为项目主要本地客源体区域。杨行板块位于区境中部，东以泗塘河为界与友谊路街道相邻，西与顾村罗店两镇接壤，南隔薀藻浜与淞南庙行镇相望，北与月浦镇相连。总面积为平方千米，总人口为,人，其中户籍人口,人引第五次人口数据。镇政府设在杨鑫路号，下辖西街东街星火西浜钱湾大黄湄浦杨北北宗苏家桂家木城西城西二陈巷三汀沟八字桥杨东泗塘等个村民委员会个村民小组和杨泰村居村二居二村居二村二居三村居宝启居天馨居宝杨路弄富锦苑城西居等个居委会。年月，根据沪府号文市人民政府关于同意区镇街道行政区划调整方案的批复精神，撤销了原镇原杨行镇，建立了新的杨行镇。该板块为项目主要本地客源区域的次要客源体，但由于地理位置相比尚佳，普遍认可度较大。高境板块位于区南部，与虹口闸北杨浦三区相邻，与彭浦庙行淞南三镇相接。高境镇是由原江湾乡撤乡建镇后于年月成立，镇域面积平方千米，全镇常住户籍人口万人，流动人口近万人，有个村民委员会，六个村级实业公司，个居委会。该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之二，但由于高境本体商业项目在开发中的较多，因此从该区域能吸引至本项目的客源可见需要花上番功夫。镇板块目前随着整体的发展，镇居住人口的消费水平及购买力大大增加，目前镇可谓是整体区的富人集中镇，因此该区域的本地客户表面对高境及的印象尚可，但同比认为高境板块的较多，主要因为地理位置所在地较佳。但目前的发展也引起了部分该区域的客户关注。因此，该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之三。外区外区客源主要集中在市区客源主体主要集中为虹口闸北杨浦等区域，该区域人口购买力较强，主要多为投资客户为主。该些区域投资客对普遍有印象，无较大陌生感。同样，吸引该些区域客户前来投资购买需要良好的广告宣传及项目自身性价比。区域购买力分析淞南镇位于区东南部，现有人口约万，由三部分组成淞南本地人，住在淞南村到十村，其中相当部分居民是上钢厂员工，这部分人收入不低，手上有定的可支配资金，且对本区域相当熟悉，他们以投资为主，对当地的房地产项目抵抗情绪较小，可重点关注。外区动迁居民，主要集中在淞南的动迁房小区里，以虹口区虹镇老街拆迁户为主，这部分居民普遍素质较差，收入偏低，但大多数喜欢吃喝玩乐，如果本项目定位为餐饮娱乐为主低档这部分人可能会成为消费常客，但不是本项目的主力客户群体。在淞南做生意的外地小老板，现在是租的门面，想买门面做生意开分店的那种。随着淞南许多新建商品房的陆续交房，当地的中层收入人群也不断增加，再加上政府预把淞南打造成的钢铁物流基地，未来人口的增加将会促进商业项目的前景片光明。第五部分竞争个案分析案号案名北斗星商业广场新梅苑新城尚景景瑞生活广场位置长临路号长逸路弄淞肇路弄殷高西路江杨南路投资兴建百鑫置业新菊实业发展有限公司新城宝缘房地产有限公司景祥置业有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商铺办公住宅住宅商铺商铺办公基地面积总建面万总建面万销售面积未知建筑楼层层层层层主力面积住宅商铺平均单价住宅商铺万暂定主力总价万万住宅万付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数未知销售率未开盘车位数未知未知贷款率限住宅商铺工程进度主体结构完毕接近封顶现房在建调查日期售楼处长临路号区淞南路号长逸路口淞肇路弄殷高西路江杨南路电话案号案名商城三花现代城建配龙项目二期鎏园位置区淞南路号长江路云西路弄长逸路号近逸仙路区淞发路弄投资兴建江豪置业境逸房地产有限公司建配龙建材配送有限公司鎏宇房产有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商住办公住宅商铺办公住宅基地面积未知总建面万未知总建面销售面积未知建筑楼层层层层双塔层主力面积办公平米，住宅平米未知平均单价办公早期元商铺办公楼主力总价目前万万未知未知付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数住宅未知销售率未知车位数未知未知未知未知贷款率限未知工程进度现房在建桩基础封顶调查日期售楼处淞南路号长江路云西路弄长逸路号淞发路弄号电话第六部分本项目分析地块特征分析本地块位于镇东南侧，地处镇重点开发规划区域。项目正对建配龙建材家具市场，周边聚集多个在建商品房项目，距离老居住居民区域约公里左右。周边暂时人气及交通匮乏。项目总占地近平米，占地较小，不宜规划。地块形状为长方形，开间短，进深长。北靠长逸路，南临南泗塘浜。具体有轨交通号线步行约米凇发路站。