护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行次全面的计划，使房屋及公共设施设备能真正满足使用要求及服务需要。也就是说，就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。物业维修养护计划的编制依据常兴广场物业管理计划书第页共页物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效实在的解决手段。二物业维修养护计划的制定职责工程事务主管负责编制物业维修保养计划物管部经理负责审核物业维修保养计划公司主管领导负责批准物业维修保养计划工程事务组维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修保养及运行操作，并做好标识及记录三物业维修养护计划的分类为使物业维修养护计划有更强的针对性，能切中要点，起到应有的作用，在制定计划时需对其进行分类制定。在此，我们将物业维修养护计划分成三类房屋维修养护计划公用设施维修养护计划公用设备维修养护计划四物业维修养护计划的制定流程为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，标准的制定流程是关键。根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下常兴广场物业管理计划书第页共页五物业维修养护计划的内容根据常兴广场的实际情况，我们分六部分制定了养护维修计划，即房屋养护维修，公用设施养护维修，公用设备养护维修六部分。此处的计划只涉及中长计划，短期的根据实际管理情况而定。房屋养护计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注屋顶梁柱板墙体墙面检修次年每年月完成发现及时处理楼梯间门厅检修次年每年月完成发现及时处理公共通道检修次年每年月完成发现及时处理地下停车场检修次年每年月完成发现及时处理房屋维修计划年限年项目基础据健康档案据使用情况经理审核维修主管编制主管领导批准常兴广场物业管理计划书第页共页屋面梁柱板墙体墙面楼梯门厅公共通道注中修大修更换公用设备养护计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注供电设施检修次年每年月完成发现及时处理供水设施检修次年每年月完成发现及时处理排水设施检修次年每年月完成发现及时处理消防系统检修次年每年月完成发现及时处理智能系统检修次年每年月完成发现及时处理电梯检修次年每年月完成发现及时处理公用设备维修计划年限年项目电梯常兴广场物业管理计划书第页共页智能系统消防系统供水设施排水设施供电设施注中修大修更换公用设施养护计划序号养护名称计划完成情况计划完成时间备注区内道路检修次年每年月完成发现及时处理路灯检修次年每年月完成发现及时处理沟渠池井检修次年每年月完成发现及时处理园林绿化小品检修次年每年月完成发现及时处理上下水主管道检修次年每年月完成发现及时处理会所设施检修次年每年月完成发现及时处理导示牌检修次年每年月完成发现及时处理地下排水排污管检修次年每年月完成发现及时处理公用设施维修计划常兴广场物业管理计划书第页共页年限年项目区内道路路灯沟渠池井园林小品上下水管道会所设施导示牌地下排水排污管注中修大修更换第三节装修管理入伙前的装修准备阶段装修宣传常兴广场物业管理计划书第页共页将深圳市家庭居室装修管理规定中有关家居装修的规定要求汇编成册，送与每位业主，让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目。装修培训聘请装修专业人士为业主在装修设计材料选用工程施工管理及预算等多方面提供专业意见并组织三至五家有合法资质信誉良好的装修公司供业主选择。如业主需要，管理处还可代为选择。装修保护考虑到业主入伙比较分散，存在零星装修，为保护公共设施完好，拟订以下保护措施在装修户搬运材料必经的地下电梯入口走道货梯内外及装修户外围处将铺设木制夹板，作临时性保护。装修材料也指定在不影响防火通道处临时堆放。来保证外部美观，二来保证为装修户业主提供方便。装修特设服务为现场安全及长远着想，入伙时每户配备二个灭火器，既保证施工消防安全又可作家庭防火之用。二实施阶段装修申请手续办理流程图如下不批准递交申请表及相关资料维修班审阅登记人员出入证进行保护措施允许开工批准常兴广场物业管理计划书第页共页说明申请表为装修申请表相关资料包括施工单位营业执照复印件工程图纸工程预算价格表装修担保书施工区域防火协议。具体实施装修施工实行凭证进出，制止野蛮不文明的行为装修时间规定上午下午业主乔迁之日管理处将提供多方面的帮助和方便维修班定期进行装修巡查，并进行不定期抽查装修实行跟踪管理另就实行装修跟踪管理，作如下规定装修管理同安全管理紧密配合，由护管班协助对装修工实行统管理定期召集装修负责人汇报阶段情况听取装修负责人对装修管理意见将阶段内巡查出的装修存在的问题和应注意的事项向负责人提出。