项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目位置及环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目资金筹措和财务测算六项目风险分析七项目的经济和社会影响分析第三部分总论第部分元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极业为主商圈。项目所在十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围差异，因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要租赁商企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等，承租商般比较关处在求变求快全面提升关键时期。河东区全力实现推动全区产业结构调整优化升级，尽快形成以现代服务经济为主产业结构，提高服务业比重和质量。突出做强做优楼宇经济总部经济。充分利用在用在建商务楼宇资源，大力引进总部经济，发展总部楼宇培育特色楼宇盘活闲置楼宇提升楼宇效益。突出发展金融服务业。按照金贸河东功能定位，力争引进更多金融单位落户河东。突破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁荣攻坚战。④突出发展文化产业和创意产业。突出发展民营经济。全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大突破，全力打造好十经路资源整合开发战役。对现有楼宇地块等资源重新整合，加快十经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中心建设取得更大突破。二项目位置及环境分析项目选址位置本项目坐落于天津市河东区十经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区中心商务区，所处十经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟商气。项目周边交通状况分析项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线七纬路八纬路津塘路等是本项目周边主要公路，在建地铁二号线和三号线及连接津滨轻轨是本项目附近主要轨道交通，整体交通状况非常便利。项目所处商圈分析项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅河之隔，地处河东区发展较早商业商务中心，十经路已经形成了以金融业为主商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。项目配套条件分析本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大公共空间，可提供较为便捷泊车场地，给项目开发提供了定基础保障。三，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，拟开发成个集银行办公餐饮服务为体商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。如果成功引进以上性质金融单位，那么对十经路区域金融商务服务将起到丰富和完善积极作用。同时商会准备将投资万元，拟建家高档餐饮酒店，作为区域内商业服务配套项目。另外拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有资源进行充分整合再开发，以实现创收创税双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。总费用投入预计为万元。天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费注区费元平方米环评测量费图纸审查费人防安评等设计招标监理元平方米以上合计元平方米以上总投资万元财务费用万元建设期年，年利率，按年计算单位面积财务费用元平方米总单位成本元平方米全部成本合计万元销售价格元平方米销售收入万元销售费用万元按销售收入营业税万元按销售收入利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率利润总额成本合计二国际商贸城社会效益分析国际商贸城定位为国内国际名牌商品采购城，项目集商品和电子信息产品为经营主体，兼具展示贸易研发信息设计电子商务现代物流及进出口代理等多功能国际专业化商贸物流平台。项目建成后，对于促进临沂东部新城崛起，带动临沂经济开发区人流物流信息流资金流将产生重要影响。在项目运作上，依托国际先进理念，现代物流理念，实现商贸批发和现代物流二者完美结合。该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济效益和社会效益并存龙头项目。三项目优势国际采购国际买家大厅展览会式经营模式优势。知名生产厂家直供直销优势。国际物流中心，站式内陆直通关优势。信息中心资金结算担保资信优势。品牌整体国际推广优势。区位交通优势。机遇优势批发市场转型，供应链国际化。滨河大道开通临沂城区东扩，经济开发区建设迅速带动优势。四项目劣势分析项目运作模式尚没有十分开发区人流物流信息流资金流将产生重要影响。在项目运作上，依托国际先进理念，现代物流理念，实现商贸批发和现代物流二者完美结合。该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济效益和社会效益并存龙头项目。三项目优势国际采购国际买家大厅展览会式经营模式优势。知名生产厂家直供直销优势。国际物流中心，站式内陆直通关优势。信息中心资金结算担保资信优势。品牌整体国际推广优势。区位交通优势。机遇优势批发市场转型，供应链国际化。滨河大道开通临沂城区东扩，经济开发区建设迅速带动优势。四项目劣势分析项目运作模式尚没有十分贴切案例可以借鉴。对策充分调研，科学论证。配套项目以及周边环境滞后。对策客运站临沂国际贸易展览中心带来人流信息流商流是该项目最关键因素。定要尽早兴建运营。第十二章物业管理网络信息住处商务服务资金结算与担保品牌推广广告经营租赁或参股经营。将项目品牌在国内，国际推广，使之成为国际知名品牌。依托临沂国际贸易展览中心与鲁信国际采购中心国际客户中心服务中心，每年主办国际小商品博览会，带动人流信息流与商流。采用展览会式经营大厅，而传统批发市场及其它物流商贸城般都是单元户式楼经营二楼办公三楼住宿或是仓储式店库合，效率低档次低利用率低。而本项目使作者，可以购买经营大厅展销摊位，展览经营，最小单元为平方米，采购商看样订货后，通过网络由结算中心结算，由仓储中心发货。三国际商贸城项目建设形式为使项目成为临沂市亮点，建筑单体风格既要充分体现现代时尚商业气氛，又要结合临沂当地定位需求。所有建筑底层高米，其余层高米。底层为浅黄色大理石石材贴面，二三层为高级面砖。檐口及线脚采用麻灰色石材。大面积开窗，高低错落立面形式，虚实对比，烘托出浓厚商港近公里，距青岛港公里，形项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目位置及环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目资金筹措和财务测算六项目风险分析七项目的经济和社会影响分析第三部分总论第部分元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极业为主商圈。项目所在十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围差异，因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要租赁商企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等，承租商般比较关