顶管陡坡跌水座溢流坝座钢筋砼隧洞四路灯照明盏五弱电工程六征地亩七拆迁八绿化工程其他工程费用和取费标准道路建设用地征地费本项目道路建设需征地亩，征地单价万元亩，征地费万元。旧城改造拆迁补偿费本项目大街旧城改造区域涉及单位家，居民户户，统计建筑面积，拆迁安置单价按元计，拆迁补偿费万元。建设单位管理费按第部分工程费用之和的计取。工程勘察设计费按计价格号文件计取。工程前期费参考国家计委计价格号文计取。工程监理费按建办市函号文计取。基本预备费按第二部分工程费用之和计取。建设期贷款利息贷款年利率按计算。投资估算经估算，项目总投资为万元详见附表。其中第部分工程费用万元第二部分工程费用万元道路征地费万元拆迁安置费万元基本预备费万元建设期利息万元资金筹措方案本项目总投资万元，资金筹措方案为申请国家开行贷款万元，占总投资自筹资金万元，占总投资。第九章经济效益评价经济评价依据国家发改委建设部年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数第三版国家计委委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南国家现行财税制度和行业有关规定。财务评价基础数据本项目基准收益率为。本项目计算期定为年，其中建设期年，项目运营期年。本项目开发建设投资数据见经济评价附表，投资使用计划为第年按全部投资的投入，投资计划安排及资金筹措数据见辅助附表。由于投资开发有限公司是受县政府委托，代表政府进行城市基础设施建设和土地开发整理，因此本项目不计算项目的有关税金和附加，也不计算所得税等企业税费。收入估算项目区改造后属县城新的主中心区，大街及配套基础设施项目实施后，在道路两侧将形成建设用地亩，按照城市建设总体规划及区域控制性规划，政府对建设用地进行了控制，该区土地规划为综合商住用地，形成的亩土地属可用于出让拍卖的土地。经分析该土地收购价为万元亩，经本次整理后，土地将大幅增值，按建设用地开发计划预测年开发完成，综合拍卖价按万元亩计，扣除拍卖后上缴中省相关费用万元亩，则净增值万元亩。另外，项目开发公司目前已收储三块黄金地段土地，土地性质为综合商业用地，总面积亩，经分析，该土地综合拍卖价按万元计，扣除拍卖后上缴中省相关费用万元亩，则净增值万元亩，两类土地平均综合净收益为万元亩。预测开发用地总收益为万元，年开发亩，则年收益万元。成本费用估算本项目建成后主要的成本费用为人员工资福利费折旧费摊销费借款利息支出及其他费用等。工资福利费本项目工资福利费为从事土地出让转让工作人员工资福利费。公司参余本项目管理人员按人计，年平均工资标准按元人，福利费按工资总额的计算，每年工资福利费为万元。折旧费本项目折旧费用按平均年限法计算，道路及设施折旧年限按年，残值率按计算，每年固定资产折旧费用为万元。摊销费本项目无形资产土地使用权摊销年限按年计算，年摊销费用为万元其他资产按年摊销，年摊销费用为万元。财务费用根据财务制度，经营期间发生的利息建设投资借款利息作为财务费用计入总成本费用。建设投资借款按的年利率计算。其他费用估算本项目建成后每年其它管理及业务费用按运营收入的计算，每年万元。本项目年总成本费用估算及经营成本数据见辅助报表。财务评价指标的计算盈利能力指标的计算财务内部收益率按照方法与参数的规定，财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下式中为现金流入，为现金流出，下同本项目全部投资财务内部收益率计算结果为。财务净现值按照方法与参数的规定，财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。式中为基准收益率，本项目为本项目全部投资财务净现值计算结果为万元。投资回收期按照方法与参数的规定，投资回收期是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，其计算公式如下本项目全部投资投资回收期经计算为年。总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。总投资收益率计算公式如下项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均利润与项目资本金的比率。项目资本金净利润率计算公式如下偿债能力分析利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。分年计算结果见借款还本付息计划表，从表中看，前三年在之间，以后各年逐年显著提高，表明利息偿付的保障程度较高。偿债备付率投资收益率为，全部投资财务内部收益率为，高于本项目设定的的基准值。全部投资投资回收期从建设期算起为年，财务净现值万元财务不确定分析显示本项目具有定的抗风险能力国民经济评价全部投资经济内部收益率为，大于社会折现率，全部投资经济净现值万元，大于零。从以上主要指标看，财务评价和国民经济评价指标均较好，项目无论从财务角度还是国民经济角度看均是可行的。第十章结论与建议结论本项目符合县国民经济和社会发展计划，是县城近期建设规划中的重要项目，项目的实施对县城新旧城区协调发展，分流过境交通，改善市民居住环境，完善城市路网布局具有重要意义。项目实施后，既满足了城市过境交通分流需要，也对旧城区的改造拉动作用突出，无疑将对城区形成完善的基础设施条件，创造良好的投资环境，为县城发展创建卫生城市和招商引资奠定坚实的基础。从工程技术角度看，本项目的道路和基础设施工程，技术是成熟可靠的，不存在技术风险，只要建设资金到位，定能如期建成。由于开发整理形成的建设用地位于拟建道路两侧，按照县城近期发展规划，该区将开发成为住宅综合及商业等功能区，发展潜力巨大，土地升值高，通过整理开发前后的地价差异，不但能使项目借款还本付息，还将有定的超额回报。根据财务分析，项目的各项经济指标较好，同时这种项目运作方式也是成熟的。综上所述，本项目符合国家和县经济发展战略，对县经济和社会发展具有重要作用，工程技术方案和运作模式成熟可靠，财务各项指标较好。本项目不仅是必要的，也是可行的。建议本项目成功的关键在于资金按时足额到位，因此，除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用筹资渠道，以使资金有充分的保证。加大招商引资力度，扩大宣传，争取更多的房地产开发商来县城进行二次开发，以保证开发整理建设用地如期获得收益。项目建设投资估算表序号工程名称估算价值万元技术经济指标建筑工程安装工程其他费用合计单位数量指标元第部分工程直接费用道路工程机动车道路面非机动车道路面人行道路面路基土方综合管沟交通管理小计二排水工程排水管网顶管落差陡坡跌水座溢流坝座钢筋砼隧洞小计三路灯工程盏四弱电工程孔五道路绿化第部分工程费用合计序号工程名称估算价值万元技术经济指标建筑工程安装工程其他费用合计单位数量指标元二第二部分工程其他费用征地拆迁费道路占地费亩老城改造拆迁安置费二工程前期费用三建设单位管理费四工程监理费五勘察设计费六招摊贩标费第二部分费用合计三基本预备费四项目建设投资五建设期利息六工程总投资县城大街旧城改造项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心二八年六月县城大街旧城改造项目可行性研究报告项目负责人杨武民项目审定人杨爱香项目编制人王新库注册咨询师史宝华注册咨询师曹贵仓工程师王宏经济师目录第章总论第二章项目建设背景及必要性第三章建设地址及建设条件第四章交通量预测第五章工程方案第六章项目进度安排及管理模式第七章环境影响分析第八章投资估算及资金筹措第九章经济效益评价第十章结论与建议附图项目位置图项目位置图二路线平面设计图路线纵断面图路面结构图路基标准横断面图排水平面设计图排水