装修验收常兴广场物业管理计划书第页共页装修验收将采取以下两个阶段，以减少因隐蔽工程质量而引起的日后的管理不便。基层和隐蔽工程验收装修公司应对基层和隐蔽工程请管理处工程事务人员进行阶段验收，经验收合格后，方可进行隐蔽处理特别是改动移位项目，并由验收人将阶段验收结构记录在装修巡查表上。面层和竣工验收由工程事务组派员对所有装修项目均已完工的房屋进行验收，重点对外立面的状况包括卫生排烟管的安装空调的安装窗花拉闸防盗门等进行全面验收。第四节空置房商铺管理规范空置房管理工作，确保空置房管理质量，为开发商及业主提供全方位的管理服务。建立空置房档案资料对空置房商铺登记造册，日后管理有据可查。建立空置房商铺登记表及空置房商铺动态表。常兴广场物业管理计划书第页共页二制定空置房维护计划考虑到实际情况，每半年制定次维护计划，对空置房的质量进行保值。计划内容包括以下几方面维护管理的项目维护管理的频率维护管理的措施维护费用预算。三空置房的维护措施根据季节的变化定时对空置房进行开窗通风散热大雨之后，要对空置房进行检查，查看房屋外围墙体及屋顶是否有渗漏水等质量情况必要时对房屋内部进行烘干处理，防止墙面天花发霉参照有关配套电器使用说明书，打开试运行，以保持电器及水管良好的工作状态。每半月对空置房的水电表进行读数检查，观察读数与上次检查是否致。否则，检查水管是否有渗漏。要定期对空置房的卫生进行清理。护管员及维修工巡楼时应注意空置房的防火防盗工作，如发现空置房内有异常情况应及时向管理处报告。常兴广场物业管理计划书第页共页四空置房资料记录巡楼人员将每次巡楼的情况记录如实地填写在空置房商铺动态表中，每半年汇总次上交存档。有业主入伙时将空置房资料同其他物业资料同交于业主。常兴广场物业管理计划书第页共页第九部分商场铺管理常兴广场的商铺设在六层以下，目前确定的万佳百货将会为带动周边商业的兴旺，人流物流车流和安全，为物业管理工作提出了更高的要求。物业应为此早作准备，派人深入现场了解商铺的布局和构造，研究消费群体。我们的目标是用管理为客户增创更大的效益。第节商场管理的总体设想万佳百货的内部管理工作般由其自行负责包括其安全管理。其重点是装修期的管理及如何充分发挥其效应。常兴广场还有万平方米左右的商铺，我们应将此部份商铺进行统的管理经营策划。尽快盘活和带动这部分商铺的人气。管理商铺将被出售或出租给不同的客户，经营不同的项目。如不在商铺的经营上进行统的管理，将给人予杂乱无序的感觉，直接影响到商铺今后的经营形象。因此，要对商铺的铺面招牌进行规范。商场的公共场地如通道楼梯等，提供专业化的消防安全清洁等物业管理，让顾客在安全舒适的环境中购物。主动配合工商所，对商铺所经营商品质量的管理，提高整个商场的信誉度。常兴广场物业管理计划书第页共页二策划对商铺进行策划包装，是使商铺获得充分价值的办法。万佳金翼总让人将商铺与万佳成熟的经营品牌联系起。因此要紧扣这个亮点，多做文章充分利用广场作宣传，推介商铺及商铺经营项目的商品特色与万佳百货联合起来进行些公益性的活动学习吸取万佳百货在零售业的成功经验，向商户推介学习引导用户在商铺经营的品种上要与万佳百货形成互动，经营万佳百货没有的或薄弱的品种，如相片冲印店女人饰品专卖窗帘布艺等在三楼以上商铺的客流量般较少。为吸引人气，可在五六楼经营特色的食街或大型的电玩游乐场。适时向顾客进行特色特价商品的推介宣传也是吸引顾客的种手段。指示及导引标识要充足明显，让顾客能及时找到所需要的商品。第二节商场装修时的物业管理对个大型的购物商场来说，如果不注重文明施工，配套设施装修设计不安全科学，既会影响商场的声誉，又会影响顾客对商场购物环境的忠诚。我们将从物业管理的角度出发，针对商场的特点，为客户在装修上提供帮助。提供消防管理上的服务按消防规定，平方米以上的商铺装修必须先申请消防局审批。物业公司将积极指导配合经营单位科学合理配置装常兴广场物业管理计划书第页共页修消防设施，指示标识，并在消防验收上提供资料和人力上的帮助。加强装修动火用电的安全监管，工程事务主管每天至少对商场装修巡查次与商场装修负责人签订防火安全责任书，明确责任。装修代管按客户的要求监管装修的进度及质量。二文明装修施工的管理装修材料在指定的地点堆放设立专门的地方给商场临时堆放装修材料，通过疏导的办法可避免乱堆乱放的情况出现。噪音污染的控制因商场装修的工程量大复杂，须控制好其工作噪音和污染，所以装修时，须在外围设置隔板将装修现场分开，施工单位派出清洁人员负责清扫洒漏的装修垃圾。三安全环境的管理主动介入客户的装修设计中，从物业管理的安保消防设施的人性化使用等方面提供专业的意见在施工现场附近设置警示标志，提醒路人注意施工的安全。第三节商场正常营运时的管理商场的繁华将会吸引大量的人流和物流，从而也会提高大厦的知名度，促进商铺及楼宇的销售。但人流和物