定位计划中工作第阶段制定功能定位与布局,明确商业模式,评估经济效益第阶段制定招商营销实施方案,并作初步沟通接触实际完成工作设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第批共家潜在驻商进行了首次接触,与其中的家进行了第轮的讨论,明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划计划中工作今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第阶段工作成果今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第阶段工作成果根据第阶段工作的分析讨论结果,上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖沪宁高速曹安路吴淞江顾河墨玉路顾河城区干道浦安亭泾浦蕴藻浜绿化消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同国道绕道行驶安亭新镇区备用地模式汽车城公园模式汽车第方物流服务区模式研发管理培训区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下模式汽车贸易展示及办公区新镇公共活动中心体育馆中心在已经确立的功能区划分基础上,我们对每区块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块汽车贸易展示区新镇公共活动中心包括办公研发管理培训区第方物流区汽车城公园根据不同模式的关键成功因素有哪些功能设施是般情况下成功所必需的有哪些额外功能设施是在安亭取得成功所必需的般情况下成功所需要的项目数量按现有规划,上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能,需要成功实施个项目在安亭取得成功所需要的额外项目数量总计有多个同种项目时每个单独计入项目总数资料来源麦肯锡分析要回答的问题建设这些项目需要占用约万平方米土地的土地占用土地面积万平方米汽车贸易办公展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第方物流区汽车城公园未占用土地面积核心贸易区总土地面积用于园区内绿化道路广场及发展备用资料来源麦肯锡分析项目总共占有土开发公司服务公司张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报园区内大基地建设已经初具规模,其中国家生物医药基地已引进家中外生物医药企业,家研发中心,家大学和家创业企业国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构国家科技创业基地已拥有孵化企业家张江高科技园区开发公司到年月底,经过年的建设,园区共引进投资项目个,项目总投资额超过亿美元,年园区工业销售收入达亿元人民币到年年底,园区共吸引企业家,产生到年年底,园区已吸引科研机构家,产生进行中科研项目个,区内企业已获得国内外专利共个通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级,使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升上海市政府资料来源麦肯锡分析访谈下属开发有限公司作为家上市公司,张江高科技园区开发股份有限公司主营业务包括土地转让及部分房地产和高科技开发项目收入从年至年平均每年增长。年政府实行优惠政策聚焦张江后,股份公司年获净利润亿千万,净资产收益率达到对上海国际汽车城发展有限公司来说,采用哪种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报是否有定的利润是否有较好的现金流是否有定的投资回报率整个发展有限公司的净现值多大首先是对有形回报的分析关键假设土地按招商计划面积亩及相应的规划绿化面积亩共亩分年开发土地购入价格分别为万元亩前年以及万元亩后年土地转让价格分别为万元亩前年以及万元亩后年实际完成招商面积假设为计划的无银行贷款商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商年预计投资资本回报率年今后年未折现的累计现金流缺口人民币,亿元汽车城发展有限公司业务的整体净现值人民币,亿元按照香港戴德梁行测算开发面积成本根据对驻商可能接受的投资资本回报率分析以及对照上海市其他相应地区土地价格而得出资料来源戴德梁行土地成本测算报告麦肯锡分析土地经纪商模式的有形回报较差房地产开发商模式有相对较好的整体净现值,但仍有较高现金流缺口开发代理商及运营管理商模式的投资资本回报率较高,无现金流缺口,但整体净现值较小然后是对无形资产回报的分析履行对政府社会的承诺提高消费者中的声誉提高行业地位培养内部技能商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商综合评估成为土地经销商将能履行对政府和社会的承诺成为开发商及开发代理商对无形资产的回报较为有利成为运营管理商带来的无形资产的回报有限好差资料来源麦肯锡分析当地政府新安亭发展有限公司综合有形及无形回报两方面的分析结果,上海国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前种模式的组合区域经济房地产项目价值链主要涉及的工作市政基础设施建设通平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商土地经纪商上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司上海国际汽车城发展有限公司外包资料来源麦肯锡分析在采用组合式商业模式的前提下,