新安东路平行严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网通行能力和服务水平，破解了行路准矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创造了良好休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会重要实践。由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面企业用地尤其是些有定污染化工企业用地与居住用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违章建筑多，存在严重安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为本，构建和谐社会重要实践。三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展重大战略桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后代名词，严重地影响了全国优秀旅游城市形象。通过改造桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得自然景观，和沿江休闲设施配套，充分体现了山水意识天人合多层面山水之美，营造出诗意栖居城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧，建筑与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源现象，打造出体现江南山水特色精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续发展。四是加快城市发展，维护城市安全需要桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每二年发生次水灾，每年发生次大水灾。新安江水库自年月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市安全。五是城市建设尤其是旧城改造示范区到目前为止，建德如此大规模旧城改造尚属第例，对旧城改造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要表现金流量表表年份项目现金流入营业收入回收流动资金安置房销售收入合计现金流出建设投资流动资金经营成本工商营业税所得税合计净现金流量累计净现金流量清偿能力分析本改造项目建设共计中长期借款万元，其中银行贷款万元，偿还借款资金来源主要为土地出让收入及安置房销售收入，在表投资计划和资金筹措表中可看出本项目贷款可在年内还清，各年资金都有定留余。该项目承办人在开发经营期内，资产负债率小于，说明其有良好财务状况，具有较强债务偿还能力，详见资产负债表表。资产负债表表项目数额资产流动资产固定资产净值无形资产负债及资本流动负债借款负债合计资本政府投入公司注册资本未分配利润资本合计风险分析上述测算基于以下假设改造开发整理后土地能按评估地价顺利出让拆迁调查资料是准确，不会出现大漏洞经济管理部门提供企业资产状况是真实，没有大出落。下面着重分析改造项目在开发运作过程中可能会遇到风险，以期有定心理准备。国家宏观政策调整风险，国家自采取信贷土地宏观调整政策后，今年又加大了对房地产市场规范和调控力度。对此，方面可能会影响消费者对房地产市场预期，重复产生持币待购行为，进而影响房地产市场走势另方面，房地产市场走势，对土地市场和土地出让带来影响，便会直接影响改造项目能否成功和达到预期效益。融资风险，随着国家宏观调控政策影响和金融部门银根紧缩政策逐步落实，使项目融资存在较大压力。存在成本低估风险虽本报告成本测算严格按建政函号关于公布年建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价通知和具体土地房屋拆迁补偿有关规定中标准进行，但这样补偿价与被拆迁户心理期望值总是有差距，难以让些人接受，实际操作中有可能还需提高标准。企业搬迁按建政号文件测算，但在按文件规定测算与实际操作中可能也会存在差距，再者企业要求趋高，所以也会影响到搬迁补偿测算准确性。企业及被拆迁户提供信息不全，在本测算中只能按社会平均水平，故存在不确定因素。土地出让风险，在改造开发完成后土地无法按计划按评估地价顺利出让，所以将直接影响改造项目收入，从而引起盈余大幅度下降。贷款利率上调风险，国家宏观调控政策，目前主要采取了金融和土地二个闸门作用，央行在提高准备金后商业银行资金全面吃同时，今年上半年投资过快，央行最近又公布扩大贷款利率上浮幅度等意味着存在可能还需提高标准。企业搬迁按建政号文件测算，但在按文件规定测算与实际操作中可能也会存在差距，再者企业要求趋高，所以也会影响到搬迁补偿测算准确性。企业及被拆迁户提供信息不全，在本测算中只能按社会平均水平，故存在不确定因素。土地出让风险，在改造开发完成后土地无法按计划按评估地价顺利出让，所以将直接影响改造项目收入，从而引起盈余大幅度下降。贷款利率上调风险，国家宏观调控政策，目前主要采取了金融和土地二个闸门作用，央行在提高准备金后商业银行资金全面吃同时，今年上半年投资过快，央行最近又公布扩大贷款利率上浮幅度等意味着存在利率上调可能，这就可能增加财务费用。建安成本涨价风险。我国近期在定程度上已出现通贷澎胀现象，尤其是建筑所用材料钢材水泥型材等价格会大幅上涨，电力能源供应紧张，电力虽在定程以技状布置。第三章改造项目开发工程概况改造项目用地情况整个改造项目开发规划用地约亩，其中需征用集体所有土地亩，需企业搬迁后收回国有土地亩住户拆迁安置后收回土地亩，由市土地收购储备划拨收得土地亩，其中医疗卫生用地亩，用于严州大道桥东段和立交桥工程建设用地亩，用于拆迁安置房建设亩。二改造项目拆迁安置企业搬迁概况住户拆迁安置概况住户拆迁概况改造项目开发需拆迁住户约户，拆迁面积约万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户约户，建筑面积万商铺房户，建筑面积万违章建筑约万。拆迁分二期拆迁第期拆迁户户，拆迁面积约万。其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万国有土地拆迁面积万，居民住户户，建筑面积万商业用房户建筑面积万。第二期拆迁户户，拆迁面积万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户户，建筑面积万，商业用房户建筑面积万拆除路也是城市唯条主干道，随着人民生活水平不断提高，交通拥挤出行难已成为个突出矛盾。而桥东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现东扩南拓目标中东扩中间节点上。为此，通过改造形成与新安东路平行严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网通行能力和服务水平，破解了行路准矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创造了良好休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会重要实践。由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面企业用地尤其是些有定污染化工企业用地与居住用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违章建筑多，存在严重安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为本，构建和谐社会重要实践。三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展重大战略桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后代名词，严重地影响了全国优秀旅游城市形象。通过改造桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得自然景观，和沿江休闲设施配套，充分体现了山水意识天人合多层面山水之美，营造出诗意栖居城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧，建筑与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源现象，打造出体现江南山水特色精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续发展。四是加快城市发展，维护城市安全需要桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每二年发生次水灾，每年发生次大水灾。新安江水库自年月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市安全。五是城市建设尤其是旧城改造示范区到目前为止，建德如此大规模旧城改造尚属第例，对旧城改造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要强调经济效益综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改造第炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验工程，他若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。第二章项目规划设计区块规划目标将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融商业氛围浓郁人居环境优良建德市现代化城市功能区。成本中，不再计算利息经营期间利息和建设期利息已计入建设投资中，不再计息职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。按上述成本计算总成本为万元，详见总成本费用结算表表。总成本费用结算表表序号投资成本项目费