南翔镇西部北侧有轨交号线马陆站东侧有轨交号线环球乐园站预计可居住万人。青浦新城站大型居住社区位于青浦新城东部轨交号线新城站位于规划基地内规划万人。松江佘山北大型居住社区位于佘山国家旅游度假区北侧社区东南部紧邻轨交号线佘山站预计可居住万人。闵行旗忠大型居住社区位于闵行区南部旗忠国际网球中心东南侧社区东部和南部约公里处为轨交号线预计可居住万人。奉贤南桥东大型居住社区奉贤南桥新城重要组成部分靠近规划轨道交通号线延长线预计可居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图上海市保障性居住社区规划布局图信贷支持年上海银监局将加大差别化信贷政策继续积极支持保障性住房工程建设积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房项目宏观背景保障性住房建设成为住房建设的重点保障房建设政策相继出台保障房建设市场巨大前景可观保障房建设资金支持上海市相关政策及发展趋势相关政还不平衡住房保障体系仍不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告开加快保障性安居工程建设工作座谈会完善政策支持力度也有待提高。要进步加大保障性住房建设力度在人口较多城市要大力发展公共租赁住房缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工外来务工人员住房困难在低收入家庭较多城市要进步加快廉租住房建设步伐。月日李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会强调加快保障性安居工程建设要通过建机制做到保基本促公平可持续使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持使保障性住房真正惠及困难家庭使住房保障体系建立起来并长期运转下去。在系列政策力推之下保障房建设力度空前。对于房地产开发企业而言年或不再是博取房价快速上涨短期超额收益时期而是个为即将到来新市场格局进行预先安排谋划时刻。保障房可能就是块试金石。保障房建设市场巨大前景可观年全国住宅用地供应量大增其中保障性住房用地增加商品房用地增加。土地供应反过去五年平稳增长状态将从根本上起到平抑房价作用。年市场关注房地产调控重点直在抑制需求上然而在增加供给方面政府力度也很大尤其是保障性住房中低价位中小套型住房用地量占供应总量。年全国土地出让成交总价款万亿元同比增加而土地出让平均地价同比下降地价直接推动房价动力不再有利于房价平稳。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图年全国住宅用地供应量大增图年土地出让平均地价同比下降年我国拟建设万套保障房与年万套相比增长。万套保障房建设目标远超此前市场预期意味着年保障性住房投资将达万亿元达到全国房地产投资规模五分之左右。可见保障房建设市场巨大前景可观。表年保障性住房建设规模投资额情况上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告年份保障房建设规模万套保障房开发面积万平方米保障房开发投资亿元年年保障房建设资金支持资金问题是保障房建设面临难题为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台尽快建立起由政府主导市场化投融资和建设机制从而实现保障性住房建设可持续发展。随着公积金闲置资金支持保障性住房建设试点逐步成熟覆盖面必将扩大。年月日财政部国家发展改革委住房城乡建设部联合发布关于保障性安居工程资金使用管理有关问题通知财综号要求切实落实各类保障性安居工程资金允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房允许住房公积金增值收益中计提廉租住房保障资金用于发展公共租赁住地由政府低价供给项目开发完成后由政府全部回购项目回款有保证投资风险小能够成为企业稳定收入来源。本报告以建设万平方米保障性住宅为例计算了项目投资回报率等指标正常情况下项目自有资金利润率可达以上盈利能力较好。集团不仅可以获得保障房开发利润同时还能充分发挥工程施工上优势获取项目施工利润。通过综合分析认为天健集团参与上海市保障性住房开发建设是可行。希望集团公司市政总公司加大对上海分公司支持力度发挥企业综合竞争优势争取在保障房这片新领域取得好成绩。许住房公积金增值收益中计提廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告上海市相关政策及发展趋势相关政策年月号上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见沪府发号。意见提出要着力推进住房保障工作逐步放宽廉租住房准入标准积极推进公共租赁住房工作抓紧建设和筹措批公共租赁住房全力推进以保障性住房为主大型居住社区建设今后年新增保障性住房万套。自年月日上海市政府与浦东新区等个相关区政府签署年本市保障性住房建设目标责任书并下达各项目建设计划以来市区各相关部门采取并联审批简化程序缩短周期办法加快推进土地储备规划设计手续办理开发建设及完善配套建设同时通过例会制度简报制度督查制度等及时反馈信息解决问题确保按期推进。从年上海市政府召开保障性住房建设总结及明年目录项目宏观背景保障性住房建设成为住房建设重点保障房建设政策相继出台保障房建设市场巨大前景可观保障房建设资金支持上海市相关政策及发展趋势相关政策市场前景规划布局信贷支持深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设战略设想以低风险产品进入上海市场规避房地产调控风险增强企业商誉搭建政府合作平台发挥企业综合竞争优势提高经营业绩多方获取利润保障房住宅开发优势产品分析及定位住宅设计公建设计装修标准结构设计核准通过归档资料。