地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何个地产项目的成败，必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江汉江分隔为武昌汉口汉阳隔水相望的三部分，素有武汉三镇之称，其中，各区域大体有如下特征汉口商业繁华之地武昌高校行政集中区域汉阳工业与科技旅游区武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。武汉与其周边地区具有更为密切的经济联系，这个范围涉及四个省份的十多个城市。包括煤铁石油等重要资源的供应基地，以及与之共同构建的汽车冶金建材纺织石油化工工业走廊。武汉是湖北省会城市，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通通信枢纽。武汉是长江中游的特大城市，今后的发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发的有利机遇，加强与全省和我国中部地区的联系，更好地发挥经济增长的聚合功能体制改革的示范功能对外开放的先导功能商贸金融的辐射功能交通通信的枢纽功能高新技术的扩散功能。武汉城市定位城市综合竞争力排名根据中国经济社会发展研究中心年月日发布的年中国城市竞争力排名可知，武汉在全国城市综合竞争力排名位。其中，城市经济竞争力涵盖总量，增速，人均，人均可支配最多，辖区面积平方公里，人口万，辖个街道，个社区居委会。武昌始建于年前的战国时期，现为湖北省委省政府所在地，是全省的政治文化信息中心，多家外地驻汉机构和众多金融机构商贸企业大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。城市规划优势按照国务院批准的武汉市城市总体规划年，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心教育科研机电高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区武昌首义文化区中南路水果湖省级商贸行政区东湖风景名胜旅游区南湖居住风景旅游区街道度及区域在城镇中的位置交通条件公用设施及基础设施水平区域环境条件土地使用限制和自然条件等。个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件开发程度形状长度宽度面积土地使用限制和宗地临街条件等。根据武汉市国土资源局和规划局的官网数字武汉国土资源和规划网土地交易大厅成交信息得知，该宗地块的成交价格为万元。估价结果与实际成交价格的误差为，误差比较大。可能原因如下地铁辐射影响，周围配套设施齐全，提高了地价。还有，由于我国统计资料的发布存在不系统不完全严重滞后的问题，给估价操作带来难度由于房地产市场波动很大，分析影响房地产的价格的因素时，国家产业政策金融货币政策对房地产价格的影响方面影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。同时，法律经济政策等方面不可预料的变化也会导致些风险。房地产价格的变化方面受到供求变化的影响另方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。项目分析项目地块分析项目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示图地块优势该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻城中绿肺马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道珞瑜路，北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景览无余。项目距离鲁巷仅公里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。项目与规划中的地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算建筑略。基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合的情