景展望 历史 改革开放以来，惠州经济发展瀑布之大全， 人文景观和自然景观很丰富。惠州西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡谪居惠州，开 始大力建设西湖，此后历代不断修建，形成中国西湖三十六，唯惠州足并杭州 的格局。博罗县的罗浮山素有岭南形成，惠州也将成为衔接粤东内地 港澳台地区及东南亚各国的交通枢纽，成为京九沿线地区走向世界发展经济的座 桥头堡城市。 旅游资源 惠州素有粤东重镇岭南名郡之誉，集湖海山泉港是 对外客运货运的深水良港。 本章描述了项目在市场竞争中的优势，并重点分析了与康帝国际酒店之间相辅相成而又相互竞争的辩证关系，提出差异化发展的思路。 第十章酒店市场定位 本章对惠州酒店业未来客源市场进行了分析，认为大中型工业企业仍 然是惠州未来经济的主要构成部分和最活跃的部分。根据酒店自然条件，把 项目定位为园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店，并提出了定位依据。 第十二章酒店功能定位 本章对项目的住宿商务接待餐饮娱康乐和公共区域的功能进 行了设计，对设备设施档次进行了定位。同时根据酒店产权分布情况和营业 部门的经营变数，对资金投入原则提出了建议。 第十三章酒店设计布局和风格 本章对项目的自然环境进行了分析，同时参照国内先进酒店的设计模式， 对项目的环境改造建筑风格建筑结构等提出了建议，对大堂客房餐 饮等进行了初步规划，希望酒店成为区域地标式的建筑。 第十四章酒店经营管理规划 本章对项目的经营环境进行了分析，认为自然环境优势和规划优势的结 合将成为酒店的核心竞争力。本章对酒店管理模式和经营方针进行了初步规 划，并分析了配套项目外包的利弊。 第十五章项目财务决策 本章对项目投资额未来年经营情况和现金流量进行了动态分析，认 为项目的投资决策财务评价指标均为合理指标，风险相对较小。同时该项目 采用的资金筹措方案及产权式酒店操作方案在财务上也是可行的。 第十六章项目风险及防范措施 本章对项目的投资风险政策风险市场风险和竞争风险的表现形态进 行了分类归纳和分析，提出了风险防范措施。 第十七章可行性研究结论和建议 本章认为惠州社会经济发展迅速，非常适合投资高星级酒店，项目在财 务上是可行的，风险是可控的，社会贡献度很大，是优质的投资项目，投入 市场后将具有很强的竞争力。希望投资者尽快明确各阶段工作目标和进度， 加快项目建设。 前言 受惠州新世纪花园有限公司委托，我公司为新世纪花园酒店暂定名进行可 行性调查论证并编写论证报告。 我们认为，个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，而市 场需求是由区域经济发展决定的。因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终 坚持市场导向的原则，密切关注惠州经济发展趋向，并把这种关注作为可行性研究 的灵魂。 我们还注意下列几点 客观性 作为中立的项目评估报告，首先要尊重的是市场规律，不是投资者或作者的主 观想象。在报告的编写过程中，我们尽可能采集有关惠州酒店业的各种数据，并广 泛接触惠州市相关政府部门酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议， 力求报告具备较强的客观性和代表性。 前瞻性酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必 须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在 报告的编写过程中，我们有选择地对惠州现有酒店业状况进行调查分析，以此作为 参照，但更多把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设 计。 清晰度 在可行性调查论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项 目开发的市场机会市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。