日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向伴随我国房地产增量市场手房销售的快速增长，近年存量市场二手房的交易也迅猛增长。深圳北京上海广州四个线城市房地产市场启动较早，二手房的成交面积比例已经接近或者超过，具备大力发展存量市场业务的基础二线城市随着市场存量的增加，二手房交易市场份额将逐步增大，存量市场业务的发展基础正在形成。和世界发达国家地区如美国香港相比，我国的二手房活跃程度还远远不足。国际经验表明，我国存量市场业务今后将面临极大的成长空间。因此，存量市场会成为未来线城市的主体，二线城市的市场空间也将进步扩大。按揭担保业务服务于存量市场，是世联锁定未来存量市场的重要手段探讨和发展按揭担保业务，符合世联的战略方向。延展产业链，实现良好的业务协同效应担保主营业务中的按揭代理与担保业务，与房地产二三级市场高度相关，现金赎楼业务与房地产三级市场高度相关，小额信贷业务与当地消费水平民营经济活跃度中产阶层数量等因素相关。行业与上下游相关机构个人具有相互依存和互惠发展的价值链关系，详细如下业务关联单位关系上游贷款银行需按揭代理公司提供业务量及部分资产管理服务需担保公司协助客户完成房产交易过程中的阶段性赎楼担保以重新办理抵押登记按揭担保下游终端客户需专业按揭代理公司和担保公司提供按揭咨询服务和银行选择，需担保公司提供阶段性赎楼担保服务以完成房产交易房产中介专业按揭代理公司掌握的银行资源对银行的议价能力及担保公司灵活的现金赎楼业务，可帮助房产中介促进交易因此，未来公司如果重点开发二手房经纪业务，按揭代理业务将和经纪业务产生较大的协同效应，置业担保业务或现金赎楼业务与按揭代理业务具有良好的协同效应，可以与经纪业务间接协同，小额信贷业务对公司手房代理业务也具有定的支持作用。品牌叠加，实现良好的品牌协同效应世联作为家上市公司，在业内以及社会上具有良好的品牌效应。通过收购担保，能够使更多客户了解担保，提高担保的知名度，同时也可以增加银行等机构客户对担保的认可。而作为业内领先企业，对世联品牌也有定的帮助。第七章投资方案情况投资方案公司计划以增资扩股的方式进入担保。增资扩股完成后，担保注册资本由目前,万元增加到,万元，世联持有的股权，罗守坤和张艾艾分别持有的股权。详细股权结构如下序号股东名称注册资本金万元股权比例罗守坤张艾艾世联地产合计投资额及定价依据项目总投资额,万元，其中,万元增加注册资本万元计入资本公积。定价依据按经审计的净资产溢价，折合股元。资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。资金运用金融增资扩股筹集资金主要用途如下万元用于按揭代理业务异地扩张开办费未来年计划开设余家子公司，预计每家公司开办费万元。,万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度亿元，担保总额度将达到亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。,万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。万元用于集成系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。第八章项目投资效益分析损益分析收入分析按揭代理根据科尔尼研究报告，深圳地区房地产按揭代理服务目前只占到按揭交易总量的，距离欧美发达国家仍有的差距，意味着按揭代理业务的市场空间巨大。在此情况下，担保在深圳地区按揭代理行业的领先优势可以进步得到巩固，同时结合全国业务布局，可有效提高业务量。假设未来年深圳地区的二手楼按揭总量以的复合增长率增长，市场占有率从目前逐步提升到异地线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，二线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，未来年业务量如下单位亿元项目年年年年年深圳市场的二手楼按揭总量,市场占有率深圳市场的业务总量累计异地公司数量异地市场的业务总量按揭代理业务总量增长率受银行同业工会对按揭代理费返点控制的影响，预计年上半年按揭代理费率将仍处于低费率水平，年下半年随着信贷政策的适度宽松，银行间加大个贷业务竞争力度，按揭费率会反弹至合理水平。同时，担保将采取变换服务方式争取业务交换等措施来降低其影响，预计全年平均费率。未来年，随着市场的规范，按揭手续费率将逐步提高，但基于对国家调控政策的保守预计，以及不同城市之间的费率差异，代理费率预计为平均变化，可能会导致交易量的变动，影响业务量。变换服务方式争取业务交换等措施来降低影响。发挥综合服务优势，创新收费品种，增加收费点，增强抵抗风险能力。未来进行异地布局后，城市间政策差异可起到互相弥补的作用。