山东泉林纸业有限责任公司是专业从事浆纸及纸制品制造与供应的企业，是 集制浆造纸包装彩印生态林有机肥化工热电于体的现代化企业 集团，山东省百强企业集团和国家高新技术企业之。泉林纸业拥有大面积的造 纸原料林基地国有控股最大的铜版纸生产线 泉林纸业，其前身是高唐县造纸厂，始建于年，现员工余 人，总资产亿元。 年，实现销售收入亿元，利润亿元。泉林是国家级农业产 业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。 现有员工人，总固定资产亿元。 在岗员工万人，生产纸类产品，总资产亿。 蓝山集团 高唐蓝山集团总公司拥有油脂公司肉类公司养殖公司饲料公司食 品公司液晶公司包装公司清真食品公司营销中心等个生产经营单位。 是集油料浸出油脂精炼鸡肉熟肉制品加工和产品的生产与经营为体 的综合性企业集团。 蓝山是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。 现有员工人，总固定资产亿元。 总结 高唐属于聊城地区下辖的个县，为山东省新兴工业城市，工业经济总量位 居聊城地区第位。高唐县政府大力推进以大集团带动为重点的城市经济，综合 经济实力跨入全省中等水平，经济与周边地区同类县级城市相比具有较明显的优 势，为山东省百强县之。时风集团泉林纸业蓝山集团为代表的三大骨干企 业，支撑着高唐的经济发展，并带动了许多中小企业，以几个大企业为中心的商务往来频繁。居民主要在几个骨干企业和政府部门工作，平均月收入在元 左右。 高唐县城进行了比较系统的规划，最近几年进行了大规模的城市建设，路网 基本成型，拆迁的力度逐年加大，围绕着中心湖区水系进行的商业和房地产开发 从年正式开始，已经建成了城市中心广场和天齐庙为中心的商业中心，城 市的规划和景观优于天津郊县城市。 房地产市场情况 市场总体情况 高唐县房地产市场正式启动于年月，之前建设的项目多为集资房， 由家德州开发商开发的万千平米的小区标志着本地房地产市场拉开序幕。 据统计高唐县年已建在建项目包括已报批尚未建设共计万， 其中万平米已销售包括集资还迁经济适用房合计万平米，剩余 万中有万在销售，万尚未建设。估计年总供应量万平米把湖西地 块及同同期上市土地所能开发量计算在内。 下面为万平米的分解 万平米为年度累计下来其中有万平米能和我们产生竞争。 万平米为现有项目的下期工程有万平米会和我们产生竞争。 其它万为年将上市土地所产生的部分开发量预计我们年将 开发万平米左右，其它项目开发量预计万平米。 年与我们同期上市的与我们产生竞争的商品房项目包括我们开发 万平米在内总共万平米。 剩余万平米中，万平米中高档项目中较难销售的楼层及户型顶层 小高层项目，其它为我们所提及的不构成威胁的项目，多为地点偏远， 档次非常低的项目及经济适用房项目，根本不会抢夺我们客群。 市场的供给情况 年高唐住宅销售情况 年度住宅销售总量 万平米 集资及经济适用房 万平米 中高档 万平米 低档商品房 万平米 高唐年下半年才开始真正的商品房开发，这样使年有定量的商品房 上市，年商品房成交量较大。 年高唐中高档商品房预计上市量万平米，其中在售项目为万平米， 尚未开盘项目预计为万，与我们同期上市地块能产生万平米的中高档住宅。 商品房价格趋势 目前高唐房地产市场整体均价在元平米，中高档小区价格在 元平米，总价范围集中在万之间，低档及经济适用房价格在 元平米，总价范围集中万之间。整体价格呈现上涨趋势，与年相比均 价上涨元平米。 开发商及产品情况 目前市场上共有家开发商，其中家比较有实力，主要为建二建， 外地开发商较有实力的为烟台天马济南佳隆。在建及已建成项目个，总规 划建筑面积万平米。较有代表性的有湖滨花园天齐花园怡园小区华 盛园，其主要集中在内环周边，档次相对较高。 项目名称湖滨花园华盛园怡园小区天齐花园 开发商山东佳隆高唐华盛高唐金铭烟台天马 价格元平米 建筑面积 万平米 期 销售率 开盘时间 主要户型面积 及比例 三室厅三室二厅 平米 三室二厅平米三室二厅三室二厅 错层跃层元平 米 主要卖点项目位置优越，东临 商业中心，南面临湖， 西靠县政府。该项目 有相对较好的景观规 划，做出高低起伏的 绿化地面。但与城市 艺墅相比有相当的差 项目位置较好，东 临商业中心，南面 为湖滨花园。 小区总面积较大，有 整体规划的优势，产 品外檐新颖。落地阳 台，外飘窗，立面较 丰富，有部分凹槽。 这方面比城市艺墅稍 差，但于当地其它项 小区与高唐的商业中心天 齐庙相临，总体规模较大。 