周转的良性循环。“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计教育配套的重大优势，切合目标消费群以周边教师公务员等高知高收入人群为主的特征，推广“生态”“人文”概念，树立了产品新颖高尚亲切健康的良好形象。案名新风小区二期城南春天以“城南春天”这富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切绿意盎然生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对期的创新，更是给城南片区给整个荆州来了春天般的新意。推广主题春天里的书香院落“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势“书香院落”紧扣产品的另重大优势教育配套，并深深契合。组团名梅园兰园竹园菊园将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园兰园竹园菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群以周边教师公务员等高知高收入人群为主所爱。主打广告语荆州最值得期待的生态人文住宅开盘前领舞城南新生活开盘后，暂定以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装报纸广告宣传单户外广告售楼部包装等中频频出现，给受众反复强烈的刺激。卖点提炼金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质独特的拉毛收光工艺优质高硬铝合金窗成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱省时省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。完美设计，成就大家风范亩宏大规模，时尚休闲会所，中央绿化广场，特色商业街，静谧社区纯美领地。精彩贴心户型，南北向穿堂风大开间短进深，完美多样。每户专配储藏室，时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。完善配套，实现爱家之人的梦想金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲场所举步即至江汉石油学院石油附中石油附小石油幼儿园新风幼儿园等名校环绕毗邻超市菜场医院银行商场林立四周。爱家人爱孩子，就该让他们住在这里。“五心”级物管，销售收入万元利润万元说明具体明细见附表商业用房由临街至二层组成，测算成本为人民币元，预计盈利万元，如下表面积单位成本元总成本万元销售均价元销售收入万元利润万元说明具体明细见附表。架空层车库储藏室，因其成本已摊入住宅商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币万元，如下表项目面积销售价元销售收入万元备注储藏室车库合计由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表项目面积总投入元总收入万元利润万元住宅商业用房车库储藏室合计附表住宅成本分析项目数量每平方米摊销元金额万元备注建筑面积土地款.城市配套费.土地规划设计费中心会所绿化广场配电设施道路.土建费水电安装.开发管理费按销售收入计不可预见费用按销售收入.计税金按销售收入.计合计附表商业用房成本分析项目数量每平方米摊销元金额万元备注建筑面积土地款.城市配套费.土地规划设计费中心会所绿化广场配电设施道路.物业管理设施土建费水电安装.开发管理费.按销售收入计不可预见费用.按销售收入.计税金按销售收入.计合计感受心的呵护家的价值，不可忽视的部分是在建筑之外的，种真正让您省心舒心放心贴心怡心的“五心”级生活小时保安守岗及不间断巡逻高密度闭路监控探头可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章投资计划及经济分析前期工程情况土地出让手续全部完善地质勘察已全部结束建施图纸基础图纸已设计完成。二投资计划及建设周期本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表项目占地建筑面积总投资万元备注住宅商业用房公建成本摊入住宅及营业用房合计说明上述土地不包括道路代征地。三建设周期及资金来源计划本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第阶段开发总建面约平方米，其中临南环路商业用房总建面约平方米，住宅总建面约平方米，合计需投入资金万元。资金来源计划公司土地投入款万元出让土地评估价已付在本项目“城南春天”第阶段开发建设中，新风小区期待售近套现房正在热销中，预计于年月全部售罄，实现销售收入资金回笼万元在本项目“城南春天”第阶段开发建设中，新风小区期靠近南环路临街商业用房至二层约平方米同期热卖，资金回笼快，预计于年月全部售罄，实现销售收入资金回笼万元银行部门贷款支持第阶段项目中的工程款约万元根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的左右，因此可余部分工程款的支付资金第阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第阶段将于年月开工，月开始预售，月至少实现销售收入万元第阶段全部万元的。至此第二阶段项目开工。综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。四经济分析本项目的成本利润，由住宅商业用房架空层车库储藏室三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下住宅商品房，测算成本为人民币，预计盈利万元。如下表面积单位成本元总成本万元销售均价元管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题解决问题，避免出现入住后的管理使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁园林绿化方面的施肥锄草修剪除虫等工作消防设施的保护公共部位的维修与保养以及代订牛奶书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第三章项目市场分析与整合营销项目市场分析地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括新风超市金丰园超市明珠超市新风菜场金丰园菜场农业银行工商银行胸科医院二医院荆州市中心医院以及金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲配套，生活十分便利。园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以亩的社区规模，开辟平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景实行立体绿化多组团绿化设计可参与式园林开辟运动休闲场所保证植被的多样性和色彩性建造约平方米时尚休闲会所，等等详见.“建筑环境及园林景观设计”。教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望种淡定闲适的居家感觉，份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等余所学校逐步迁入大学城，本项，占接手时未售套的，大大加快了项目的资金回笼速度。年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进步加强销售攻势，以期所余近套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装营销策划和强势销售，使本项目销售进度资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，期套现房将于年月实现售罄，实现资金全部回笼。三“城南春天”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园顺驰太阳城翰林苑等批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展持续升温的大好时机。从年月我公司对市场同类产品的价格调查见下表可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在元以上。楼盘名称荆州花园顺驰太阳城翰林苑观邸起价元均价元备注仅剩余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计详见.“建筑环境及园林景观设计”教育配套详见.“教育配套优势显著”产品品质详见.“建筑施工品质过硬”等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以亩的社区规模，开辟平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景实行立体绿化多组团绿化设计可参与式园林开辟运动休闲场所保证植被的多样性和色彩性建造约平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为元。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。四“城南春天”整合营销武汉新希望物业代理顾问有限公司在对期现房进行全新的整合包装营销策划强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。期现房达到了卓越的半