可行性研究报告编制委托书。 二可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况，城市特点及城市战略 发展要求，市政基础设施市区商业网点规划各类住宅小区的 现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，对该项目的建设环境投资环境建筑平面布臵的合理性等进行 分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出 组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务 效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。 第三节结论与建议 结论 景德镇是世界闻名瓷都，是赣东北地区的政治经济，陶瓷生 产科研制造文化艺术生态旅游中心，是国务院确定的首批 个历史文化名城之。市委市政府实施建设经济重镇旅游 都市特色瓷都战略，城市框架的拉开，多条高速路的贯穿带来 的房地产开发畅通，都为房地产业的加快发展创造了良好的机遇。 近年来，景德镇市房地产开发量及销售量显著上升，南昌浙江 等地的开发商纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。尽 管如此，景德镇市仍是江西省房地产开发竞争相对缓和的区域。 从产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能 性仍然不够成熟。 本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位 准确，建设规模合理，项目切实可行。金岸名都商住小区的建设， 对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民的住宿条件具 有重大作用和影响。项目建设是十分必要也是可行的。 从景德镇目前已发展的项目及其销售结果来看，其， 良好的地段是项目价格攀升的主要因素。本项目毗邻昌江，同时 北面与人民公园只墙之隔，已具备此优势。其二，住宅小区内 部设计好的住宅的售价要高出简单设计住宅区的，所以在 本项目实施多种先进的建设方案，提高住宅的整体性价比，无疑就提高了住宅的卖点和附加值，为本项目的价格提升提供了充分 条件。 从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好的经济效 益，财务分析结果可行，社会评价较高。 该项目对景德镇市的城市建设和经济发展将产生巨大的 推动作用。景德镇市委市政府在年将金岸名都商住小区项 目列为市重点建设项目。 已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措 施。政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相 关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中 遇到各种问题。 二建议 该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观 的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组 织实施。 合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研 究规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要， 合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进 行开发建设，边建设边产生效益。 第二章项目开发建设环境分析 项目开发建设的背景 景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口 数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模 功能基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。广大 人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南旅游都市， 焕发瓷都的青春，提升我是对外开放的形象，提高人民群众的生 活品质，人民公园及周边的改造被提上了议事日程，在年景 德镇市人大代表会上被定为市政府为人民群众办的二十件实事之 。于年在香港威时集团的经济支持下，已建成并对外开放， 取得了良好的社会影响。 随着经济的发展和社会的进步，随着景德镇市城市建设的 逐步加大，市场对房地产尤其是中高档房地产的需求不断升温。 景德镇虽然是誉满全球的历史文化名城，但总体居住档次较低， 最近几年经过各方面的努力这现象有些改观，但还是不够，市 民强烈希望改善居住环境，迫切要求购买高尚有档次的居住小区 的愿望强烈。本项目正好适应了人民的这种需求。 景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为种产业起步较 晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都国家历 史文化名城江南著名旅游城市江西重要工业城市目标和拉开 城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好的发展机 遇 根据景德镇市城市总体规划，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中的西面， 这里规划为公共服务金融居住区，给商品房开发带来了商机 二景德镇社会经济状况 景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇佛山镇朱仙 镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市浮梁县昌江区和珠山区， 全市土地面积平方公里，总人口万，其中非农业人口 万人，是国务院首批公布的座历史文化名城之和国家甲类对 外开放地区。中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。瓷器是中国 人的伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出的代表。景德镇兴于瓷 而不囿于瓷。改革开放以来，景德镇市汽车机械电子医药 化工建材食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业 化程度较高的主要工业城市。 景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是座 具有山水生态文化特色的城市。全市森林覆盖率达到， 城市绿化覆盖率业 基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。盛产稻谷 茶叶蔬菜食用菌油菜籽芝麻花卉和各种山货等。所辖 浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要的茶叶生产 集散地乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大的 蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。 全市初步形成了南菜北茶近郊养的农业产业格局，成为华东沿 海地区重要的优质农产品供应基地。 进入新的世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅 游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和 谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进步提 高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项 社会事业全面进步，经济与社会自然和谐发展取得实质性突破， 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展跨 越发展的重大突破打下了坚实基础。 年，全市实现生产总值亿元，增长。 年主要农产品产量粮食油料茶叶蔬菜肉类水产品 万吨。社会消费品零售总额亿元，增长城 镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入 元，增长。房地产投资平稳增长。年，全市房 地产开发投资完成亿元，比上年增长。其中住宅投资 亿元，增长全市商品房住宅施工面积万平方 米，比上年增长商品房住宅竣工面积万平方米，比 上年下降。 第三章项目建设必要性与可行性分析 项目建设的必要性 据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目 的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展， 系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控规范，从而对存 量方市场的影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市 场的房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳 定且会稳中有升。 国家江西省景德镇市有关土地政策的出台加大了开发 用地的管理，使得景德镇市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更 凸显了金岸名都商住小区的商业价值，成为景德镇西区的商业休 闲中心并成为商家必争之地。 景德镇房地产市场仍处于初步发展阶段，与上海深圳 南昌等二线城市相对成熟的房地产市场有着本质的区别，投 资炒房者较少，大多居民均以自住为主，因此房地产泡沫较少。 房价相对较低，具有定的可塑空间，国六条及相关政策的 出台，对于景德镇房地产市场平稳的发展，房价有序的上升并无 大碍。 当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济的负面影响日益 加深，国家提出扩大内需保增长，从目前看，金岸名都商住小区 的建设能带动大量的水泥钢材等原材料，以及工程机械供水 供电和通讯管线的需求增量，带动劳动用工和就业增量，可以盘 活土地资产，扩大税源，增加财政收入，是拉动国民经济发展的 个重要增长点，还将带动房地产二三产业的发展，成为景 施工面积 万平方 米 德镇经济社会快速发展的个重要支撑，成为增加就业岗位的重 要阵地。 二项目建设的可行性 投资规模合理有序。 根据相关资料显示，十五期间，景德镇市房地产开发经营 企业从年的家到年的家，增长了倍。 年，全市生产总值为亿元，全市房地产开发投资完成 亿元，比上年增长，房地产投资占了生产总值的。 开发总量较快增长。 年，住房施工面积万平方米，比年的 万平方米增加了多万平方米，增长倍。 市场价格稳中攀升。 近五年，景德镇市房地产价格上涨基本平稳，年商品房 投资金额亿元均价为每平方米元，到年均价涨到每平方米元， 比年增长倍多。其中住宅销售单价涨幅最大。平均每年每 平方米上涨约元。目前，部分小高层已突破元平 方米。但与全省其他城市相比，该市房地产价格处在中下游水平。 商品房销售总体平稳。 由于政府先后实施了新城区建设高新区建设和旧城改造建 设，逐步引导景德镇市房地产项目由零星分散规模偏小配套 不全档次较低的状况，向大规模环境美配套全智能化的 高档方向发展。外来投资商将新颖的开发理念带入该市，冲击了 原有的观念意识加上该市陆续实行住房公积金和金融按揭贷款 购房制度，使得房地产市场日渐繁荣。 年商品房实际销售面积汇总表 年度商品房实际销 售面积 与上年增长比 万平方米 万平方米增长 万平方米