进行产品创新。小额信贷从日本小额信贷发展历史看，每隔若干年，该行业容易因为借贷过多利率过高不当清收引发社会问题，导致政府阶段性严格的政策管制，促使行业洗牌。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。市场风险业务风险对策按揭担保外围经济环境的短期急剧变化，可能会导致购房能力的下降，扩大市场占有率，通过业务量的提升增强对市场交易量下降的抵御能力。小额信贷降低市场交易量。对小额信贷业务，会削弱贷款客户的还款能力，导致贷款不良率上升。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。经营风险业务风险对策按揭担保战略方向与市场变化不符。经营策略与市场不适应。设立研究部门，对市场进行动态跟踪，及时反馈市场变化并作出相应调整。业务风险对策小额信贷未能如期展开外包或资产服务，仅依靠资本金和银行借款发放贷款同行恶性竞争，导致市场价格急剧下降。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。管理风险序号风险对策成本费用控制不当。制定预算和计划，严格执行并及时修正。企业内部管理与发展速度不匹配，可能包括技术网点管理风险管理和财务管理等方面。在内部管理上，重点加强人力资源系统支持产品设计风险管理融资财务和产品设计等环节。关键管理人员流失。确定核心经营团队，落实年期间的绩效考核标准，搭建人员成长通道建立人员培养梯队建立中长期激励计划。新区域或子公司经营亏损的风险序号风险对策市场交易量低于预期，业务量不足，收入无法覆盖成本。进行充分市场调研，及时调整战略战术，甚至调整目标城市。经营管理不当，导致高成本运作或市场营销策略不妥。严格制定公司收支计划。建立定期营销分析会议制度，及时作出相应调整。引进资金投资项目的实施风险序号风险对策担保业务扩张迅速，财务杠杆变大而可能带来本金的损失。完善公司风险控制和财务管理的流程制度等。各业务开展可能会与计划不符，或者各月业务量起伏较大，对资金的需求时多时少，造成资金闲准确及时把握市场变化，根据季度业务需求制定资金投入计划，可分次投入资金。依据帐面可用资金，在各业务间合理调配。对短期内的业务收费率进行微调，以间接提高资金利用率，避免闲置。第十章结论项目实施有助于公司迅速扩大规模探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向能延展产业链，实现良好的业务协同效应同时品牌叠加，实现良好的品牌协同效应。根据测算，项目的投资回报期为年，年测算期内投入能够完全收回内含报酬率为，净现值为项目经济效益可行。从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制财务管理等内部管理体制。。置业担保或现金赎楼担保业务作为按揭代理业务的补充性业务，绝大部分业务量来自于按揭代理业务的转化，同时担保业务团队在深圳地区自行拓贡献部分业务量。未来几年内，随着担保业务操作和管理能力的提升，深圳地区的按揭代理业务转化为担保业务的转化率将逐步提高，预计从目前提高到左右，而异地市场转化率仍按保守预计。根据金融，置业担保和现金赎楼业务在成熟市场有定的互补性，在银行政策限制和政府宏观调控时，现金赎楼可作为担保赎楼的有效补充。在正常市场政策和条件下，现金赎楼业务大约占总赎楼业务的左右。置业担保或现金赎楼未来年业务量如下单位亿元项目年年年年年深圳按揭转化担保的转化率深圳按揭转化为担保的业务总量深圳区域担保业务团队自行拓展总量其它区域按揭转化担保的转化率其他区域担保业务总量赎楼业务总量其中现金赎楼业务增长率担保赎楼业务增长率担保赎楼费率相比按揭代理费率，受政策影响较小，主要决定于市场竞争水平。预计未来年内不同区域和城市的费率将维持在的水平。现金赎楼业务的资金周转周期平均为每月次，平均每次周转的费率约，预计未来几年费率水平将维持在上下。小额信贷小额信贷业务是按揭担保业务的自然延伸，并不是主营业务方向，此暂不计算在预测收入内。综上，未来年收入预测详见下表业务年年年年年按揭代理业务量亿元收费率营业收入万元,置业担保业务量亿元收费率营业收入万元,现金赎楼业务量亿元收费率营业收入万元,营业收入合计万元,利润预测根据预测，未来年担保净利润维持在之间，伴随规模扩大逐年略有下降。成本费用主要预测依据如下营业税金及附加按营业收入的预测。固定工资总体参照年的平均水平分业务单独预测。随着规模效应的产生，未来年固定人力占收入的总体比例有所下降同时结合通货膨胀及消费水平上涨，人均收入逐步提高。业务提成分业务单独预测。随着业务的规模化发展及市场的成熟，提成占收入的比重会逐步下降到市场平均水平。运营费随着业务的规模化发展，公司营运效率会逐步提升，营业费用占收入的比重将逐步下降，但办公室租金等营业性开支的市场价格水平会逐步上升，此外，随着规模化发展，年内公司需在