滨海大道北段，包括鳌山温泉王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是结合青岛市旅游产业和鳌山湾整体思路协调发展，合理开发风景岸线温泉资源和生态林地，是青岛市新型旅游度假休疗养中心，以发展休疗养会议旅游度假和高教科研等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城市组团产业主导。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重要地位，其主要功能以旅游接待会议商务温泉洗浴休疗养运动健康休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依山傍海，景色宜人，拥有丰富沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着滨海大道北段将于年建成通车，温泉镇对外交通更加便利，其优越地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。为抓住滨海大道建设鳌山组团发展所带来巨大商机，华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为高级国际社区观光旅游休闲度假康乐疗养综合性特色国际新城，以碧海蓝天船艇水城为基本理念，建设集国际游艇俱乐部国际商务会所等多功能于体综合性大型旅游度假项目。相关规划情况与项目定位相关城市及区域规划主要包括青岛市总体规划即墨市市域城镇体系规划青岛即墨鳌山城市组团总体规划青岛市旅游业十五规划，具体如下青岛市总体规划在国务院批复青岛市总体规划年中，将青岛市定位为中国东部沿海重要经济中心和港口城市，国家历史文化名城。按总体规划要求，市域规划人口规模年控制在万左右。城镇化水平达到。年城市实际居住人口为万人其中非农业人口万人。城市规划区总面积平方公里，其中城市市区面积平方公里，实施规划控制区域面积为平方公里。城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展区域，环胶州湾六个发展组团规划为城市适度分散发展区域，形成相对集中与适度分散相结合城市组织结构关系。总体规划中，对青岛市城市发展目标定位为力争到本世纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大对外经贸金融信息中心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市雏形直线法，残值率为，综合折旧年限为年，年折旧费万元。维修及更新费按项目固定资产折旧费测算。财务费用按年均万元测算。管理费用参照青岛市同等规模服务性企业情况，本项目企业管理费按人均年万元测算，为万元。其他费用其他费用包括游艇俱乐部物料消耗等，按年万元考虑。项目逐年成本测算见表。盈利性分析利润项目逐年利润税金及利润分配详见表。经测算项目计算期平均年利润总额万元，年平均税后利润万元，项目税后投资利润率为。详见表。现金流量分析对项目进行全部投资现金流量分析见表，经测算项目税前财务内部收益率为，税后财务内部收益率为，表明本项目财务内部收益率高于国内贷款利率，该项目在经营期间可获得满意回报。表逐年成本测算表单位万元项目建设期经营期商业用房销售成本及费用建筑成本销售费用二营业成本及费用水电燃料费工资及福利费折旧费维修费财务费用管理费用其他费用总成本费用经营成本自营部分固定成本自营部分可变成本表损益表单位万元项目建设期经营期合计营业收入销售收入自营收入营业税金及附加总成本费用其中折旧费利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润未分配利润计算指标投资利润率税前投资利润率税后投资利税率表全部投资现金流量表单位万元项目建设期营业期合计现金流入营业收入回收资产余值回收流动资金小计二现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税小计三税前净现金流量四累计税前净现金流量五税后净现金流量六累计税后净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率投资回收期年含建设期含建设期财务净现值万元资金来源与运用分析根据以上测算结果编制资金来源与运用表表。由测算可以看出，本项目各年度盈余资金均为正值，计算期内累计盈余资金万元，表明资金流转合理，财务状况良好。不确定性分析敏感性分析就项目营业收入总投资额经营成本等单因素变化对各项评价指标影响进行分析，结果见表。从分析可以看出，在营业收入减少或建设投资经营成本增加情况下，本项目仍然具有定盈利能力，表明本项目具有较强抗风险能力。表敏感性分析表变化因素变化率内部收益率投资回收期年税前税后税前税后基本方案经营建设期财务净现值万元资金来源与运用分析根据以上测算结果编制资金来源与运用表表。由测算可以看出，本项目各年度盈余资金均为正值，计算期内累计盈余资金万元，表明资金流转合理，财务状况良好。不确定性分析敏感性分析就项目营业收入总投资额经营成本等单因素变化对各项评价指标影响进行分析，结果见表。从分析可以看出，在营业收入减少或建设投资经营成本增加情况下，本项目仍然具有定盈利能力，表明本项目具有较强抗风险能力。