前者是指两代或多代同住栋上层为年轻夫妇及孩子下层为老人后者是将个大户型拆分为两个小户型以社区服务为依托居住离不开住宅住宅脱离不开社区以社区为单位专为老年人服务设施和机构既可为老年人日常生活提供便利也可提供深层入宅服务社区服务是对家庭功能补充和完善是家庭居住形式扩大和延化五普资料表明年我国空巢老人户占岁及以上老人家庭户老年空巢家庭在大城市尤其突出年北京老年空巢家庭比例为上海为天津农村老人单独居住比率已高达对于空巢老年家庭社区服务作用尤其重要提倡以家庭居住为核心同时必须兼顾社区服务以便为老年人创造个优越舒适安全生活环境与居住环境以养老机构为补充随着居家养老功能弱化老年人对养老机构需求越来越大据中国老龄科研中心调查资料显示北京市岁以上常住人口中希望现在住进老年公寓和将来愿意入住分别为万和万但是据统计年国家举办社会福利机构有个收养人数为万集体举办敬老院有个收养人数达万人再加上老年公寓等其他类型福第部分对象市场分析本项目开发必要性三大市场支撑壹全国老龄化已成为重要的社会问题人口老龄化提前达到高峰在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化在多重压力下渡过人口老龄化阶段上海市进入老龄化加速发展过程贰目标客户自身需求改变老年人口的不断增加引发了系列社会问题老年人的消费观念有了根本性的转变随着老年人文化层次的提高越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视上海万老年人中有较多的老年人想改变居住现状社会上空巢家庭的逐渐增多老年人跨城市居住的区域观念有所转变上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同叁目前上海老年公寓情况不佳养老机构的数量明显不他亲属补贴也仍是两个重要支出项目但比重也都在下降而医疗费用比重在升高并成为第二大支出项目这方面表明调查老年人口消费水平还处于较低水平支出项目仍然是食品房屋水电煤气费等生活必需型消费另方面也表明随着上海经济社会发展老年人口生活水平与生活质量也有了明显改善这突出表现在支出项目发生了重大变化如在支出项目中生活必需型支出如食品房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低而交通通信学习娱乐等项所占比重明显上升老年人口经济状况特点以年年和年开展三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础考察了上海老年人口经济现状发展趋势及差异主要结论有上海老年人口收入水平支出水平经济总体水平在不断提高但与全市平均水平相比还比较低且差距仍在扩大男性老年人口城镇老年人口收入来源侧重于稳定有保障养老金女性老年人口农村老年人口收入来源侧重于不稳定没有保障子女孙辈或其他亲属补贴生活必需型支出所占比重明显降低而交通通讯学习娱乐等项所占比重明显上升从单个项目来看饮食支出仍然是最主要支出项目但医疗费用逐渐成为重要经济负担女性老年人口高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体他们收入少且缺少保障消费水平低对经济状况总体评价也低二上海市老年人口居住现状老年人独居占老年人总人口以上上海老年人独居现象明显上海老年人居住以独居为主以社区服务为依托以养老机构为补充上海目前老年居住模式比较合居模式合居是指老年人与子女或其他亲属居住在起合居模式顺应我国目前以家庭养老为主社会养老社区养老为辅养老模式对社会家庭和老人都有益处但是由于代际生活习惯差异性家庭人际关系复杂性市场经济条件下人口流动频繁性合居模式面临挑战据浙江省和上海市调查老人与子女不住在起代人家庭和两代人家庭合计占上海市区约有老人系孤身或不与子女亲属住在起即便有些老人与家人合居老人与子女婿媳关系紧张也占有定比例老少关系不和睦甚至发展到小辈虐待长辈家庭占独居模式独居是指老年人居住由于受现代生活方式影响特别是住房条件改善越来越多老年夫妇选择和已婚子女分居在北京天津和上海三大城市中人口不超过三人家庭分别占总户数和独居模式符合现代社会生活方式代际之间干扰少家庭关系简化对有生活自理能力老人和正承担社会家庭双重压力已婚子女来说都是理想选择但随着老人年龄增大生活自理能力下降加上子女疏于探望老人寂寞孤独和生活不便随即凸现长春市心理卫生研究所所长郑晓华指出现在有很多老人不愁吃穿但由于子女远离身边缺乏交流精神上其实非常孤独老年人如果长期处于心理孤独状态首先会带来情绪上改变表现在情感脆弱容易灰心进取心差自卑自责等心理症状这些心理症状比病痛更加折磨人如果得不到及时高层道路系统进行人车分流设计设置定量商业体量满足社区内部分消费要求户型紧凑房型以房和二房为主房厅卫面积平方米间二房卫面积平方米间为主二房二厅二卫面积平方米房型少部分三房二厅面积在平方米或二房二厅面积在平方米之间配套老年公寓应具备以下几项功能多功能综合楼老年大学老年活动中心配餐中心就餐配送休闲茶栈品茗座谈棋牌等活动老年医院及护理院会所游泳池健身房水疗馆会务活动中心商业街设有小超市理发店洗衣店鲜花店老年用品商店等户外活动场地停车场三客户定位以上海客户为主要客户群上海已经开始进入老龄化阶段且社会老龄化问题面临较大压力而本项目紧邻上海对上海有很强辐射力又具有上海不具备优