多顺槽风。多年平均气温为度年之中以月最冷为度多年平均年降水量毫米。境内东部山区降水量偏多西部地区偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋西南季风交汇影响造成秋冬春三季天空云层多雾日持续时间长阳光难以直达地面致使处于全国少日照中心区。且时间分布不均月日照最多冬季则最少。交通条件公路。市等级公路达到公里其中高速公路公里国省道公里农村公路公里建立城乡交通快畅系统二级公路乡镇覆盖率。铁路。两纵横联铁路建设两纵是襄渝铁路和兰渝铁路横是遂渝铁路联是盐双运煤铁路专用线。干两支重要港航运体系。十五期末渠化嘉陵江渠江涪江三江航道公里初步形成干两支航运体系初步建成重庆五大重要港之港为在远期把打造成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。施工条件项目地块场地拆迁平整后需要进行定量土石方挖填以及异地弃土运输周边交通道路条件好利于施工机械建筑材料进场水电气供应充足能够满足前期施工要求总论项目概况项目名称三角花园片区旧城改造项目二建设地址重庆市三角花园片区三项目业主重庆市有限公司四企业性质五法人代表六业主地址重庆市三角花园片区七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元其中开发成本中的土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可城开放发展之城。目前正围绕中国知名旅游城市重庆区域性中心大城市重庆最美丽城市三大奋斗目标实施富强美丽平安德润四大战略抓好发展与民心双十工程推进百个重点工作项目努力走出条具有时代特征特色发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处国道旁是北大门是城市形象重要组成部分该片区城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。三角花园片区改造项目是由重庆市重庆有限公司投资承建。该公司成立于年更名前为原县搬运公司系中型集体企业公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成职工人数最多时达余人公司办公室客运站汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至三角花园并同意征地亩作为公司生产经营和办公用地。地界以东以七水库流水为界西以国道线渝南公路出城方向左侧为界南以陈福友房屋为界北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置农转非工人名。征地完成后公司在三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等万多平米生产生活用房。随着城市建设步伐加快三角花园片区存在诸多问题凸显出来居民生活环境差存在严重安全隐患等需要亟待解决。二项目建设必要性是消除安全隐患需要由于江城公司员工较多过去经济条件差修建新征土地修建材料陈旧是塔耳门搬迁时旧条石。年代久远旧条石已严重风化加之地势不稳现多处出现开裂斜陷加上受年特大地震影响部分房屋已经四处开裂地面建筑物均有塌陷危险存在着严重安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后险情将进步恶化。再者三角花园范围内有加油站座消防间距严重不足就像定时炸弹样埋藏在居民区和闹市区随时可能引发特大安全隐患。该项目将完成该片区征地拆迁并建设万平米建筑物环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在安全隐患妥善安置拆迁居民并且为其改善生活环境提高生活质量项目建设非常必要。二是提升城市形象需要项目拆迁地块处国道旁是北大门是城市形象重要组成部分该地块上建筑物多是八十年代建成凸显陈旧杂乱地下无停车场许多车辆停靠国道线上交通组织杂乱严重阻碍交通旁边排洪沟四季污水横流臭气熏天严重损害城市形象阻碍城市发展。该项目建设将建设相关配套设施包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等可以极大改善居民生活环境弘扬城市文化塑造城市个性打造城市品牌提升城市形象和核心竞争力从而使走上可持续发展道路。三是缓解政府拆迁压力需要该片区占地面积亩但居民楼办公楼汽修厂加油站食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。由于拆迁量大投资额高般开发商不敢问津原市政府曾足规划和其他管理部门规定要求。在设计中应充分重视市场变化尽可能保证项目灵活性以提高对市场消费趋势应变能力。二本可研方案测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场基础上确定其销售价格这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场供求关系和未来重庆经济和人民生活水平变化售价将是最敏感因素之。发展商除密切关注市场动态选择合适市场策略外还应组织支高素质高水平开发管理队伍。从设计施工营销到物业管理均达到较高水平以抓住机会减少风险达到项目盈利目标。三进步深入市场调查研究并提出可行项目营销策略对项目设计工作提供市场方面支持。四建筑工程中不可预见因素很多工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施过程中要加强施工管理实行工程监理制。还应推行竞投招标工程包干等系列措施落实资金供应计划以确保项目经营目标顺利实现。五加强与社会政府相关管理部门沟通。六注重公共关系建立树立良好企业和项目公众形象为项目建设和运营打下基础。在拆迁管理工作中需要破解难题。江城公司在城市拆迁过程中开拓思路创新模式心系百姓为今后拆迁管理工作提供了有益借鉴和启示。