况商业大厦股份有限公司以下简称股份公司创立于年月为现代大型百货零售企业注册资本万元年末总资产万元。股份公司拥有营业面积万平方米员工余人是市名牌商店省文明单位全国百城万店无假货示范点年主营收入亿元利润总额万元。经营概况经营场所股份公司是市最大商业零售企业地处市黄金地段三阳广场地理位臵优越。股份公司主营场所占地面积万平方米建筑面积万平方米继八佰伴三阳百盛麦德龙之后欧尚欧倍德佳乐福等国际大型超市也将陆续亮程及设备费用万元占固定资产投资总额工程建设其它费用万元占固定资产投资总额不可预见费万元占固定资产投资总额。本项目流动资金按物流配送中心及超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量为万元。其中铺底流动资金万元流动资金借款万元。铺底流动资金万元计入项目总投资。三项目总投资项目总投资万元其中固定资产投资总额为万元铺底流动资金万元。四投资计划固定资产投资均在建设期投入年月年市场争取形成辐射江浙以及华东地区区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义我国及省物流事业发展需要物资流通是由多种要素组成大系统它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作要求应运而生通过加速实现商品流动社会化与现代化达到以较低流通消耗获取最大限度经济效益目标从而在国民经济中占有重要地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等广泛活动即生活资料与生产资料流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低前提下通过信息网络运输存储等诸多因素协调以及商品包装等手段实现既定物流目标从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费销售运输供给生产开发等社会化大生产各个环节建立合理供应链使人才流信息流商品流资金流集成体而促进现代物流产业形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要流通组织形式也是现代市场营销方式有效载体。其中第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。因此随着我国加入步伐不断加快和国内企业对物流成本控制日益重视客户对服务需求水平逐步提高和日总论第节概述项目名称东方物流配送中心及超市项目建设单位商业大厦股份有限公司法定代表人项目负责人项目联系人联系地址省市中山路号电话传真邮编项目建设单位基本情况商业大厦股份有限公司以下简称股份公司创立于年月为现代大型百货零售企业注册资本万元年末总资产万元。股份公司拥有营业面积万平方米员工余人是市名牌商店省文明单位全国化社会资源配臵创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化目立足苏南并进而形成辐射整个华东地区商品流通集散中心。股份公司发展战略是以零售百货为主导以连锁经营为主体以物流配送为重点以电子商务为手段建设现代商业企业。股份公司将立足传统零售百货业通过收购兼并等资本运营手段实施低成本扩张建立新型连锁经营架构通过实施现代化物流配送措施实现内部交易成本最低化与市场范围放大同时辅之以承载信息流电子商务手段实现商品及服务结构物流功能营销方式等升级形成发展大流通大市场大商业格局实现股份公司利润率与市场占有率同步增长保证股份公司可持续性发展努力建成新型现代化商业企业目标。经营目标股份公司年规划为在年使主营业务收入达到亿元规模年利润总额预计达到万元继续保持在省百货零售企业领先地位股份公司在做大主业同时以汽车食品为突破口在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心商业连锁经营网络其中汽车销售达到亿元规模并取得只国内外著名品牌地区代理权股份公司进步完成内部物流配送体系建设与加强尝试开展第三方物流在年底前初步形成现代化科学化商业企业形态。二项目背景近年来股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升为了应对我国加入以后完全放开市场和国内外商业行业日趋激烈竞争股份公司决定打破传统商业经营模式积极探索新经营业态领域发展多元化经营全方位拓展发展空间培育新经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报争取尽快上市以推动股份公司强有力持久发展。建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施主要建设项目之为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸号文批复同意东方物流配送中心及超市项目建议书并纳入商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。三可行性研究报告编制依据国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快我国现代物流发展若干意见国家计委和建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版国家发展计划委员会计经贸号关于月。流动资金根据各年需要分年投入。五项目经营方案进行大型超市和物流配送中心业务经营。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调万台其它家电万件其它大宗商品万件般商品万件。六营业收入项目正常年库房仓储收入为万元本项目正常年装卸费收入为万元本项目正常年配送业务收入共计为万元正常年超市经营收入为万元。东方物流配送中心及超市项目营业收入为以上四项之和合计为为万元。七成本费用本项目正常年总成本费用为万元其中固定成本万元可变成本万元年经营成本万元。八税金及利润本项目正常年收入总额为万元营业税金及附加为万元总成本费用为万元计算可知利润总额为万元。根据国务院号令发布企业所得税暂行条例规定本项目所得税率为正常年所得税为万元所得税后利润提取盈余公积金和盈余公益金正常年盈余公积金为万元盈余公益金为万元。该项目正常年未分配利润为万元。九财务综合测算经综合测算本项目在投入运营达到预期收支情况下全部投资财务内部收益率为所得税后高于基准收益率以为折现率计算全部投资财务净现值为万元所得税后大于零。全部投资回收期为年所得税后含建设期符合投资回收期限要求能够按时收回投资。结果表明该项目在财务上可行有较好经济效益。第二节社会效益评价该项目物流配送中心与大型超市建设方面可以减少股份公司自身业务日益发展带来物流配送压力并为未来开展第三方物流奠定基础另方面将推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励大型仓储式超市经营领域之中实现股份公司由仅仅从事传统百货商场经营单模式向大型仓储超市与百货商场并重发展模式转移从而拓宽股份公司经营空间增强市场竞争实力。投资建设现代化物流配送中心及超市将促使股份公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业发展。优化企业内部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系不仅可以大大增加企业进货价格竞争力还能更有效地降低商品流通总成本从而使企业规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送发展将成为股份公司新经营服务产业第三方物流产业为股份公司拓展新业务空间和利润增长点实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外第三利润源等方面奠目主要技术经济指标详见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标总用地面积总建筑面积物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积仓储及配送面积辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房建筑密度容积率续上表序号指标名称单位数值备注绿化率建设周期年劳动定员人二主要经济指标项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金固定资产投资总额万元铺底流动资金万元营业收入万元正常年营业税金及附加万元正常年总成本费用万元正常年经营成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年未分配利润万元正常年投资利润率投资利税率主要财务评价指标全部投资财务内部收益率所得税前所得税后自有