黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计万平方米东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平方米徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米徐汇区供求情况分析需求情况徐汇区是原上海最大居住区区域内刚性需求大根据徐汇人口结构分布年轻婚房置业构成定需求徐汇区为了配合市政工程大量拆迁换房构成大量需求量虽受整体宏观政策影响但徐汇区销售情况整体稳定图徐汇手房成交情况杨浦区手房成交情况年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总成交面积平方米均价元年徐汇区亦经受房地产市场宏观调控影响手房交易面积大幅下降均价也略有波动但在进入年后价格又进入个上升通道由于年调控政策影响徐汇区销售面积与价格都出现了定波动但整体相对稳定供给情况随着政府对用地出让控制加强以及徐汇区可开发地逐步减少徐汇区从年开始住宅性质用地批量逐年减少图上海市杨浦区住宅性质土地出让情况图徐汇批准预售情况上海杨浦区批准预售情况批准预售面积预售证数历年批售面积中以年量最大尤其是年季度因受政策影响批售量在年出现大幅度下降从供应角度来看徐汇区房地产市场项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供的相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊上海市居民购买能力分析图上海房价与人均可支配收入比较房价收入比左轴房价增长率收入增长率右轴房价收入比是放映个地区购买能力重要指标在全国收集数据表明在国内房价收入在水平是比较合理我们从图看上海年和年房价收入比分别为和远高于国内合理水平再看房价相对于收入增长情况近三年平均值为也是个较高状况。但年相对于年都有所降低指标向好方向发展。上海市人口状况分析表人口状况指标年份外来人口万人城市人口万人外来人口增长率城市人口增长率图上海外来人口和城市人口情况单位万人外来人口左轴城市人口左轴外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求主要因素。城市化将是中国未来项大工程城市化必将形成极大住房需求所以我们有必要来分析上海城市化情况从图可看出从年开始城市人口保持高速地增长年更是达到了增幅我们保守估计年有增幅将达到万人城市人口城市化率达到。外来人口也大量涌年外来人口为万人增长。外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在住房需求转为现实需求。房价表房价与增长关系指标年份房价增长率增长率房价增长率增长率图上海房价增长率增长率房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张速度首先该比率低于被认为是合理在之间则需要高度警觉而超过说明存在泡沫问题。从图看上海近两年这指标属于较为合理范围。需求分析表住宅销售面积及其增长率单位万平方米指标年份住宅销售面积增长率图上海住宅销售面积及其增长率单位万平方米销售面积左轴增长率右轴从年至年住宅销售速度增长极快年增长速度达到了销售面积为万平方米年由于受宏观政策调控销售面积出现了负增长销售面积为万平方米。表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海人均住宅使用面积增长年是个转折点又达到了个高峰增长率为但年又有所放缓增长率为。上海人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高水平。年上海人均住宅使用面积还有很大增长空间。供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场供求关系施工面积销售面积从我们搜集数据表明这指标在以下是比较健康。从表看近年上海这指标平均值为左右远低于。但是年这指标有上升趋势需警惕。销售面积竣工面积从近几年数据看上海供求基本平衡还倾向于供不应求。市场小结从经济发展上看上海经济总量在全国具有绝对领先地位这为上海房地产发展提供了良好经济后盾。从相关险出价区间为元平米万元亩若地价超过万元亩建议委托方放弃竞投。九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目土地挂牌出让正在进行中项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金项目销售回款。项目建设有利于改善区域环境充分发掘区域价值增加财政税收创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积平方米总建筑面积平方米项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。最大市场风险。资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外项目开发前期资金压力较大保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展重要因素。政策风险新政政策限制和相关宏观政策对于项目开发与产品客户定位有定风险如何准确地定位产品和实现预期销售收益对于项目成功关键因素。防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查控制开发节奏注重项目整体营销策划合理安排融资计划保证资金充足。十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长这将造成巨大潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长但还是存在着大量需求。年人均住宅使用面积有小幅度增加还有很大增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了占全上海市生产总值比重为。工业总值与成正比上升在年达到亿增幅同比增长了徐汇区直保持了工业重区地位。以工业型产业为主导向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户同比增长吸引注册资金亿元同比增长注重引大引强引进注册资金项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表表项目经济技术指标单位项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积圈内周边商业教育配套成熟交通便捷公交轨道交通号线江浦站产品功能组合齐全三期银座公寓精装修小户型全采光资估算说明土地成本未知为本次测算目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目实际情况。项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等此项费用根据项目开发情况结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为万元。管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按上海市同类房地产项目水平和本项目具体情况由于项目规模大故项目管理费按前述项之和计取。不可预见费由于项目地块地势平坦同时开发商控制项目成本能力较强不可预见费按前述项之和计取较为合理。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。项目其他费用为万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按住宅区除地价外建设总投资比例次性向业委会划拨。经估算为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用主要为借款利息。本项目共向银行融资万元贷款年自年至年贷款利率为发生财务费用万元。销售费用包括广告及代理费等参考目前上海市般房地产开发项目标准和宝安区房地产具体情况取销售费用为销售额。项目稳健方案销售费用为万元。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。按照土地稳健取得价格测算项目总投资为万元其中自有资金万元银行融资万元销售回款万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资投资使用计划根据企业提供资料结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算具体见附表项目投资计划表。经济测算时根据项目预计开发情况项目前期规划从年季度起项目开工计划时间为年季度竣工时间预计为年季度年季度销售完毕。建设周期为年。七销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面区域房地产发展前景分析至年初项目开盘时区域同类项目售价可达元平方米考虑招商地产项目操作能力预计可使项目实现溢价即销售均价元平方米。由此我们确定项目以稳健售价元平方米乐观售价元平方米分别进行测算。稳健方案可实现销售收入万元。乐观方案可实现销售收入万元。表项目销售收入测算表稳健项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业合计表项目销售收入测算表乐观项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定上海市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额城市建设维护税营业税教育费附加营业税印花税黄浦江沿岸地区是上海传统工业基地周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中区域城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程启动以及年上海世博会申办成功推动了浦江两岸周边区域功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发有利时机对其周边区域从整体上进行功能优化调整以促进这区域整体协调发展。周家嘴路以南地区