南万平方公里，人口万人，其中市区面积，年城区人口为多万人现辖衡南衡阳衡山衡东祁东五县和耒阳常宁两市及珠晖雁峰石鼓蒸湘南岳五区。衡阳市是我国南方重要交通枢纽，京广湘桂线交汇于市区，境内通车里程公里，有火车站个。公路纵横交错，四通八达，北京至广州京珠高速公路，衡阳至广西衡昆高速公路连接湘赣闽三角三南公路贯穿全境我国第条武广高速铁路衡大衡邵高速公路即将通车。全市乡镇村通了公路，通车总里程公里。其中，高等级公路公里，高速公路公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭，耒水蒸水等级支流四季通航。社会经济年，全市实现生产总值初步核算数亿元，比上年增长，增幅快个百分点，比全省增长速度快个百分点，为近十年来增长最快年。其中产业增加值亿元，增长二产业增加值亿元，增长三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值为元，增长。经济运行质量明显改善，企业效益提高，全市规模以上工业企业实现利税亿元，增长，实现利润亿元，增长。全市税收收入达到亿元，增长。据统计，全市财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，同比增长。经济结构继续改善。在全市生产总值中，三次产业结构由上年调整为，其中第二产业增加值占比重提高了个百分点，在第二产业增加值中，工业增加值占比重，比上年提高了个百分点。工业对经济增长拉动作用进步增强。全市非公有制经济增加值亿元，占，比上年提高个百分点。非公有制经济增长贡献率进步提高。非国有经济投资亿元，增长，占全社会固定资产投资比重达到，招商引资民间融资能力增强。财政总收入占由上年提高到，上升个百分点。全市城市化率，比上年提高个百分点。全市县域经济增加值亿元，增长，城乡区域协调发展能力增强。项目建设必要性广播电视作为重要新闻媒介，是党和政府喉舌，是宣传我党路线方针政策和文明建设重要阵地。改革开放以来，我市广播电视事业得到了较快发展，衡阳市广播中心从原来二个频道增加到目前五个频道。宣传创优工作连续八年名列全省前三位，其中四年名列全省第，经营创收以年增长。电广宽带信息网络有限公司有线电视网络用户现在达到万户。随着改革开放不断深入，市广电中心现在工作环境与事业发展不相适应。是办公用房狭小，不能满足人员正常办公需要。现局综合楼，年建，面积为多平方米含演播厅。原有线电视台综合楼，年建，面积为多平方米含演播厅。随着事业发展频道总成本费用万元，营业税金及附加万元，利润总额为万元，税后利润万元。各年度利润及其分配情况详见附表。财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要计算以下指标项目投资财务内部收益率财务净现值动态投资回收期投资利润率等指标。财务内部收益率运用投资财务现金流量表详见附表，由财务内部收益率表达式式中现金流入量现金流出量第年净现金流量计算期经计算项目投资，税后高于文化影视行业税后财务基准收益率。财务净现值财务净现值是反映项目在计算期内获利能力指标，按行业折现率净现值公式计算万元项目投资，税后动态投资回收期投资回收期即投资返本年限，是以项目净收益抵偿全部投资所需时间，经计算年项目投资，税后投资利润率年均投资利润率年均利润总额总投资额偿债能力分析偿债能力分析主要是由附表计算利息备付率偿债备付率等指标。利息备付率利息备付率是从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度，按下式计算式中息税前利润计入总成本费用应付利息。经计算，远大于该行业最低值。偿债备付率表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度，按下式计算式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税加营业税金及附加应还本付息金额。偿债备付率大于该行业最低值。计算和分析表明，该项目利息备付率偿债备付率指标均好于文化影视行业偿债能力测算指标，说明该项目变现能力强，偿债资金来源充裕，还本付息保障程度高。敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素变化对项目影响程度，分别对营业收入建设投资作了提高和降低单因素变化对项目内部收益率影响敏感性分析，见表敏感度系数与临界点分析，详见表。表敏感性分析表变化率变化因素基准折现率营业收入营业成本表敏感度系数分析表序号不确定因素变化率内部收益率敏感度系数基本方案营业收入营业成本从表表和图可以看出，各因素变化都不同程度地影响项目内部收益率，按敏感度系数绝对值大小排队，依次是营业收入偿债备付率指标均好于文化影视行业偿债能力测算指标，说明该项目变现能力强，偿债资金来源充裕，还本付息保障程度高。敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素变化对项目影响程度，分别对营业收入建设投资作了提高和降低单因素变化对项目内部收益率影响敏感性分析，见表敏感度系数与临界点分析，详见表。表敏感性分析表变化率变化因素基准折现率营业收入营业成本表敏感度系数分析表序号不确定因素变化率内部收益率敏感度系数基本方案营业收入营业成本从表表和图可以看出，各因素变化都不同程度地影响项目内部收益率，按敏感度系数绝对值大小排队，依次是营业收入，营业成本。营业增加或减少较营业成本增减稍为敏感。因此，本项目加强管理，增加营业收入，减少成本对项目意义都很重要。图敏感性分析财务评价结论本项目完成后，营业收入万元，总成本费用万际竞争力。文化产业基地和特色文化产业群在多数情况下是以文化产业集聚园形态出现。文化产业集聚园必须有合理定位与规划，同时按照产业链经营方式，才能打造成为好文化产业基地和区域性特色文化产业群。文化产业基地作为承载文化产业未来发展有效形式，必将得到更大更快发展。项目市场因素分析近年居民人均收入年，衡阳市城镇居民生活质量全面提高，人均可支配收入突破万元大关，达到元，同比增长，增速比上年快个百分点，创五年来最高增幅。据统计资料显示，年，衡阳市经济社会发展呈现出增长加快效益提高结构优化活力增强民生改善社会进步良好态势。经济总量迈上新台阶，生产总值突破亿元，达到亿元，增长财政收入突破亿元大关，达到亿元，增长城镇居民生活质量全面提高，人均可支配收入突破万元大关。