四是社会安定团结需要长期生活在三角花园居民和从事生产人员因生活生产环境脏乱差且安全隐患严重显得人心惶惶发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目建设能够平息社会舆论安定人心给政府与居民吃了个定心丸对社会安定团结作出了积极贡献。因此该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测年以来房地产开发呈稳步发展态势房地产业每年完成投资逐步上升施工面积继续扩大新开工面积以较大增幅上升竣工面积销售面积销售额等数据皆持续上升同时房地产业税收也呈逐年上升趋势住宅开发建设带动了房地产经济发展。虽然近年来房地产业取得了长足进展开发完成投资较大但由于其土地成本较高商品房销售价格较低在房屋竣工面积销售面积及销售额等方面与北碚第章总论项目概况项目名称三角花园片区旧城改造项目二建设地址重庆市三角花园片区三项目业主重庆市有限公司四企业性质五法人代表六业主地址重庆市三角花园片区七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元其中开发成本中土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可预见费共计为万元。开发费用中管理费用财务费用销售费用共计为万元。资金筹措方式为企业自有资金银行贷款分别都为万元各占。八建设内容及规模主要建设内容为商住建筑项目占地面积平方米建筑面积平方米。配以环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。核准通过归档资料。未经允许请勿外传,十建设工期项目建设年限为区城市化进程加快给项目带来较多潜在客户区城区人口发展起到积极作用。项目利润总额约为万元稍有盈利投资利润率为税后投资利润率为开发期内上缴各类税金总计达万元。项目贷款按年期银行同期贷款利率计息需年还完存在定财务风险故本项目具有良好社会效益但经济效益甚微几乎刚好与投资持平。项目选址适宜总平面布置和方案设计合理从财务方面看该项目可行。四主要经济指标在此表中主要列出了项目经济数据中开发产品投资资金筹措销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润和土地增殖税以及财务评价指标中投资利润率税后投资利润率资本金净利润率内部收益率和投资回收期等指标进行统计。表主要经济指标序号名称单位数据项目经济数据开发产品投资含利息万元资金筹措万元销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元财务评价指标投资利润率投资净利润率第十章风险分析项目投资风险房地产开发风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润多种因素而这些因素作用难以或无法预料控制使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离因而使企业有蒙受经济损失机会或可能性。结合本项目特点可能存在以下风险投资决策阶段风险投资决策阶段是房地产开发过程中个最重要环节。在此阶段对开发商开发类型档次定位等都存在定风险。二项目勘查设计阶段风险在前个阶段决策基础上对地块作出合理规划分区景观安排建筑风格确定户型设计都会直接影响到小区品质影响住房销售情况。三项目建设阶段风险该阶段是投资高峰期易出现资金链断裂风险。四销售与经营阶段风险在该阶段主要可能会遇到销售时机选择不当风险价格策略不合理风险住房出让率地风险以及意外事故风险。二本项目各阶段风险控制前期可行性研究阶段项目前期要根据特定项目常规风险和特殊风险来预测项目可能存在各种风险并根据风险规避原则来采取各种应付措施。本项目存在风险主要有政治因素经济因素政策因素环境因素等。对房地产投资影响较大同时又是可以预测可以规避主要风险是经济风险。因此要有足够资金来开发本项目。二开发阶段跟承包商协商最好支付价款方案保证各项资金如期到位。三经营阶段严格控制经营成本采用灵活经营策略化解系统性风险如宏观经济周期波动同时将优质到位物业管理也纳入经营环节吸引更多有真实需求客户。四本项目工程建设风险防范是对项目设计方案进行科学论证二是项目建设单位要公开公平进行招标投标杜绝层层转包三是要做好施工现场管理杜绝切施工事故四是在工程建设中采用新技术新工艺新结构要能保证其安全进行杜绝预计到问题产生风险等。五合理按进度计划尽早完成开发项目正如前面分析那样开发风险很大程度上来源目建设地址位于重庆市区三角花园片区用地总体呈不规则形东西长南北短用地北侧为水库地块周围为年代旧时建筑汽车客运站加油站等。以下为地块四个方向环境情况三建设条件分析地质环境条件地形地貌以及不良地质现象区地处中丘陵和川东平行岭谷交接地带。以侏罗系分布面积最宽占全区幅员面积四分之三以上。地质构造属新华夏系构造体系全境有两种地质构造类型境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带其余大部分地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。全市地貌因受地质构造和岩性制约其特征是东北西三面地势较高南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头海拔高度为米最低在南面草街镇嘉陵江边海拔米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形西北部广大地区属川中丘陵盆地为平缓丘陵地型。地震设防烈度据年中国地震史及国家地震局年中国地震烈度区划图及其使用规定本地区地震烈度为度。气候条件地区因受东亚季风环流影响具有亚热带季风气候特征气温降水日照风力等均有明显季节性变化。其特点是冬暖夏热春早秋短无霜期长云雾多日照少雨量丰富湿度大风力注春有连阴雨夏常有伏旱秋多绵雨冬少寒潮。境内南屏沙坪东渡等乡镇为境内高温中心华蓥山区因海拔高度升高和山谷冷暖空气交替结果气温随之下降成为境内低温