价格方面有竞争优势。在 三期中提高产品形式为四 层的跃层，价格提高到 元平米，销售情市场剩余户。以中高档 来计算，中高档房市场需求户。 年底在建项目包括未售出及到年才能销售的共计万平米， 年新增土地，包括我们的项目在内预计上市万平米，如果考虑其它开发商 与我方开发进度相同，同期上市的最多能达到万平米。下半年再出土地，面 积较小而且位置较偏，也会转到年开工，不会对我们产生太大的威胁。年 项目共能消化户，还剩户，市场的容量没有问题。 年将上市商品房数量虽不能准确预计，但高唐城区已经没有较大面积的 土地，商品房建设向距城区较远的地点发展。无论从地点规模价格都不能对 我们产生太大的威胁。户足以支撑年的销售。 从客群需求特性的分析高唐中高档项目的主要客群为政府公务员电力电信医生教师及为数 较多的私营企业主三大企业的中层及上管理人员。通过我们对高唐的调查及区 县项目的操作经验分析，以上客群对中高档住房接受能力较强，置业的周期也较 短。虽有部分由单位解决了居住问题，但居住的档次普遍偏差，如有好的产品， 能够提供优质的生活享受，肯定会吸引这部分消费人群。 市场前景分析 市场处在初期上升的阶段。 高唐房地产年下半年开始起步，年进入个大规模建设期，其中住 宅项目占了较大部分，全年消化万平米，中高档房表现出较强的需求态势， 价格较低的多集中在偏远地区不被当地人所认可。年的需求也将以在中心位 置，中高档住房为主。由于市场刚刚起步，近几年内还会保持需求增长的惯性。 土地价格上涨，中心位置稀缺。 高唐的土地价格直在上涨，年土地平均价格在万，而年土地招 拍挂以后，土地价格多在万元以上。中心区域土地不断减少。如果我们通 过大规模获取的方式，压低了土地成本，我们的项目将有较大的升值空间。 城市改造的拉动。 高唐城市改造力度很大，完拆迁万平米，年上市土地大部分要 进行拆迁。县政府将城市改造及拆迁工作当作重中之重。这么大规模的城市改造 将为我们创造较大的市场空间。 高唐市场刚刚起步，市场呈现较好的销售态势，土地价格的上涨拆迁量的 增加都会使商品房价格提升，需求增加。形成较大的市场的容量如果我们能够 实现早开盘销售的，肯定能够吸引大量年上市土地所涉及的拆迁户。 销售态势分析 高唐现有项目销售情况良好，大部分开盘即能销售，普通项目在没有广 告宣传形象支持的情况下每月销售套左右，好的项目达到月销量套，如 果加上我们强大的宣传推广能力，结合当地的销费习惯来看，肯定会有较好的效 果。当地并没有花样繁多的促销，也没有组织过为促进宣传的活动。如果我们能 将强大的销售能力发挥出来定会有很好的销售业绩。如果参照天津郊县中我们 的项目比其它开发商项目的销量大的多，本项目正常月份销量将达到套，而且还有月开盘，普遍的销售旺季，年内实现亿回款没有问题。 项目地块分析 宗地描述 地理位置该地块位于高唐县城西北湖西侧 宗地面积位置见图 用地级别类居住用地 四至范围东至西北湖湖滨西至滨湖路，中心线东侧米南至鼓楼街， 中心线东侧米北至金城路。总占地面积公顷。 现状 本地块毗邻西北湖，景色怡人，位置优越西面为县干部小区，区位尊贵 南至东西轴线鼓楼街，有部分沿街商铺北至金城路，正对高唐中。地面建筑 主要是西关民宅，全部为平房，临街有部分商业门脸，总共户。 北面为保健院，审计局家属院，二建公司，地税局家属院，地面建筑为 层民宅，东西间正房，宽米，南北间辅房，长米。 为西关民宅，邻鼓楼街为商业 东邻在建的老年人活动中心，北靠财政局家属院，南临电视信号塔，地面无建筑物。 宗地规划条件 序号项目内容备注 项目名称山东高唐西北湖西西关地块 地理位置该地块位于山东聊城高唐县城西北湖西侧 四至范围东至湖滨绿地，沿湖路西至滨湖路南至 鼓楼街北至金城路 湖滨绿地为沿 湖边线以外。 用地面积规模总数亩公顷新的地界 用地性质住宅商业 容积率住宅容积率为 建筑密度 绿化率 限高沿街建筑物层数不低于层，小区内部住宅建筑层数不 低于层不含地下室 道路退线滨湖路道路规划红线为米，绿线宽度米，中心线 东侧米为小区用地界限鼓楼路道路规划红线米， 绿线宽度米，中心线东侧米为小区用地界限湖 西路道路规划红线米 沿街建筑物放线低层层以下不少于米，多层层不少于 米，中高层层不少于米，高层层以上 不少于米，大型公建不少于米。 区内公建配套设置幼托公厕垃圾站停车场物业管理中心等公 共服务设施。 建筑要求设置相应的给水排水供电供暖燃气电讯有 线电视排烟等入室管道通道和人防设施 高层公共建筑要采用集中空调系统，高层公寓在设计时 应考虑安放空调机的位置。 建筑物的山墙要作美化