年，我市有个县市区人均可支配收入超过万元，分别是珠晖区人均可支配收入元雁峰区人均可支配收入元石鼓区人均可支配收入元蒸湘区人均得名，它北背衡岳，面五产项目水平和本项目具体情况，本项目管理费按前述项之和计取。项目管理费为万元不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为万元。资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供精装修菜单，销售单价亦将随之调整。物业类型单位面积万销售均价元总价万元住宅销售税金及附加测算按当地房地产销售税费计算，综合税率约为销售税率。项目销售税金及附加合计为万元。销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表项目利润表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润销售净利润率净利润销售收入项目主要经济指标序号项目单位指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目销售收入万元税后利润万元投资净利润率税后财务分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为约年，税后利润为万元，税后销售净利润率为，即使考虑定财务成本及不可预见费用，项目盈利水平也在正常范围之内。因此，项目具有较好盈利水平。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅销售率达，项目即可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现。项目运营管理本项目属于房地产开发项目，绝大部分物业开发后均销售，所有权为置业业主。因此，本项目建设后项目管理主要为物业管理。本项目建设成后，物业管理税后财务分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为约年，税后利润为万元，税后销售净利润率为，即使考虑定财务成本及不可预见费用，项目盈利水平也在正常范围之内。因此，项目具有较好盈利水平。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅销售率达，项目即可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现。项目运营管理本项目属于房地产开发项目，绝大部分物业开发后均销售，所有权为置业业主。因此，本项目建设后项目管理主要为物业管理。本项目建设成后，物业管理将由碧桂园物业管理有限公司承担，碧桂园物业管理有限公司作为碧桂园集团旗下全资子公司之，是国家级物业管理企业，管辖物业面积超过万平方米现有员工总计万余人，所管辖项目遍布全国各地。碧桂园物业管理秉承规定，禁止夜间施工尽量使用低噪声建筑施工机械施工现场应合理布南万平方公里，人口万人，其中市区面积，年城区人口为多万人现辖衡南衡阳衡山衡东祁东五县和耒阳常宁两市及珠晖雁峰石鼓蒸湘南岳五区。衡阳市是我国南方重要交通枢纽，京广湘桂线交汇于市区，境内通车里程公里，有火车站个。公路纵横交错，四通八达，北京至广州京珠高速公路，衡阳至广西衡昆高速公路连接湘赣闽三角三南公路贯穿全境我国第条武广高速铁路衡大衡邵高速公路即将通车。全市乡镇村通了公路，通车总里程公里。其中，高等级公路公里，高速公路公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭，耒水蒸水等级支流四季通航。社会经济年，全市实现生产总值初步核算数亿元，比上年增长，增幅快个百分点，比全省增长速度快个百分点，为近十年来增长最快年。其中产业增加值亿元，增长二产业增加值亿元，增长三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值为元，增长。经济运行质量明显改善，企业效益提高，全市规模以上工业企业实现利税亿元，增长，实现利润亿元，增长。全市税收收入达到亿元，增长。据统计，全市财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，同比增长。经济结构继续改善。在全市生产总值中，三次产业结构由上年调整为，其中第二产业增加值占比重提高了个百分点，在第二产业增加值中，工业增加值占比重，比上年提高了个百分点。工业对经济增长拉动作用进步增强。全市非公有制经济增加值亿元，占，比上年提高个百分点。非公有制经济增长贡献率进步提高。非国有经济投资亿元，增长，占全社会固定资产投资比重达到，招商引资民间融资能力增强。财政总收入占由上年提高到，上升个百分点。全市城市化率，比上年提高个百分点。全市县域经济增加值亿元，增长，城乡区域协调发展能力增强。项目建设必要性广播电视作为重要新闻媒介，是党和政府喉舌，是宣传我党路线方针政策和文明建设重要阵地。改革开放以来，我市广播电视事业得到了较快发展，衡阳市广播中心从原来二个频道增加到目前五个频道。宣传创优工作连续八年名列全省前三位，其中四年名列全省第，经营创收以年增长。电广宽带信息网络有限公司有线电视网络用户现在达到万户。随着改革开放不断深入，市广电中心现在工作环境与事业发展不相适应。是办公用房狭小，不能满足人员正常办公需要。现局综合楼，年建，面积为多平方米含演播厅。原有线电视台综合楼，年建，面积为多平方米含演播厅。随着事业发展频道总成本费用万元，营业税金及附加万元，利润总额为万元，税后利润万元。各年度利润及其分配情况详见附表。财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要计算以下指标项目投资财务内部收益率财务净现值动态投资回收期投资利润率等指标。财务内部收益率运用投资财务现金流量表详见附表，由财务内部收益率表达式式中现金流入量现金流出量第年净现金流量计算期经计算项目投资，税后高于文化影视行业税后财务基准收益率。财务净现值财务净现值是反映项目在计算期内获利能力指标，按行业折现率净现值公式计算万元项目投资，税后动态投资回收期投资回收期即投资返本年限，是以项目净收益抵偿全部投资所需时间，经计算年