设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方 法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。 三地块征用情况 因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发 区管委会出面征用了位于夏利大道以西横窖河以北夏园新河东南 面的果基地亩河滩地亩。在该征地红线范围的 亩地以内，实际征地面积为亩，其中已填土面积亩， 未填土面积亩，划给原土地所在村自留地面积为亩。 本地块的征地总费用初步估算为万元。目前征地情况进展 顺利。 四项目规划设计构思方案 根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思 要点说明如下 规划目标 以具有世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标， 满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户 提供多样化可选择的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住 环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。 依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功 能质量水平和小区与住宅的节能节地节材效果，使小区和住宅具 有较高的科技含量。 合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分 布，使整个小区具有良好的空间布局形态。 吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居 住生活需要的环境功能。 规划结构和空间布局 规划结构 本规划区的规划结构可概括为三片两中心两轴两带。 三片。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南 北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。 两中心。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。 两轴。由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线 规划条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字形。 ④两带。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以 改善居住环境。 空间布局形态。 北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然 村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低， 起到逐步接近自然的空间效果。 小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布 局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。 三条相对的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的 三片服务。 ④十字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密 有致，并把水体滨河绿化的自然气息渗入居住空间两条滨河绿化 带把水景绿化居住空间融为体，创造了优美的空间景观。 公共服务设施规划 规划配置的公共服务设施见表。 公共服务设施表 编号项目建筑面积用地面积数量 幼儿园 小学 中学 卫生站 文化活动中心 球类场地 粮油店 肉菜市场 副食品店 饮食店 饭店 小吃店 综合百货店 日用杂品店 五金交电建材店 理发店 废品收购店 书报销售店 公共电话亭 中西药店 水果店 综合修理店 储蓄所 邮政所 电讯营业所 汽车停车场库个车位 自行车摩托车停 车场库 个车位 变电房 路灯配电室 净化石油气站 公共厕所 垃圾集散点 小区综合管理处 居民委员会 道路交通 规划道路红线和断面见表 道路红线和断面表 序号道路红线道路断面备注 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路 城市道路 小区道路 小区道路 小区道路 组团道路 宅间小道 主要技术经济指标 土地使用指标。 本区的土地使用情况见表，其中高压线控制用地内包括防 护绿化地道路停车场。 用电室 净化石油气站 公共厕所 垃圾集散点 小区综合管理处 居民委员会 道路交通 规划道路红线和断面见表 道路红线和断面表 序号道路红线道路断面备注 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路 城市道路 小区道路 小区道路 小区道路 组团道路 宅间小道 主要技术经济指标 土地使用指标。 本区的土地使用情况见表，其中高压线控制用地内包括防 护绿化地道路停车场。 用地平衡表 项目用地面积公顷所占比重人均面积人 居住区规划总用地 其 中 居住用地 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 河涌用地 高压线控制用地 城市道路用地 密度指标。 本区的密度指标详见表。 主要经济技术指标表 居住套数套 居住人口人 总建筑面积 其中住宅建筑面积 公共建筑面积 住宅平均层数层 人口毛密度人公顷 住宅面积毛密度公顷 住宅面积净密度公顷 容积率 总建筑密度 绿地率 四项目开发建设及经营的组织与实施计划 建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地 控制项目的工期成本质量。 二开发方案设想与分析 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为 四期开发。 第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道 座，主干道东西向南北向各条，并配备管网。同时开发南片多 层住宅。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期 买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变 电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地 建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。 本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即 可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。 第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积 。该区临近夏利大道，便于市场推广。 第三期将建北片左下组团及中部栋高层，住宅建筑面积 其中多层，高层。本期有利于小区成型及公建 配套设施的落实建设，对销售有利。 第四期建北左上组团及余下栋高层，建筑面积其中 多层，高层。这期是本区位置较好的组团，加上小 区的成型，配套设施完善，人气聚集，销售价此时可提高个档次， 获得较好的利润。 三建设进度 项目建设拟共八年，分四期进行。 第期二年年月年月 第二期二年年月年月 第三期二年年月年月 第四期二年年月年月 详见项目实施计划表表。 五项目投资估算资金筹措计划 开发成本 土地成本征地费土地有尝使用费 征地费。含土地费青苗补偿费水利设施维修费劳动力 安置补助费大区配套费土地平整工程费前期费用耕地占用税 耕地垦复基金新菜地鱼塘开发基金征地管理费土地登记费 征地补偿费亩万亩万元 注征地补偿单价按万元亩，由夏园村委会包干。包干范围 包括土地青苗补偿水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四 项费用的基本补偿基价万元亩黄海区收大区配套费万元 亩南港镇黄海区收取征地补偿金额，即万元亩 万元亩 填土工程费亩元亩万元 注填土工程单价按元，由夏园村委会包干。经计算， 实际填土高度为，故每亩面积的填土包干价为亩 元亩。 工程立项初期工作补偿费亩元亩 万元。 ④耕地占用税亩元亩万元。 注按元计征，亩亩，交市财 局。 耕地垦复基金亩元亩万元。 注按元计征，亩亩，交市 国土局，可申请减免。 新菜地鱼塘开发基金亩元亩万 元。 注按每亩前三年平均产值的倍计征，即为元亩 元亩，交市蔬菜办公室，可申请减免。 征地管理费亩万亩万元。 注按征地补偿总金额的计征，交市国土局。 土地登记费约为万元。 注首收元，每超过加收元。 已支付利息到年月止，东方公司已支付给夏园村委会 土地补偿及填土费的利息共计万元 合计万元。 土地有尝使用出让金。 根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为 不等依楼层而定，结合黄海区夏园村带具体的调 节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在元，则其土地 使用权出让金总价合计为 元万元 合计土地成本为万元。 将以上各项汇总表所示 土地成本汇总表 序号项目金额万元 征地补偿费 项目的基本情况 项目概况 金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。市城市规 划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地亩公顷， 并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项 目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自年月起，已 停耕填土的地块面积为亩，现已被公司征用，属于规划建设用 地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为 亩，另有亩为农村留用地。项目历史情况 金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区多千米，该区的西 面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基 工业区，东面紧邻的开发区变电站金辉广场居住区规划总 用地为公顷。其中居住区用地为公顷，地上总建筑面积 ，建筑密度为，容积率为详见规划设计要点。 项目基本情况香蕉园可以作为旅游地产的直接要素 二可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数 总建筑面积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 其中住宅面积 公建面积 总投资万元不含贷款利息 自有资金投入万元 经分析研究，本项目主要经济指标为 多层住宅得房成本高层住宅得房成本元 税后利润万元 全部投资净现值万元自有资金净现值万元 全部投资内部收益率自有资金内部收益率 总投资利润率自有资金投资利润率 二项目投资环境