势如价格同时还考虑到昆山绿地城孝贤坊和嘉兴江南太阳城九成客户来源于上海因此我们主要客户应该定位为上海老年客户保持对太仓本地客户引入本项目是太仓比较有影响力项目鉴于整个项目影响力我们应当积极引导部分本地客户到本项目来其它客户长三角乃至全国老年人客户矛盾又容易做到经常探望和相互照料是目前较为理想老年居住模式但要形成这种模式要父母和子女有建立这种居住模式愿望二要有合适毗邻住房可供选购三要有购买合适毗邻住房经济势力四要在需要时有方能做出牺牲或让步例如由于居住地点居住环境限制为照顾子女上班孙子女上学就需要老人做出牺牲或让步搬到邻近子女地方居住由于同时达到以上项条件有定难度目前能做到毗邻居住为数还不多集中模式集中模式是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年模式集中模式大致可分为老年公寓老年社区养敬老院三种形式随着四二家庭结构形成集中居住模式日渐盛行但由于老年性服务机构数量少更重要是设施好收费高收费少配套设施差服务水平低致使集中模式在我国并不盛行目前我国各类老年社会福利机构共有养老床位万张平均每千名老人占有床位仅张与发达国家平均每千名老人占第部分对象市场分析本项目开发必要性三大市场支撑壹全国老龄化已成为重要社会问题人口老龄化提前达到高峰在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化在多重压力下渡过人口老龄化阶段上海市进入老龄化加速发展过程贰目标客户自身需求改变老年人口不断增加引发了系列社会问题老年人消费观念有了根本性转变随着老年人文化层次提高越来越多老年人对晚年生活精神追求越来越重视上海万老年人中有较多老年人想改变居住现状社会上空巢家庭逐渐增多老年人跨城市居住区域观念有所转变上海与太仓由史以来地域情感逐渐加深老年人及其子女对国际上流行养老方式认同叁目前上海老年公寓情况不佳养老机构数量明显区有浦东新区郊区新城和城镇人口在万人以上新市镇地区以及中心城成片改造或新建地高拉高走项目如在此区域开发小面积项目则风险过大本项目前期规划了高尔夫球场游艇俱乐部会展中心纪念馆等核心配套这就是典型高起高走项目思路完全符合地块市场属性但是对发展商资金实力开发水平都是严峻考验对本地块目标客群定位产品物业形态项目自身配套充足率提出非常高要求二老年公寓开发驱动力上不负政府下不负民众是规划本项目理念项目开发考量标准衡量个建设项目老年公寓建设可行性和必要性以及该项目究竟合适与否从不同角度出发有不同考量标准政府角度从市政府角度出发有三个主要衡量标准这也可谓之为浏河规划建设老年公寓项目原始动力或称之为项目开发驱动力这三个重要标准分别是是否有助于促进城市和地区经济发展增加城市和地区经济总量为政府创造更多税收经济效益是否有助于挖掘地区资源保持城市和地区协调发展并增加民众就业机会为更多民众提供工作岗位社会效益是否有助于改善和提市地区形象反映政府政绩增强民众对地区认知度和自豪感环境效益由此可见在讨论建设项目中考虑有必要在本地块建设中规划老年公寓项目时以上三个方面将成为决策重要依据而项目完成后也是以这个标准来衡量本项目究竟是否成功民众角度此外从市民角度出发老年公寓项目建设是否成功也有三个标准是普通市民是否有机会享受这个建设项目二是建设项目是否为地区形象增色改变传统认知三是经济上是否合算投资商角度从投资机构角度出发个项目成功主要有两方面考量是经济上考量有足够赢利肯定是开发商首要考虑问题二是社会反映上考虑成功项目是开发机构最好广告而且得到社会承认是市场经济下任个商业企业立身之本规划理念本着从政府社会和市场三者角度出发在对本地块中老年公寓项目研讨后经过针对老年公寓市场调研提出了个大框架将以经济效益社会效益环境效益三个重要因素作为项目开发驱动力努力将项目价值体现至最大化二项目开发效益标准经济效益城市形象提升后投资效益整合资源后综合效益人气聚集后商贸效益浏河城镇功能升级效益城市总是在寻找新发展机遇在建设较大规模老年公寓后浏后城镇体系必然引发升级形成新城市形象与功能在老年公寓建后浏河将成为名副其实上海卫星城镇从而改变城镇形象并得到更多投资机会而人口增加后商务商业也必然会有轮发展并由此带动政府在税收等各方面拉升此外城镇体系升级还包括浏河城镇化建设大步飞跃并奠定浏河镇长期发展机遇社会效益挖掘出城镇历史有效整合历史与人文资源提升浏河城镇影响力水平推动城镇内涵提升提升区段形象形成新商业商贸医疗配套等相关开发氛围增加民众对浏河城市自豪感和城市凝聚力在社会效益方面老年公寓开发方面将提升整体地块工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出中国提倡居家养老模式是最经济见效最快符合中国国情也是经济上精神上感情上让老人满意养老模式符合老人生理心理发展许多老年人在身体健康状况允许情况下般倾向于与子女分居但随着年龄增长健康状况下降特别是当行动自由越来越不方便之时又希望能与子女住在起以便能得到子女照顾另外多数老人有金窝银窝不如自家土窝居家心理愿意在自家颐养天年希望儿孙满堂喜欢子孙绕膝老年住房条件改善为合居提供了可能五普期间我国岁以上老年人均住房面积平方米以上占同龄人口据老龄科研中心年底对省万多名岁以上老年人抽样调查城市老人每户拥有住房间多户均面积约平方米以上老人有单独住房农村老人户均住房间面积达多平米毗邻