延长线紧接春城路直达市机场。由另条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉北京路并以东西方面交通干线人民路交汇往南是火车站往西至西市区交通十分便捷。确定方案并比选项目方案栋高层四栋多层和联排低层住宅项目方案二八多栋多层和联排低层住宅因为项目方案二明显没有方案在相同容积率不变情况下总住宅面积要缩小获利要小。所以我分析只建立在方案提出表格数据分析土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地平方米未用转让变更方式办理用地手续。四建设规模及功能标准规划设计方案建筑面积和内容根据省计委立项批复世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区初步规划总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方头联排低层住宅建筑面积平方米地下停车库平方米。功能设施标准建筑使用功能年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展户规模口户为主户结构以核心户为主两代人家希望分离居住但要靠近。居住环境质量有较大改善和提高城市公共交通地铁和私总论项目建设背景南昌市光厦房地产开发公司开发的世纪佳缘佳园住宅小区以高品质的开发建设优美的居住环境和流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象受到市民的广泛好评。为满足南昌市城市居民世纪新的住房要求创建新型城市住宅小区该公司经过全面认真的市场调研对项目区位环境进行反复的分析比较根据自前房地产市场现状与发展趋势选择靠近江西科技园与世纪佳园个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来住房消费信贷迅速发展起来有力地支持了居民房成为启动房地产市场大亮点。房地产二三级市场联动效应突出三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践房屋置换活动蓬勃展开必将成为住宅市场个热点。南昌市商品房现状与市场需求南昌市城市住宅建设速度加快城市居民人均居住面积年达到了平方米位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占比例不大家庭每户总建筑面积还比较小。从南昌市城市居民住房构成现状来看商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。根据有关市场调查资料南昌市目前有市民住房是单位借房约属房改房是私房只有住房是居民购买商品房。从以上现象可以看出目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占比例仍然很小商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。随着住房制度改革进步深入住房分配货币化住房消费信贷扩展和住房二级市场开放商品住宅将成为居民主要住房来源。再从每户住房总建筑面积来看居民住房平方米指建筑面积下同以下占平方米占平方米占平方米占平方米和平方米以上分别只占和有近家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平提高收入增加部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤也是今后对城市住宅小区开发建设要求。随着南昌市城市居民收入日益增加物质文化生活水平不断提高居住条件也从只要求户内宽敞舒适转移到对住宅功能品质科技含量等方面来不仅要求规划合理建筑容积率低而且要求绿地率高。根据南昌市城市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测这类精品住宅将有不小市场消费需求并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天消费者对于商品房关注将越来越具体全面不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用加大投资力度全面提升楼盘品质瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年南昌市房地产及相关产业展示会上许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。佳园期住宅成功开发和火爆销售就是个最好例子。商品房市场出现品牌角逐趋势原因主要有先富者市场潜力。南昌市改革开放年来经济快速发展城市居民收入水平有很大提高城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平据有关资料统计富裕家庭约占左右经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还盈余资金累计盈余资金附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益流动负债总额应付账款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润比率指标资产负债率流动比率速动比率九结论及建议结论方案可行获利较可观方案二因南昌市属于二线内陆城市高层应该未来南昌市发展方向能吸引对远处景观爱好年轻人士购买多层已经显得落后且获利较方案较小存在问题及建议我部分数据是自己计算可能存在缺陷和因为并没有做过实际现场收集数据及分析误差,建议要做实际数据调查根据市场统计客观数据来分析十附图白龙路向前是新迎小区和大树营曙光东华小区带是南昌市较早开发商品住宅区区内人口密度大聚集了众多先富起来人士下步商品房更新换代加上二三级市场放开将为商品房交易提供方便并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。发展商贸直是南昌市经济发展重点之。为南昌市城市经济发展带来前所未有机遇商贸旅游繁荣驻市各类商业机构众多今后私营企业也越来越多私营企业主住房需求趋旺随着多种所有制成分共存发展大面积户型住宅可办公和居住两用因此高档次商品住房将形成定市场需求像世纪佳园这样环境优美档次较高住宅无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世纪佳园二期项目位于江西科技园以南环境得天独厚是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位置加上开发建设条件优越开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。总论项目建设背景南昌市光厦房地产开发公司开发世纪佳缘佳园住宅小区以高品质开发建设优美居住环境和流物业管理为南昌市住宅小区树立了良好形象受到市民广泛好评。为满足南昌市城市居民世纪新住房要求创建新型城市住宅小区该公司经过全面认真市场调研对项目区位环境进行反复分析比较根据自前房地产市场现状与发展趋势选择靠近江西科技园与世纪佳园住宅小区相连现南昌市爱华纺织厂区内开发中高档佳园二期住宅与佳园期连成片佳园期销售已基本结束该公司和佳园小区良好形象普遍得到南昌市市民和政府认可这为本项目开发带来不可多得商机。根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁方式达成协议获得该厂平方米生产用地。开发建设用地及土地与周边建筑环境协调统。同时考虑到由于社会经资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后资本金内部收益率年年。八风险分析及对策风险分析市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看出现了住房供过于求情况据统计目前已积压商品房达万平方米。除了市场有效需求不足改革滞后福利分房与货币分房双轨并行购房者举棋不定房价超过消费者承受能力等原因外小区位置偏僻设施不配套交通不方便住宅小区环境不尽如意缺乏良好居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势但在销售价格方面有定风险。按照国际惯例房价般是居民家庭年收入倍而目前南昌市房价每平方米售价为元之间中低档商品房套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间相当于家庭年收入倍至倍难以形成有效需求。本项目销售房价是这标准近倍目前市先富者毕竟是少数需求有限销售有定市场风险。虽然目前市房地产市场总趋势是供大于求价格走低销售相对低迷但随着国家采取反通货紧缩政策成功扩大内需取得成效居民实际购买力处于上升趋势从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功开发商应提高工程质量通过降低开发成本减小市场风险。做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划从方案规划上和户型设计上赢得消费者减小项目市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作做好商品房销售加大促销力度多渠道多种方式推广促销尽快销售才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计采取切实可行工程技术措施和施工方案在施工管理中控制各项开发建设成本费用降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出工程投资降低将比基本方案增加净现值万元增长反之利润减少销售收益率下降。因此降低工程造价控制投资成本也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析本项目资金完全自筹不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险应采用多种付款方式促销可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。附表项目总投资估算单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开八五时期增加到年目前这比例已超过并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园等成功开发预示着未来商品房升级换代由低档走向高档高品质开发已成为新趋势世纪佳园二期市场定位在中高档住宅是有其市场需求依据。三项目选址及建设条件项目选址年以后江西科技园作为永久性公园园区依山傍水环境得天独厚今后南昌市将严格控制这地区规划区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次住宅为主发展为南昌个高尚新社区其周边环境还将进步改善。江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺宝地不可多得。世纪佳园二期项目在此选址具有明显区位优势和较好开发建设条件。建设条件位置优越世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧空气清新水质优良周围是龙华路昙小路主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路带住宅区是该市较早开发商品住宅片区区内人口众多仅新迎小区就有人口万人商业网点密布生意兴隆呈现派繁荣景象与江西科技园片区优雅清新和谐宁静环境形成鲜明对比。随着人与自然和谐发展居住观念建立中高档住宅更新换代将成为新