本区域市场分析商业现状业态租金目前主要是动迁新兴区域，由于起步较晚，相对配套比较陈旧，镇内无大型集中消费场所，目前在开发中的多为住宅项目，商业形态为住宅配套商铺。目前该镇商业氛围尚未形成气候，需要段时间来形成和招商。现有的商业铺面多为层商铺，业态多为零售业和小型餐饮为主。居民集中消费的多为日常生活需求，小型超市卖场等，该些商业铺面以临街低层为主，零散的分布在居住区相对集中的区域附近。通过调查走访得知数据建配龙建材家具市场地点长逸路号动向招商中已招商年业态综合型，建材家具工艺品灯饰类营销商或中小型餐饮。租售只租赁不出售租金元平米天可谈总套数余户出租率付款方式付六压鹏程花园地点长逸路路以西动向招商中业态综合型，但拒绝餐饮类租售现房以租为主铺面形态底层沿街商浦主力面积平米租金元平米天总户数户出租率新城尚景地点淞肇路弄动向商铺销售中形态层式全框架商铺售价元平米可谈层高底层挑高米面积范围余平米主力总价万户数余户销售率近经营业态无要求，可做餐饮和办营业执照目前剩余最小面积平米商城巴黎时光地点路号动向商铺销售中形态底层式全框架商铺售价元平米可谈层高米面积范围平米主力总价万总户数余户销售率经营业态无要求，可做餐饮和办营业执照目前剩余最小面积平米盛达家园地点二八纪念路号近江杨南路动向商铺销售中形态层式全框架商铺售价元平米可谈层高米面积范围平米主力总价万总户数余户销售率经营业态无要求，自行申请餐饮和办营业执照周边业态业态综合商业地点路失为个良好商办题材项目，根据目前的板块情况，先说商业本项目商业可定位为餐饮休闲娱乐为体。主要为打造集中娱乐休闲商业街，因为目前该区域周边尚无中大型休闲娱乐，该理念完全可占有市场竞争力和说服力。面积为定位关键，目前板块的主要商业面积范围为平米，该面积范围在市场上选择面极为广泛，因此建议本案面积为中小型面积为主，来可以填补市场空白，形成关注焦点。二来可以扩大客户群体，降低购买门槛。减少销售压力。办公周边办公楼可谓是目前板块市场的主力稀缺项目，虽然建配龙二期也为商办题材，但本项目可塑性较强，主力办公面积定位只要合理，完全可以通过前期项目包装定位或理念型经济办公概念。只要价格同比比建配龙略低，面积为小户型经济办公形式，完全可以吸收市场主力办公客群。办公优势建配龙市场含有庞大的建筑办公客源群体自身办公型经济题材空白区域辐射办公投资客源经济型办公，适宜面广泛，总价低门槛低办公劣势办公市场不成熟周边无办公气氛交通不便捷同类办公项目销售半死不活项目位置认可度较低，建配龙成为本案威胁产权式酒店推荐任何种事物的产生都不是偶然的。产权式酒店是商业用房市场发展到定阶段的必然产物，并且已成为我国些发达地区和城市尤其是大型旅游城市新兴的投资方式。从企业的角度来看，如果房地产开发商仅仅是为别人盖房子，做个建筑商的话，就不存在市场的问题。但如果是独立开发，在确定是否开发建设处高档房产时，它面临的最大问题就是市场谁来买有的开发商将整幢楼盘卖给个个大买家，但这样的买主在个地区甚至全国范围内都寥寥无几。有的楼盘建好后自己经营，由于资金不能迅速回笼，又缺乏专业的经营人才和管理队伍，造成业绩不良，甚至可能拖垮了业主。有的楼盘推向广阔的市场，虽然房子，卖得成功了，但楼盘的整体开发价值降低，如果楼经营服装，二楼经营餐饮，三楼又开发茶文化，四五楼以上又是写字间，结果势必造成经营特色不鲜明整体水平不高的结果。这样的楼盘在我们的城市中也比比皆是，他们都没有个叫得响的品牌。从房地产的买方市场看，虽然大买家很少，但中小投资者手中却拥有大量的资金，这些资金正无处可去毕竟目前中国市场上的投资渠道少之又少，除了股市就是黄金外汇，或者就是房产，目前前两者是短期投资的热潮，外汇更不用说了，人民币在不断的升值。房地产住宅市场也慢慢开始平静下来，但是楼市从长远的角度看来是可持续发展的。如果说，有种回报高风险低的投资渠道，中小投资者手中的资金潮水必然汹涌而至。产权式酒店的理念应该就是针对这股资金的潮水。但是，如果只是开发商向中小投资者售房，那又走了条分散经营，降低整体楼盘价值的老路。必须寻找个第三者专业经营公司。这个经营公司负责手托两家边从房地产开发商手中接过整体楼盘，通过规模化经营专业管理使其后来居上高水平起步另边从中小投资者手中接过委托经营权，代表他们去管理和经营酒店。这里，经营公司是个受雇者，如同经理人，达到较好经营状态，方面给予投资者回报，方面取得自己的经营利益。这样，产权式酒店所走的条市场链条就很清晰了，开发商中小投资者专业经营公司三者利益共享市场共赢。产权式酒店购买者最关心的是承诺回报的稳定收入和酒店持续经营的问题。所以你最应该告诉购买者较为关心的是酒店是否已经完工，各种装修标准达到什么程度，给别人是个好酒店的印象。别是才造了半的那种，别人很怕不知道将来要投资的究竟是个什么产品酒店由谁来经营，最好举出你们公司成功经营酒店在各地的案例，以使购买者相信酒