社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。改及完善。从建设上看，该项目的建设分为三期，其中期为项目规划设计市场宣传及推广等，目前正在进行当中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式幢欧式幢中式幢三期建设计划为栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资万元,占地面积亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。第页共页第七部分市场销售市场计划市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请北京天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各发布会论坛竞技活动，利用他们的影响力迅速扩大知名度，带动批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。二市场开发项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在天津别墅市场稳定的地位。二销售策略联合园区内马术俱乐部航空俱乐部等，实现资源共享客户共享。联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。联合股东单位方舟天马集团下属的方舟旅行社和其它国内外旅行社，为它们提供基地，以增加客源，提高知名度。第页共页三公共关系作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象平面媒体广告为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有定经济实力，符合我们的目标客户定位。二电视媒体广告不做单纯的电视广告，主要以高档会务发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。三广播广告在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低约万元每月，然而将广告直接作用于私家车车主乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。四互联网广告是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。五户外广告在市区的繁华地段和京津高速京沪高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。此外，还可通过与广播电视合作举办专题节目各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。第页共页第八部分项目的运营与管理治理结构根据公司法和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整公司章程股东大会会议规则董事会工作规则监事会工作规则和经理工作规则，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。关于股东与股东大会平等对待所有股东，保护股东合法权益。公司章程将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出公司董事监事的选举及高级管理人员的聘任解聘均符合法律法规及公司章程规定的程序公司与控股股东之间实行人员资产财务机构业务五分开，各自独立核算独立承担风险和责任，公司董事会监事会和内部机构独立运作。二关于董事与董事会公司董事的选举将严格按照公司章程规定的董事选举的条件和程序进行公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利义务和责任，能够忠实诚信勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见公司董事会的人数及人员构成符合有关法律法规的要求董事会对股东大会负责，并严格按照法律法规公司章程及董事会工作规则的规定行使职权董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录第页共页进行妥善保存公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进步完善公司董事会工作制度。三关于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律法规公司章程及监事会工作规则的规定行使职权。二管理团队本项目的管理团队将以在母公司公司的指导和选拔下建立。公司具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。在公司的指导下，酒店式湖景别墅项目公司将组建支有凝聚力专业高效的管理团队，目前已有部分专业人员在项目中进行工作。项目公司将建立支有凝聚力专业高效的管理团队，并兼有以下特点团队成员确立起明确的共同目标，增强吸引力感召力和战斗力做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色权力任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放坦诚的沟通氛围保证职责分明分工明确责任清晰综合费用合计财务说明别墅维护费用按万元年计算。土地租赁费用根据项目公司与签订的相关合同的规定，按每年元亩计算。本项目共计占地亩，每年的土地租赁费用为万元。管理费用第年为万元，以后三年每年递增运作第五年后，管理费用按占租赁收入的计算。出于酒店式别墅的经营特点，营销费用在项目运营初期金额较大，随着客户认知程度的增加，营销费用呈大幅递减的趋势，在进入稳定经营期后，营销费用将维持在个固定的价格水平。财务费用按占租赁收入的计算。综合费用第年为万元，以后年度按占租赁收入的计算。第页共页三利润及投资报酬率预测单位万元年份项目建成第年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年收入合计费用合计营业利润所得税净利润投资报酬率财务说明销售收入来自本商业计划本章之收入预测。成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测。年年的所得税按利润总额的计算。四特别提示酒店式湖景别墅的盈利模式在于出售别墅房产时段使用权，并代为管理。使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换日常经营中为游客提供住所。本商业计划书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式。从目前国内酒店式别墅的整体经营状况来看，很多客户往往对配套服务较好管理规范的别墅进行整时段购买。在此情况下，本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业计划书中的预测，为投资者带来更大的投资收益。五结论湖景别墅项目期良好的盈利能力和现金流量，将大幅提高本公司的资产盈利水平，改善现金流量状况。不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放，第页共页而且有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力。从经济效益上看，本项目投资收益率较高，投资风险较小。第页共页第十部分风险分析与对策本项目作为天津生态园项目中的个子项目，其所可能面临的经营管理财务等风险等因素及其对策请参阅天津都市生态园项目商业计划书。政策风险风险用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险，同时，国家其它相关法律法规的颁布与修订以及产业政策税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来定的风险。对策天津都市生态园属于种植林木养植为重点，其土地性质为集体用地，经营涉及到了生态旅游农业采摘动物养殖等项目，未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题，湖景别墅采用酒店式经营，不属于产权别墅范畴，未来公司的运作如既往的严格遵守国家的法令法规和政策，并加强对有关政策法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。二市场风险风险酒店式湖景别墅的未来市场开发，主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况游客数量和市场推广力度。对策对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境较低的地价成本良好的公司品牌，而且体现在其旅游高尚运动和住宿结合独特的生态园的概念。此外，本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托，充分利用大型人工湖旅游房地产的资源整合优势项目的含金量，提高项目产品的市场竞争力，规避市场竞争可能引致的风险。第页共页三行业风险风险旅游行业进入壁垒低，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益旅游业管理旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距。对策我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达天，特别是五十和春节的三个长假，大大推动国内旅游业的发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大的国内旅游市场国，发展潜力巨大。公司主要股东天津方舟天马集团经营旅游行业经验丰富，并形成了庞大的旅行社网络，市场开发能力极强天津地区旅游资源匮乏，市场需求量大园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性，赛马斗牛等项目在天津市独无二。四不可抗力风险风险主要是水灾风险。由于静海县本身海拔较低，历来为天津的泄洪区，历史上曾出现过被水淹没的记录。对策由于在如今的北方水灾很难发生，加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达，所以水灾给我们造成危害的概率很小。但为了防患于未然，公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝，并疏浚园