上海国际汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的土地结算有种可能的方式土地结算方式土地由政府空转给新安亭开发公司负责通平开发,汽车城发展有限公司按实技术企业提供从万百万欧元不等的风险投资其他私人投资者开发商为单个项目竞标投资开发建设发展公司总体筹划汽车城大功能区域科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构数十个项目为每个项目招商引资,包括组织竞标规划等在汽车城规划开发和建设过程中协调各方利益发展公司管理汽车城中各功能区为汽车城中驻商提供人力资源中介服务孵化小型新技术企业与汽车直接相关其他私人投资者开发商负责日常运营维修和管理市政基础设施建设通平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资当地政府创建发展公司征用土地,并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司机构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对些项目进行直接投资如在科研园区投资,投资,万马克用于兴建体育场等发展公司出租办公大楼资料来源麦肯锡分析访谈德国大众汽车公司其他私人投资者开发商发展公司其他私人投资者开发商汽车城为发展公司当地政府德国大众汽车公司和其他私人投资者开发商都带来了很好的回报人力资源中介服务提供每年约千万欧元的收入占发展公司每年总收入以上,其他少量收入来源于房租管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益发展公司创造额外的,个就业机会,使当地失业率从降至以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展,环境改善,重新塑造了市作为德国汽车工业中心的新形象当地政府每年约千万马克的门票收入每年游客超过百万,除部分是客人而免费外,人均票价马克跟,门票收入是微小的更重要的是,汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史,推介其产品,提升企业形象的重要窗口德国大众单个项目经济收益成为具有流水平的汽车城的部分,有助提高私人投资者开发商各自的品牌形象其它私人投资者开发商资料来源麦肯锡分析访谈案例分析美国洛杉矶市政府专门成立了地区开发署,负责汽车广场的开发和建设市政委员会地区开发署土地开发区域规划园区建设经销商经销商经销商经销商店单项目投资资料来源麦肯锡分析经销商协会市政府地区开发署和入驻汽车经销商经销商协会具备了不同的获取成功的条件市政府地区开发署汽车经销商经销商协会资料来源麦肯锡分析融资能力项目管理市场营销关键驻商政府关系最好最差因而在汽车广场的开发建设中扮演了不同的角色土地经纪商商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商区域经济房地产项目价值链汽车经销商经销商协会及其指定专业开发商在遵循汽车广场总体布局和建筑风格规划的前提下,由各经销商负责各自的销售网点建设地区开发署政府将整建后的土地以等于或略低于其价值的价格转售给入驻汽车经销商制定政府法规,规定所有入驻经销商必须加入当地汽车经销商协会政府对入驻经销商提供专人协助,解决复杂的法规及行政程序方面的问题汽车经销商协会由汽车经销商协会统集资,对外宣传,吸引更多的经销商汽车经销商当地政府政府将从汽车广场征收的不动产税用于该区域的进步开发和建设将汽车广场收入的用于各种辅助服务设施的建设和中心及国际领先的独立研发机构入驻汽车旅游创造收入亿元,贡献亿元吸引人流万左右汽车物流第方物流创造收入亿元,贡献亿元汽车制造上海大众创造产值亿元制定潜在关键驻商招商文件第步阐述汽车城对潜在驻商的价值定位关建驻商的价值充足的资金具有世界领先水平的技能卓越的品牌众多的就业机会强大的社区发展动力上海国际汽车城的价值优越的市场环境低廉的运营成本完善的服务和配套设施集中的汽车工业和汽车消费信息政府的优惠政策聚焦支持良好的生活环境制定潜在关键驻商招商文件第步利用财务模型演示业务发展蓝图汽车经销商举例资料来源访谈文献检索麦肯锡分析销售收入百万元净利润百万元现金流百万元投资资本回报率在制定招商方案及文件的基础上,应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判时间接触沟通调整招商优先顺序深入谈判修改招商方案达成协议主要工作决策者辅助人员依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位听取关键驻商的要求和条件汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下步谈判的时间地点主题和参加人员汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人与目标驻商进行协商会谈明确双方的责任和义务确定具体的财务安排条款制定项目的具体时间安排汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人根据会谈情况修改调整招商引资方案和文件进行新轮谈判制定合作意向书汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人就关键驻商入驻汽车城的方式条件利益分配等达成具体协议由相关律师会计师公证人等对正式文件进行审议签署正式文件汽车城发展公司总经理重大项目由发展公司董事会决策有关律师会计师公证人招商引资业务负责人周数周数月周周今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第阶段工作成果上海国际汽车城商业模式及财务分析是在个不同层次展