所在地属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地形地势呈沟两岭，状，高程，高差，地形坡角般度，局部达度呈陡崖状，规划区中丘坡顶部地势较高项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形坡度较缓，地形坡角般度。沟河纵坡般，局部为，沟河切割深度般，局部达。规划区地形地貌条件中等复杂。地质构造及地震规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜西翼，区内地层呈单斜产出，倾向，倾角。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组裂隙，倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，微张，结合度般，延伸数米至数十米。根据中国地震动参数区划图和建筑抗震设计规划范附录规定，评价区抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度为。规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。三市政设施条件项目所在地区周边为较成熟社区，水电气通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。第四章建设规模与标准建设规模根据江北区现有双困家庭数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目建设规模为净用地面积二总建筑面积。其中地上建筑面积，住宅，商业，社区活动用房，物管用房地下建筑面积。可提供廉租住房套。建设内容主要包括廉租住房配套用房道路管网及绿化。二建设标准按照廉租住房保障办法，规划约定容积率，本项目建设标准确定为容积率为，建筑密度为，绿地率为，主要户型为单间配套房室厅二室厅，各种户型面积为单间配套房，建筑面积二室户室厅，建筑面积三室户二室厅，建筑面积。第五章工程方案设计依据民用建筑设计通则二建筑结构载荷规范三砼结构设计规范四建筑地基基础设计规范五砌体结构设计规范六建筑抗震设计规范二规划设计原则土地利用集约化原则合理配置空间资源优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。二因地制宜原则根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。三应本着三同时原则，与主体工程同步实施。三设计指导思想本项目为廉租房项目，在设计中将强调以人为本思路，处理好人与建筑人与交通，以及人与人之间关系。从总体上统筹考虑建筑道路市民活动广场绿化空间之间和谐。坚持社会效益环境效益统原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保绿化消防人防节能各方面要求。提倡结合江北区实际情况，该项目租金定为元平方米。物业管理费收入按照廉租住房保障办法相关规定结合本项目实际情况，重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程该项目物业管理费为元平方米。项目计算期为年，租金按每年上涨上调系数以最近几年我国平均工资涨幅为参照计算。各年具体租金收入见表租金收入和运营费用表。项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员人，平均工资及福利为万年人。工作人员总工资福利费为万元年。根据类似项目管理经验估算出该项目年维修费用为万元，该项目总运营费用为万元年。项目计算期为年，运营费用每年按上调上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率为参照。各年具体运营费用支出见表租金收入和运营费用表。二盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为远远小于基准收益率，财务净现值为万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理收支平衡，不需要政府追加后续投资。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程三评价结论从财务评价角度来看，本项目建设是不可行但从社会效益角度分析，廉租房建设目是解决低收入家庭住房困难需要是构建和谐社会需要，项目建设是必须。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表租金收入与运营费用表单位万元序号月份项目合计租金收入住宅运营费用租金收入净额重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资金筹措与使用计划表单位万元序号项目合计年年年总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行贷款重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表损益表单位万元序号月份项目合计净租金收入总投资建设投资利润总额累计利润总额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金未分配利润累计未分配利润重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资金来源与运用表单位万元序号月份项目合计资金来源资本金租金收入资金运用建设投资销售税金及附加运营费用盈余公积金所得税盈余资金累计盈余资金重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表项目财务现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出建设投资销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计税后净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资本金现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出资本金销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十四章社会评价社会影响评价投资销售税金及附加运营费用盈余公积金所得税盈余资金累计盈余资金重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表项目财务现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出建设投资销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计税后净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资本金现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出资本金销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十四章社会评价社会影响评价该项目属于公益设施建设，本项目建设资金主要通过财政拨款解决。本项目是江北区实施民心工程建设项目，本项目实施能够改善低收入家庭住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大促进作用。二互适性分析从直接受益者来接地防雷接地保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻年四季欧。电气安全低压配电系统采用系统。所有插座回路均设漏电保护。所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装置可靠连接。高出建筑物屋面金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。六节能措施所有变配电设备开关光源及灯具，均采用新型低能耗产品。公共照明开关尽量采用自断电自延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。二给水排水设计依据设计规范建筑给排水设计规范住宅设计规范居住小区给水排水设计规范污水综合排放标准室外排水设计规范有关部门对本工程方案审查意见书。建设单位提供设计任务书和依据性资料。二设计范围建筑红线范围内给水排水设计。三室外给水设计给水水源拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水度。沟河纵坡般，局部为，沟河切割深度般，局部达。规划区地形地貌条件中等复杂。地质构造及地震规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜西翼，区内地层呈单斜产出，倾向，倾角。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米组裂隙，倾向，倾角，间距，裂隙面较平整，微张，结合度般，延伸数米至数十米。根据中国地震动参数区划图和建筑抗震设计规划范附录规定，评价区抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度为。规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。三市政设施条件项目所在地区周边为较成熟社区，水电气通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。第四章建设规模与标准建设规模根据江北区现有双困家庭数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目建设规模为净用地面积二总建筑面积。其中地上建筑面积，住宅，商业，社区活动用房，物管用房地下建筑面积。可提供廉租住房套。建设内容主要包括廉租住房配套用房道路管网及绿化。二建设标准按照廉租住房保障办法，规划约定容积率，本项目建设标准确定为容积率为，建筑密度为，绿地率为，主要户型为单间配套房室厅二室厅，各种户型面积为单间配套房，建筑面积二室户室厅，建筑面积三室户二室厅，建筑面积。第五章工程方案设计依据民用建筑设计通则二建筑结构载荷规范三砼结构设计规范四建筑地基基础设计规范五砌体结构设计规范六建筑抗震设计规范二规划设计原则土地利用集约化原则合理配置空间资源优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。二因地制宜原则根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。三应本着三同时原则，与主体工程同步实施。三设计指导思想本项目为廉租房项目，在设计中将强调以人为本思路，处理好人与建筑人与交通，以及人与人之间关系。从总体上统筹考虑建筑道路市民活动广场绿化空间之间和谐。坚持社会效益环境效益统原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保绿化消防人防节能各方面要求。提倡性能化与个性化相结合设计风格，创造个环境优美功能完善新颖别致住宅建筑。坚持实用经济美观原则，积极采用新材料，推广新技术。四总图设计总体布局项目用地呈不规则四边形，南北宽约米，东西长约米，小区西面为城市道路。本方案地块成长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。住宅以行列式布置，为两户方和两户方形成梯四户单元形式。所有建筑大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与