环境。好又多购物中心建设开发，可以较好地带动相关产业的发展。好又多购物中心的发展对当地的建材工业食品工业运输业等有较大的前瞻影响，房地产商贸金融社会服务业等有较大的后续影响。可见好又多购物中心的建设对国民经济的其它产业都产生了较好的带动作用，延长了产业链条，具有良好的国民经济效益。好又多购物中心的建设将会促进封开县城市经济的增长好又多购物中心的建设可以促进封开县城市经济的增长，有利于经济总量的扩大，提高财政收入水平和人均收入水平。此外，好又多购物中心的建设还有利于提高城市化水平，提高对外开放水平，有利于发挥高新技术产业的后发优势，促进产业的跨越式发展，实现产业结构的优化升级。好又多购物中心的建设将会促进城市功能的改善好又多购物中心建设的合理布局，可使区内交通秩序井然，有效的预防和减少交通事故，使区内居民及其他人民群众的人身安全和财产得到较好的保障。道路功能的改善与提高，还能有效地缓减市区交通拥挤，减少货运和客运延时损失，增加可观的经济效益。好又多购物中心整体上实行市场化运作，必然要建立统开放竞争有序的市场环境，有利于提高经济发展的市场化水平，促进市场经济的发展和逐步完善。好又多购物中心的建设有利于提高对外开放水平。好又多购物中心的建设将借鉴国内外先进地区的成功经验，整体上实行市场化运作，从根本上改变传统的招商模式，实现对外开放的全面创新。第十章风险分析盈亏平衡分析满负荷经营年本项目的盈亏平衡点生产能力利用率为，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的成本较低，盈利情况良好。二敏感性分析本报告分别对固定资产投资销售收入经营成本的变化进行敏感性分析。表敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资销售收入经营成本从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目的税前内部收益率仍在以上，说明项目具有很强的抗风险能力。三其他可预见风险分析开发规模过量所谓过量是指在房地产领域内，商业地产的开发超过了商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。前种整体过量引发资金分流，通常使新建商业购物中心项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。二建设结构不合乎商业经营需要不同业态的商业建筑具有对般性经营的要求，如经营场地宽敞透视性良好等，但也存在着些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租售方面造成了诸多问题。三投资或经营者的市场风险在增强第，商业地产经历了从无到有，由少至多的系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。第二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。第三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的值折旧费净值设备原值折旧费净值折旧合计净值合计无形资产及递延资产摊销附表单位万元序号项目摊销年限原值生产期无形资产土地使用权摊销净值其他无形资产摊销净值递延资产开办费摊销净值无形及递延资产合计摊销净值不断提升。上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。四营销计划缺乏创意，流于俗套由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。新增固定资产投资估算表附表单位万元序号工程或费用名称建安工程设备购置安装工程其它费用合计占固定资产投资比例新增固定资产投资工程费用建筑工程费设备购置费设备货价运杂费关税增值税安装费其它费用勘察设计费建设单位管理费办公家具购置费人员培训费鉴定验收费基本预备费新增投资计划与资金筹措附表单位万元序号项目合计总资金固定资产投资新增固定资产投资利用原有固定资产投资建设期利息流动资金其中铺底流动资金资金筹措资本金申请国家投资地方配套企业自筹利用原有固定资产借款长期借款流动资金借款总成本费用估算表附表单位万元序号项目合计生产负荷外购原材料外购燃料动力费工资及福利费修理费折旧费摊销费财务费其中利息支出销售费用研究开发费用其它费用总成本费用其中固定成本可变成本经营成本固定资产折旧表附表单位万元序号项目合计新增固定资产房屋建筑物及资金的使用安排和收支手续施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作设备材料管理部门主要负责项目材料的订购采购保管及调拨等项工作技术管理部主要负责项目的技术文件技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训技术考核等工作。二项目建设标准本项目将引用先进设计理念，以高品位时尚化五星级环境及先进的管理模式，为封开县城市的消费者提供全方位的服务。项目建成后将针对不同消费者的需求，为广大消费者提供高中低档服务。购物中心环境好又多购物中心位于封开县城市封开中心城区，交通便利，易达性好。好又多购物中心按绿化主管部门规定要求进行绿化，地面平整硬化，没有裸露地面。设有专用机动车停车场，停车场面积满足购物中心经营需要。购物中心清洁卫生，未有影响环境卫生的污染源。好又多购物中心的主体建筑为正式建筑，严格按照商店建筑设计规范的要求设计建设。购物中心建筑物内设有良好的采光照明设施，空间宽敞明亮整洁，地面全部按照要求坚固平整清洁防滑。建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。按照要求设有防汛排水通风防尘等设施。按照城市公共厕所卫生标准的要求。购物中心设有卫生间，卫生间清洁无异味。卫生间的数量面积条件与购物中心面积条件相匹配。建筑物根据实际情况设有人行自动扶梯垂直升降电梯货用电梯。配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在场区设垃圾桶。按经营分类设置经营区域，配置适宜的基础设施。购物中心内设公用电话电子提款机等公用设施为消费者提供方便快捷服务。二消防安全管理建筑严格按照建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。严格按照消防安全标志设置要求。配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓灭火器，报消防主管部门检验。对购物中心经营人员管理人员工作人员包括营业员定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。对消防设施进行定期检查记录。在消防通道疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。易燃性易爆性商品用空容器展示。电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。定期检查并维护电路用电设施，做好检查记录。建立健全保安防范组织制度。设立治安和消防值班室。设立对购物中心的电子监控设施。配备专职保安人员。对保安人员进行专业培训，持证上岗。配备标志明显的紧