家发改委建设部施工监理服务收费基价表发改价格号文件计取。施工图设计审查费依据省计委云南省发展和改革委员会关于施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知云发改价价号文件计取。有关设备及材料价格主要依据云南省工程价格信息和地区价格并参照类似工程价格。财税号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知预备费费率考虑。其他有关费用按现行相关规定和实际发生计取。其他预备费由基本预备费和价差预备费组成基本预备费按第第二部分费用总和的计算价差预备费按国家计委计投资号文的规定暂不计列。投资估算方法本投资估算根据建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析采用投资估算指标法进行编制。建设投资估算结果本估算为三环国际郡城项目的投资估算总投资估算值为万元。表项目投资概算表单位人民币元项目取费标准基数费用二勘察设计和前期工程费地质勘测费规划设计费施工图设计费工程监理费施工图预算编制费施工图审查费环评费可研费工程实体检测费三建安工程费主体工程费水电安装工程费电梯安装费室外附属工程费四基础设施建设费供电给水引入绿化景观工程费污水处理系统五管理费六贷款利息七税金八销售管理费合计单位投资额度三环国际郡城项目总建筑面积为单位投资价值为元。分年投资计划三环•国际郡城项目建设期总投资为万元所有建设资金在建设期内次性投入其中年投入资金万元年投入资金万元年投入资金万元。资金筹措项目建设资金的筹措应以稳妥足额及时到位有保障为原则以确保项目资金安全合理的使用。资金筹措方式采用自筹资金银行贷款方式其中公司自筹资金万元含职工预购住房款对外融资万元。第十六章财务评价建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求在工程技术研究的基础上计算项目的效益和费用对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证作出全面的经济评价为项目的科学决策提供依据。项目财务评价是在国家现行财务制度和价格体系基础上考察项目的盈利能力清偿能力等财务状况。财务评价的依据和说明评价依据建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目可行性研究指南计办投资号文投资项目经济咨询评估指南建设项目经济评价细则建设部城建司中国勘察设计协会组织编制企业财务制度财政部国家颁布的新的财税制度和市场价格体系本工程项目的技术研究和投资估算。基础数据财务评价的范围三环•国际郡城项目财务基准收益率本项目为企业投资筹建目的方面是销售房地产物业另方面为企业提供招商引资的平台租赁给相关的企业经营故本项目设定投资者最低可接受内部收益率为。税收营业税营业税税率当期的应纳税额营业额税率城市维护建设税税率为应纳税额营业税税率教育费附加税率为应纳税额营业税税率④地方教育费附加税率为应纳税额营业税税率所得税企业所得税率所得税应纳税所得额所得税率管理费按项目投资总额计提收入税金及利润估算收入预测根据大理市目前市场状况给予定的估价系数调整价格定位和销售收入如下表项目价格定位和销售收入物业类型销售面预计销售单价元销售收入元住宅商业车库个元个合计税金及附加预测营业税按营业收入的估列。营业税万元城市维护建设费按营业税的估列。城市维护建设费营业税万元教育费附加按营业税的估列。教育费附加营业税万元地方教育费附加按营业税的估列。地方教育费附加营业税万元所得税所得税率所得税应纳税所得额所得税率税费合计万元利润预测该项目税后净利润为万元投资利润率为。项目建设投资年限为个月年均投资利润率为。收入及税金估算结果整个计算期内收入总计为万元营业税金及附加为万元计算期可供分配利润为万元。财务盈利能力分析通过下面的几个指标来分析项目的盈利能力。静态指标投资利税率投资利税率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率它是反映项目单位盈利能力和对财政所做贡献的静态指标。投资利税率利税总额或平均利税总额项目总投资销售税金及附加利润总额项目总投资投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润总额与项目总投资的比率它是考察项目单位盈利能力的静态指标。投资利润率净利润项目总投资以上分析说明该项目在财务方面完全可行。财务指标财务净现值根据项目现金流量表可计算出财务净现值和财务内部收益率表项目投资现金流量表单位万元投资年度年年年投资流出销售流入税金现金流量累计现金流量计算指标本项目财务净现值万元经过表中计算可知项目财务净现值表明项目除达到基准的收益率外还能后的超过收益具有财务上经济上的可行性。不确定性分析为了估计本项目的营业收入服务能力经营成本和建设投资等因素可能发生的变化对财务分析的影响预计项目所承担的风险程度需对项目进行不确定性分析。项目盈亏平衡分析因商铺大多为自持物业项目的盈亏平衡主要考虑销售住宅及车库。住宅的销售数量盈亏平衡总投资车库收入商铺收入住宅售价个占项目可售住宅总户数个的车库的销售价格盈亏平衡总投资车库收入商铺收入住宅数量万元个占项目可售车位预计售价万元个的以上分析说明该项目在财务方面完全可行。