营成本和利润表面积销售价格第年返租第二年返租第三年返租返租总成本表二前期设备投入按照万元计算，依照三年摊提，即每年为万元年经营管销费用按照包括人员和能源费用约为万元商品按照全代销方式经营年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计万万万万万万万万万万万万万万万万万万合计万万万元万万万本案财务三年总分析三年从销售溢价和租金物业的收益为万元见上表说明由于超市经营属于亏损状态，三年亏损万剩余经营利润为万万元考虑到新店开业可能采取个月的免租优惠，即损失约万元剩余经营利润为万元万元考虑到超市商品不可能为代销，其中预备万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余经营利润为万元为楼自营商品准备的预备金万元经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为万元经过上述各项费用的分摊剩余万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘推出，也基本能够实现三年的稳步经营管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案的交房标准的前提下楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙丙工程费用，仅预备万作为部分调整费用主要在工程方面装修小计万元设备及物品费用楼仅综合布线和背景音乐设备依照万元计算办公设备家私保安设备保洁设备万元计算不可遇见的杂费万元设备及物品费用小计万元人员及耗材内部管理人员元月人个月陆续到位万元般管理人员元月人个月陆续到位万元办公耗材及公关差旅依照每月万元个月万元人员及耗材小计万元广告费用包含在销售广告中不做另行支付上述小计万元商业营运成本营运期能耗费用楼依照公用面积约平方米，全年能源费用约万元管理人员元月人个月万月人个月万元办公及广告依照万元月计算。即万元年上述小计万元三年经营期总成本本案筹建成本为万元，依照三年分摊，每年约万元本案经营期营运成本为每年万元上述合计万万万元年按照楼平均分摊约为万元超市的营运情况概述由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约元，本案超市年业绩预计为合计楼第二年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计合计楼第三年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计万元，年需要万有效顾客支撑，日均人次的有效顾客，按照的人流计算，每日来店数量约人，与侯马总人口万相比较，约为的概率。按照超市毛利率计算，本案的超市年收益约为万元。楼的营运情况概述由于本案的楼为特殊的餐饮娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析本案的财务分析本案销售价格楼层总面积平均单价楼层总价本案租金价格楼层实际面积平均租金单价楼层年租总价万万万万万本案物业价格楼层实际面积平均物业价格元平方米月楼层年租总价万万万万万楼第年按照返租进行的财务分析楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计国际名店街中高档服饰皮件化妆品黄金珠宝钟表眼镜生活量贩超市食品非食品部分生鲜产品业态规划的原由以高销售价格用高租金价格的商业形态对应以低销售价格用低租金价格的商业形态对应针对顶尖消费群以特殊的业种餐饮娱乐和楼名店对应以量贩超市为本案的集客核心来对应各楼层目标顾客为最高值消费群体煤矿个体业主政府机关人员普通本地居民厂商经营模式为最高值公司返租统自营商户纯租赁形式业主购铺自营目标顾客年龄层为最高值少年儿童白领族以上中老年族商品档次基本定位为最高值低档中档高档生活量贩超市简要说明食品类,非食品类,生鲜类,食品类非食品类生鲜类生活量贩超市商品结构示意图代销类,专柜类,买断类,代销类专柜类买断类生活量贩超市经营方式示意图楼商铺简要说明目标招商的对象侯马本地经营户太原的经营户山西其它地区及外省经营户公司自营商品采购经营户设柜标准有品牌的经营户非假冒伪劣和侵权性商品的经营户能够提供商品代理经销等证明的经营户有良好形象的经营户有足够资金的经营户符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户主要经营模式租赁户为租金物业管理费自营户为物业管理费全馆收益价格预算基本商业数据楼按照得房率计算，实际面积约为平方米二至五楼按照得房率计算，每层实际面积约平方米租赁面积依照实际面积计算楼层租赁理论价格未含物业管理费楼层实际面积平均租金单价单铺平均面积单铺年均租金万万万万万楼层年租总价万万万万万年楼租金收益万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础楼物业费理论价格楼物业费均价元平方米月楼实际面积合计平方米楼年物业费收入万元物业费标准以新田市场元平方米月为参考商业筹建成本内装费用鉴于甲方本案的商业阐述以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯保障。本案不适合的商业业态百货公司百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。批发市场侯马由于地理位置经济发展交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。本案商业业种的划分楼层馆名业种演歌台包间，夜总会海鲜馆包间式餐饮平价百货街低档的平价百货类商品绅士服饰街中档及中低档男性商品体育运动商品中性休闲商品品位生活街中档及中低档成熟女性商品，儿童商品家庭用品青春少女街中档及中低档年轻女性商品合计本案收益合计销售溢价合计万元销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余三年租金和物业收益合计万元第年第二年第三年合计上述总收益为万元其中超市经营成本和利润表面积销售价格第年返租第二年返租第三年返租返租总成本表二前期设备投入按照万元计算，依照三年摊提，即每年为万元年经营管销费用按照包括人员和能源费用约为万元商品按照全代销方式经营年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计万万万万万万万万万万万万万万万万万万合计万万万元万万万本案财务三年总分析三年从销售溢价和租金物业的收益为万元见上表说明由于超市经营属于亏损状态，三年亏损万剩余经营利润为万合计楼第二年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计合计楼第三年按照返租进行的财务分析，租金递增计算楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计