贩餐娱中心大楼的营运情况概述由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约元，本案超市年业绩预计为万元，年需要万有效顾客支天天文档在线联系撑，日均人次的有效顾客，按照的人流计算，每日来店数量约人，与侯马总人口万相比较，约为的概率。按照超市毛利率计算，本案的超市年收益约为万元。楼的营运情况概述由于本案的楼为特殊的餐饮娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析本案的财务分析本案销售价格楼层总面积平均单价楼层总价本案租金价格天天文档在线联系楼层实际面积平均租金单价楼层年租总价万万万万万本案物业价格楼层实际面积平均物业价格元平方米月楼层年租总价万万万万万楼第年按照返租进行的财务分析楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计天天文档在线联系合计楼第二年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计理的方案最合理的方案就是最好的方案天天文档在线联系合计楼第三年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计天天文档在线联系合计本案收益合计销售溢价合计万元销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余三年租金和物业收益合计万元第年第二年第三年合计上述总收益为万元其中超市经营成本和利润表面积销售价格第年返租第二年返租第三年返租返租总成本天天文档在线联系表二前期设备投入按照万元计算，依照三年摊提，即每年为万元年经营管销费用按照包括人员和能源费用约为万元商品按照全代销方式经营年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计万万万万万万万万万万万万万万万万万万合计万万万元万万万本案财务三年总分析考虑到新店开业可能采取个月的免租优惠，即损失约万元剩余经营利润为万元万元考虑到超市商品不可能为代销，其中预备万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余服务餐饮经营利润为万元天天文档在线联系为楼自营商品准备的预备金万元经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为万元经过上述各项费用的分摊剩余万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘推出，也基本能够实现三年的稳步经营管理学名言最好的方案不等于最的受众销售本案有购铺自营的形态有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。天天文档在线联系本案的市场状况本案的销售方式销售对象细分类纯投资性客户仅做为购铺而不进行经营的。此类多为等地的客户以及周边地区企业主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。投资经营性客户既投资购铺也进行经营的。此类客户多为本地及周边地区个体经营者。此类客户由于资金量不很充足故购铺般为小面积或低总价的。商铺与客户的对应关系投资型投资经营型原则以最大限度满足不同的购铺顾客天天文档在线联系商铺的分割标准最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户适中面积分割，楼做为本案坐标价格，面向资金充足的购铺客户最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户由于属于特殊业种，视购铺情况定商铺的销售价格参考价格的单位为万元天天文档在线联系商铺销售的把利剑无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业项目最低首付万元即可获得黄金商铺间全新商业新概念米粒量贩型餐饮购物连锁企业银行提供成年按揭三年平均返租，在家坐收鱼翁之利专业公司全程策划全程服务，管理是永续经营的最佳保障三年依照的返租费用预算单位万元总价返租比例毛第年第二年第三年小计三年返租合计万元平均每年返租费用万元天天文档在线联系销售的预计成本本案销售价格支撑原由依照对属地市场的基本调查，整体哈尔滨地区的商铺销售价格偏高，沿街商铺销售均价在元平方米，这也是支撑本案楼均价元平方米的原由。由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位，并以楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。天天文档在线联系销售广告推广方式鉴于广州本地的特殊情况，以常规的大众媒体的广告方式不能起生活量贩超市简要说明食品类，非食品类，生鲜类，食品类非食品类生鲜类生活量贩超市商品结构示意图天天文档在线联系代销类，专柜类，买断类，代销类专柜类买断类生活量贩超市经营方式示意图楼商铺简要说明目标招商的对象广州本地经营户广东其它地区及外省经营户公司自营商品采购经营户设柜标准有品牌的经营户天天文档在线联系非假冒伪劣和侵权性商品的经营户能够提供商品代理经销等证明的经营户有良好形象的经营户有足够资金的经营户符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户更多管理资料在资料搜索网海量资料下载主要经营模式租赁户为租金物业管理费自营户为物业管理费全馆收益价格预算基本商业数据天天文档在线联系楼按照得房率计算，实际面积约为平方米二至五楼按照得房率计算，每层实际面积约平方米租赁面积依照实际面积计算楼层租赁理论价格未含物业管理费楼层实际面积平均租金单价单铺平均面积单铺年均租金万万万万万楼层年租总价万万万万万年楼租金收益万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础楼物业费理论价格楼物业费均价元平方米月楼实际面积合计平方米楼年物业费收入万元物业费标准以新田市场元平方米月为参考商业筹建成本内装费用鉴于甲方的交房标准的前提下楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙丙工程费用，仅预备万作为部分调整费用主要在工程方面装修小计万元天天文档在线联系设备及物品费用楼仅综合布线和背景音乐设备依照万元计算办公设备家私保安设备保洁设备万元计算不可遇见的杂费万元设备及物品费用小计万元人员及耗材内部管理人员元月人个月陆续到位万元般管理人员元月人个月陆续到位万元办公耗材及公关差旅依照每月万元个月万元人员及耗材小计万元广告费用包含在销售广告中不做另行支付上述小计万元商业营运成本营运期能耗费用楼依照公用面积约平方米，全年能源费用约万元管理人员元月人个月万元元月人个月良好的效果，更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传，以下提供几种适当的方式广州的地方性报纸广东省的日报和晚报直接投递具规模的巡回展示车辆由政府配合出面的软性报道广州电视台节目区域性的公益活动或演出活动等等销售的阶段性月月月月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中强势销售期预期完成总面积的天天文档在线联系本案的交房标准依照本案的商业特性完成外观设计施工。依照本案的商业特性完成楼的天花板地面和柱面的装修。完成本案的中央空调电扶梯电梯双回路电源电量增容基本电力需求消防设施厕所设施及装修逃生通道的设施及装修楼层的商铺分割等的工程。天天文档在线联系本案的商业阐述以室内商业街形式使量贩式餐饮娱乐连锁商铺化本案的商业阐述商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯保障。本案不适合的商业业态单店单开过于高档品质过低天天文档在线联系本案商业业种的划分楼层馆名业种演歌台包间，夜总会海鲜馆包间式餐饮平价百货街低档的平价百货类商品美容美发街品位生活街影院酒吧健身娱乐青春少女街俱乐部街生活量贩超市食品非食品部分生鲜产品业态规划的原由以高销售价格用高租金价格的商业形态对应以低销售价格用低租金价格的商业形态对应针对顶尖消费群以特殊的业种餐饮娱乐和楼名店对应以量贩式为本案的集客核心来对应天天文档在线联系各楼层目标顾客为最高值消费群体政府机关人员普通本地居民厂商经营模式为最高值公司返租统自营商户纯租赁形式业主购铺自营目标顾客年龄层为最高值少年儿童白领族以上中老年族天天文档在线联系商品档次基本定位为最高值低档中档高档免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。核心五说明广州地区是个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市批零市场和二线品牌专卖店周围的餐饮及娱乐休闲不够发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很天天文档在线联系低且短期内无上扬空间，市场消费力无法在这单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上广州是个非常初级的市场。本案座落，业主的收购均价是该市目前住宅售价是，其售价和市场的租金均价比