项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。本项目属于商业建设项目项目受宏观市场环境及房屋销售价格的影响较大同时影响项目投资的敏感性因素还来自于建设成本。财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。第十七章社会评价项目建成后将产生积极的社会效应将有效提升大理市满街片区形象有效提升区域土地使用价值项目对社会影响分析本项目定位功能完善配套齐全的商住小区。本项目建设将有效提升满江片区形象完善该片区商业功能及商业升级有效利用土地资源。通过项目配套商业的营运与区域周边形成有机的互动吸引大量消费者到此休闲娱乐为周边各种娱乐休闲场所提供更多的就业机会和经济收入。可见本项目的建设将会给区域经济的发展做出贡献。项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后所在地人流车流将有很大的增量对交通和市场将有更高的要求。社会评价结论总的说来该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出措施认真落实三同时制度在工程竣工验收时要检查环保工程情况达到环保要求方可正式投入使用。制定相应的维修管理制度并定期检查以保证各环保设施正常运行。结论通过以上初步分析可知本项目对环境影响不大不会导致当地环境功能下降。同时该项目在设计中还采取了些保护措施若在运营中加强环保设施的维护管理确保污染物做到达标排放则该项目污染物的排放对外环境的影响是可以接受的项目在环保方面是可行的。消防安全本工程消防设计认真贯彻执行预防为主防消结合的消防工作方针严格执行国家现行有关规范和行业标准采取各种有效防火措施防止和减少火灾危害。消防电气系统本工程设置火灾自动报警系统按类高层民用建筑消防要求火灾自动报警系统的保护等级按级设置。消防控制室设在大楼的首层并且设有直通室外的出口入口处设置明显的标志。系统组成本设计火灾自动报警系统由集中火灾报警控制器消防联动控制器火灾警报装置和消防直通对讲电话系统组成消防控制室设有直接报警的外线电话。本设计分别在地上各层和地下层设置火灾感烟探测器手动报警按钮消火栓报警按钮火灾警报装置自动喷淋系统联动模块防排烟联动模块并在各手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔。本系统在消防控制室设置联动型集中报警控制器消防联动控制器设有打印机和消防对讲电话设备等。④本系统采用集中火灾报警控制系统并按两总线环路设计任点断线均不影响系统正常运行。消防联动控制本设计消防联动控制消防设备为消火栓水泵自动喷淋水泵排烟风机电梯控制以及各层的配电箱主断路器非消防电源切除。消火栓联动控制方式消火栓按钮动作后直接启动消火栓水泵消防控制室能显示报警部位并接收消防水泵运行的返馈信号。在消防控制室联动控制柜可通过硬线手动控制消火栓泵并接收其返馈信号。在消防控制室能显示消火栓泵电源状况。④在消防水泵房可手动启停消火栓泵。自动喷淋水泵联动控制方式火灾发生时喷头喷水水流指示器动作并向消防控制室报警消防控制室能显示报警部位同时湿式报警阀动作击响水力警铃启动喷淋水泵消防控制室能接收其返馈信号。在消防控制室联动控制柜可通过硬线手动控制喷淋水泵并接收其返馈信号。在消防控制室能显示喷淋水泵电源状况。④在消防水泵房可手动启停喷淋泵。防烟排烟风机联动控制方式火灾报警后消防控制室根据火灾情况控制相关层的排烟阀并启动相应排烟风机防火阀熔断关闭。本工程各排烟口平时关闭并设置有手动和自动开启装置。当任排烟阀开启时排烟风机均能自动启动。阀风机的动作信号反馈至消防控制室。非消防电源联动控制方式本设计各低压配电回路在所有进户电源配电箱的主断路器设有分励脱扣器由消防控制室在火灾确认后自动切断相关配电回路的电源。消防设备电源供电方式本设计所有消防用电设备均采用双回路电源供电并在末端设双电源自动切换装置供电电源路取自本工程变配电室的消防专用回路另路取自本工程备用柴油发电机房。此外消防控制室设置蓄电池组作为备用电源。直流电压大小本工程消防控制设备的控制电源及信号回路电压采用直流。接地装置本工程消防系统的接地利用大楼的接地装置作为共用接地系统利用柱钢筋作为接地引线钢筋不少于四根接地电阻小于欧姆须测试并作记录。消防设备及线路安装要求本工程各消火栓水泵自动喷淋水泵等消防用水泵设自动巡检装置。本设计消防电气平面图中所有消防电气线路及以下的供电线路控制线路均采用铜芯导线穿镀锌钢管暗装在钢筋混凝土板内或墙内。本工程所有在电气竖井内安装的配电线路控制线路弱电线路均须采取防火封堵措施。本工程火灾自动报警系统的每回路地址编码总数应预留的余量。设备材料要求本设计火灾自动报警系统的设备材料均须经有关部门检测认定具有国家级检测合格证书认证地下层所用设备材料应为防潮防霉性能好的产品漏电火灾报警系统本项工程各层含地下层设置漏电火灾自动报警系统漏电电流检测点设在各层楼的各配电箱进线主断路器处漏电电流报警值为数据信号通过屏蔽双绞线为传送至监控主机。本工程漏电火灾自动报警系统的监控主机安装在消防控制室内并由消防控制室统管理。在各层楼的配电箱进线