运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同区位同档次物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从江苏省大丰市居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，对新天地花园同档次物业需求量较大，这是好面。但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和其他用房所占比重分别为和办公用房及商业用房严重供过于求现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发主体。而从年月竣工面积数据看，以上四类物业之间比重分别为和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为亿平方米，占同期竣工面积。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年每平方米元，提高到年元。其中商品住宅平均销售价格由年元，提高到年元，年均增长。年月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期左右增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持范围之内。年我国出台了许多房地产政策，而这些政策共同点就是要在发展中求规范。在年房地产业发展中，也还存在着或新出现了些值得关注结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，年政府出台了些对我国房地产市场未来发展具有重大意义政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知决定清理违规设立各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要保障作用。月，中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理通知规定，这些规定对于防范金融风险规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要作用。月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知在充分肯定房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中基础性调节作用，并在完善供应政策改革住房制度健全市场体系发展住房信贷改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市场秩序等多个方面都作出了相应规定。通知提出要努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这将是今后若干年里中国房地产市场发展基本要求。二江苏省大丰市房地产市场分析经济状况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现亿元，同比增长原口径财政收入亿元，剔除出口退税免抵调库增值税失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表十情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金可行与染物排放标准级标准中标准。故国家标准即为污水处理设施设计标准。设计标准根据要求，污水处理设施按城镇污水处理厂污染物排放标准级标准中标准设计，即出水水质标准为粪大肠杆菌个污水水质水量考虑今后小区发展和居民用水节约，水质将进步恶化，参照其他污水处理厂经验，污水水质按如下指标设计氨氮设计水量设计总水量，即。工艺选择本工艺拟采用具有国际先进高效微生物处理技术，建设投资少，运行费用低，占地小，操作简单，维护方便，处理过程无臭味。高效生物滤池以固定化高效微生物为基础，对氨氮去除率达，对去除率大于，污染物处理速度为传统生物法倍以上。高效微生物池不需要反冲洗不需要设置二沉池。高效微生物滤池剩余污泥仅为传统生物法。固定化微生物曝气生物滤池。固定化微生物技术是用化学或物理手段将游离微生物活动限定于定空间区域，并使其保持活性反复利用方法，与游离微生物相比，固定化微生物明显地显示出微生物密度高反应速度快微生物流失少产物分离容易反应过程控制较容易等优点。固定化微生物曝气生物滤池，是微生物酶与载体自固定化技术生物反应器，固定化微生物后载体平均密度与水密度十分接近，载体在水中呈悬浮状。与固定池相比，该滤池具有比表面积大单位体积内生物量高接触均匀传质速度快压损低等特点。工艺还具有在高负荷进水下出水水质稳定优点，污染物去除量及去除率均随进水浓度提高而增加，表现出适应处理高浓度废水能力，尤其在脱氮方面有其独特优势。因此，采用工艺可使装置容积水。本产品特点是能承受较高有机负荷细胞生长快利用率高有利于工厂运行稳定，可以运用于诸多场合。特点高效废水处理系统中所使用高效微生物具有诸多特异性，其中主要特点如下降解臭有机物及含化合物从而控制处理过程中气味可降解系列对于天然细菌有毒性难降解化合物在好氧及缺氧条件下均可生长可有效解决处理过程中反弹含有硝化菌可以去除较宽温度适应范围，可提高废水场冬季生物活性，保证处理效果，故可在高寒地区使用较好值适应范围无毒无腐蚀性，直接使用时运输及储存均安全对有机物降解速度是普通活性污泥倍。工艺设计工艺流程图工程范围及内容复合材料材料厂污水处理实行分步实施。本次工程项目拟先对第生活区污水进行处理。第二生活区待第生活区投入后根据地方政府政府部门要求在定新建设施有格栅调节池沉淀池曝气生物滤池二沉池和污泥浓缩池等组成，通过物化处理及生物处理，出水达到排放标准。主要构筑物及设备工艺流程简述格栅栅距作为预处理设备，去除能引起泵及阀门堵塞大块污染物，确保后续处理正常运行。调节池和初沉池尺寸调节池容积能容纳定生活污水调水量。水质水量能够保证后续处理稳定性。池顶加盖，停留时间小时。池中设置曝气头，起到预曝气和混合双重作用，气水比。调节池格栅调节池初沉池池二沉池鼓风机污泥浓缩池压滤机泥饼外运消毒池排放或回用后段设置污水泵两台，用备，高中液位运行低液位报警并停泵，此后所有电动设备都停反洗时潜污泵也停。现场能进行启停控制。自动运行时可手动关机。初沉池用来去除原污水中悬运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与新天地花园同区位同档次物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从江苏省大丰市居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，对新天地花园同档次物业需求量较大，这是好面。但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着新天地地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，江苏省大丰市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有