表敏感性分析表变化因素变化率内部收益率投资回收期年税前税后税前税后基本方案经营成本营业收入总投资盈亏平衡分析就本项目自营部分收入成本进行盈亏平衡分析如下固定成本营业能力利用率营业收入可变成本税金从以上成。在鳌山组团整体规划中，将温泉镇驻地及其周边地带规划为旅游度假区，是以休疗养为带动，多功能发展休闲度假区域。在岸线利用方面，鳌山组团总体规划明确规划规定，本项目所在黄埠滩为旅游度假岸线。图青岛即墨鳌山城市组团总体规划旅游业发展规划为促进青岛市旅游产业持续稳定健康发展，年月，青岛市旅游局组织编制了青岛市旅游产业总体发展规划年，规划总体目标是紧紧围绕建设现代化国际城市总目标，保持城市历史文化特色和自然风貌，合理开发和科学利用旅游资源，旅游业发展与经济和社会发展相协调，与生态环境保护相协调，逐步把旅游业发展为重要支柱产业，把青岛建设成为旅游环境优美舒适基础设施配套完善产品特色突出产业结构合理国际海滨旅游度假城市。在该规划中，确定青岛市旅游体系为线两翼二十区发展格局，即通过建设中滨海大道，串联胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，形成青岛滨海公路主干道和琅琊胶南青岛大旅游延伸补充和升华并以休闲度假疗养保健为特色新兴旅游度假区和青岛城市发展新东部。为此，即墨市委市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市号工程来抓，着力引进批符合东部功能定位对东部发展拉动作用大项目，积极推进东部地区建设进程加快。鳌山城市组团位于滨海大道北段，包括鳌山温泉王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是结合青岛市旅游产业和鳌山湾整体思路协调发展，合理开发风景岸线温泉资源和生态林地，是青岛市新型旅游度假休疗养中心，以发展休疗养会议旅游度假和高教科研等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城市组团产业主导。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重要地位，其主要功能以旅游接待会议商务温泉洗浴休疗养运动健康休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依山傍海，景色宜人，拥有丰富沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着滨海大道北段将于年建成通车，温泉镇对外交通更加便利，其优越地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。为抓住滨海大道建设鳌山组团发展所带来巨大商机，华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为高级国际社区观光旅游休闲度假康乐疗养综合性特色国际新城，以碧海蓝天船艇水城为基本理念，建设集国际游艇俱乐部国际商务会所等多功能于体综合性大型旅游度假项目。相关规划情况与项目定位相关城市及区域规划主要包括青岛市总体规划即墨市市域城镇体系规划青岛即墨鳌山城市组团总体规划青岛市旅游业十五规划，具体如下青岛市总体规划在国务院批复青岛市总体规划年中，将青岛市定位为中国东部沿海重要经济中心和港口城市，国家历史文化名城。按总体规划要求，市域规划人口规模年控制在万左右。城镇化水平达到。年城市实际居住人口为万人其中非农业人口万人。城市规划区总面积平方公里，其中城市市区面积平方公里，实施规划控制区域面积为平方公里。城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展区域，环胶州湾六个发展组团规划为城市适度分散发展区域，形成相对集中与适度分散相结合城市组织结构关系。总体规划中，对青岛市城市发展目标定位为力争到本世纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大对外经贸金融信息中心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市雏形。在此基础上，再经过年左右努力，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色经济繁荣科教发达环境优美文明富裕功能完善社会主义现代化城市。根据青岛市总体规划对城市海岸带及近海海域利用要求，胶州湾外东西两翼，主要是生活游览性区域。青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划为顺应新时期城市发展要求，进步突出海滨城市特色，实现市委市政府提出三点布局线展开组团发展，构建国营业税城维税教育费附加项目收入税金测算见表。表自营部分收入税金测算表项目经营期会所租赁收入会所租赁收入收费标准元平方米年可出租面积出租率年收入万元二游艇俱乐部收入泊位数个中型以上泊位个小型泊位个停泊服务费标准中型以上泊位万元个年小型泊位万元个年出租率年收入万元营业收入合计三营业税金及附加营业税城维税教育费附加小计成本费用本项目总成本费用分为两部分，即对外销售成本和营业成本。销售成本由建筑成本和销售费用组成，建筑成本为销售部分建筑应分摊建设投资部分测算见表。表建筑成本测算表序号项目投资总额万元经营性项目投资出售部分投资会所自营部分投资分摊比例出售部分分摊比例自有部分分摊比例公共性投资应分摊额出售部分分摊额自有部分分摊额出售部分成本销售费用按销售期第年