未经允许请勿外传,给排水设计暖通设计弱电系统开发方案及进度计划开发方案项目实施进度计划投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算假定条件建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费土地费管理费建设期贷款利息投资估算表资金来源及融资方案财务评价财务评价依据财务评价主要参数财务效益分析清偿能力分析敏感性分析风险评估分析竞争性风险成本风险政府回购款逾期到位风险利息上涨风险质量管理不达标风险研究结论上海保障性住房建设项目投资建设可行性款偿还建设期借款在建设期第三年就能偿还银行贷款项目清偿能力较强。表项目还款计划表方案二自有资金其余申请银行贷款序号项目合计万元年份银行贷款上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告序号项目合计万元年份建设期贷款利率年期建设期贷款利息年末本息余额年初欠款本年还款额本年归还本金本年归还利息敏感性分析为考察项目抗风险能力对项目建设成本回购价格作了单因素敏感性分析计算建设成本及回购价格变化时项目税后利润变化情况。表项目敏感性分析表变化因素变化率税后利润建设成本回购价上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图项目敏感性分析图通过对项目建设成本及回购价格进行敏感性分析可知当项目建设成本增加或当项目回购单价降低时净利润降为零项目变为不可行。因此需在建设过程中进行严格造价管理保障项目总投资控制在预算范围内。另外在回购协议谈判时争取较高回购单价。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告风险评估分析竞争性风险根据上海市经济适用住房管理试行办法第三章第十三条规定单独选址集中建设经济适用住房由区县政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式确定具有相应资质和良好社会信誉房地产开发企业实施开发建设。可见上海保障性住房开发权采取竞标方式取得而上海目前保障性住房主要由本地大型建设集团承接天健集团面临较大竞争性风险。如果最终未取得项目开发权则前期投入都将浪费。因此建议与有经验设计及咨询单位合作提高企业竞争实力降低竞争性风险。成本风险主要是材料人工涨价风险以及成本控制风险。考虑到项目建设规模较大周期较长约年项目受通货膨胀影响较明显可能面临建设成本超预算风险。因此必须在建设初期就对项目涨价风险进行预估设置定比例涨价预备费。同时建议聘请专业造价咨询机构对项目进行全过程造价控制严格将总投资控制在预算范围内。政府回购款逾期到位风险根据保障性住房建设协议般回购款在项目工程进度达到时支付回购款项目结构封顶时支付回购款交房验收合格后支付回购款另质保金年后支付。考虑各种不确定因素项目可能存在回购款逾期到位风险对此本报告已在财务评价方案二中予以测算即第二年收到回购款自有资金不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告足部分申请银行贷款。经测算在此情况下本项目利润率有所降低由降到然而风险仍在可控范围内。利息上涨风险近期通货膨胀导致加息压力增加。如本项目回购款不能及时到位则建住房。今后上海市新建商品住房建设项目还将按不低于比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。根据十二五期间上海住房建设初步方案上海十二五住房建设大约为亿平方米其中万平方米将用于经济适用房建设万平方米用于廉租房公用房建设万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设万平方米用于商品住宅建设万平方米用于非住宅商业地产配套项目建设。由此可见保障性住房建设将成为上海市未来住房建设重点。规划布局年初上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地由上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约平方公里其中居住用地约平方公里规划居住人口约万人。年月上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划总共有块大型居住社区陆续上马建设用地面积约平方公里其中住宅用地面积约平方公里预计可建住宅建筑面积约万平方米。经过公示近期将有块社区率先启动包括宝山罗店嘉定城北站嘉定云翔拓展青浦华新青浦城站松江佘山丘松江泗泾闵行浦江闵行旗忠浦东航头浦东民乐路浦东川沙奉贤南桥合计建设用地平方公里可开发住宅用地平方公里可开发住宅建筑量万平方米。部分大型居住社区规划情况如下浦东民乐大型居住社区位于浦东新区惠南镇社区南部规划有轨交号线预计可居住万人。宝山罗店西大型居住社区位于宝山区罗店老镇西南罗店北欧风情新镇西侧郊环线以北周边有轨交号线终点站预计居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告嘉定城北大型居住社区靠郊环线和沈海高速公路轨交号线嘉定西站位于规划基地内预计可居住万人。嘉定云翔社区拓展大型居住社区位于南翔镇西部北侧有轨交号线马陆站东侧有轨交号线环球乐园站预计可居住万人。青浦新城站大型居住社区位于青浦新城东部轨交号线新城站位于规划基地内规划万人。松江佘山北大型居住社区位于佘山国家旅游度假区北侧社区东南部紧邻轨交号线佘山站预计可居住万人。闵行旗忠大型居住社区位于闵行区南部旗忠国际网球中心东南侧社区东部和南部约公里处为轨交号线预计可居住万人。