新安商场亚西亚商场等批大中型商业设施和以农副产品小商品家具纺织服装汽车为主体的各类集贸市场余个。其中新发地批发市场是首都农副产品集散中心。第三章北京商业地产的未来趋势对于北京商业地产的未来趋势，总体预测是竞争加剧聚集扩散。北京商业的规划发展北京十五期间商业发展规划发展基本目标商品流通总规模年平均增长。社会消费品零售额年达到亿元，年平均增长年达到亿元，比年增长倍。商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。网络商业的份额达到。包括连锁商业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额，年达到连锁商业网占左右，电子商务网占左右，年达到连锁商业网占，电子商务网占，分别比年提高个百分点。人均拥有零售商业网点营业面积达到平方米。年零售商业营业面积从年的万平方米增加到万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积平方米左右。年零售商业营业面积达到万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积平方米左右。商业发展重点促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展提高三区，即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展的水平繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈开拓十城，即开拓十个远郊区县中心城镇的商业中心培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街区完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。业态引进重点重点引进大型购物中心大型专业店折扣店便利店仓储式超市综合超市等六种商业业态。其中，四环将作为折扣店便利店大卖场等新商业业态的增长带集中发展，五环计划建成四个大型的购物中心。二区域规划情况市级商业中心，新轮的升级调整启动。西部的公主坟商业区北部的双榆树大钟寺商业区两个市级商业中心着手统规划设计整体提升改造。东部的朝外大街制定总体方案，启动了万平方米的工程项目。南部的木樨园市级商业中心加快建设，以形成以服装经营为特色的商业中心。城中的西单整体改造王府井规划升级和前门中轴路地下商业街着手建设，以振兴市中心原有的商圈经济。区级商业中心，完善发展同步预留。对于三四环路周边原规划的区级商业中心，已经基本形成，进步完善功能尚未形成规模的，加快发展，如酒仙桥丰台镇卢沟桥望京丰台桥南西三旗五路居芍药居六里屯南八里庄南磨房北太平庄五道口等尚未建设的，要与周边住宅的开发建设同步发展，近期不能开发建设的要保留商业规划用地。如角门毛家坟大红门万泉寺二里庄太平桥西八里庄等。同时，万人的新建居住区，要规划建设个区级商业中心。社区商业中心。距离市级地区级商业中心公里以外且居住人口达万的居民区，原则上应有个综合性的社区商业中心，特色商业街。对具有特色商业街区雏形和发展趋势的街区，因势利导，鼓励发展。目前，已经初具规模或正在发展的东内和方庄餐饮街马连道茶叶街牛街天桥和隆福寺文化街海淀图书街十里河建材装饰街秀水和大红门服装街莱太花卉街女人街中关村电子街三里屯酒吧街潘家园古玩街区等，要进步改善环境，促进发展。此外，朝外大街平安大道大都市街等随道路建设而形成的商业街区也迅速兴起。三北京商业的发展趋势北京的流通业自传统百货业没落后，北京商业呈现出以下发展态势仓储式连锁式超市便利店等迅速崛起，已成为商业新的增长点折扣店专卖店的业种迅速增长，重要性日益提高专业市场特色街已成为商铺开发的重要方向超大型购物中心已渐入人心，成为投资新的热点老字号商业中心的整体改造和重新复苏北京的商业街主要有两条发展主线，是原有老商业街的提升二是随着旧城改造及城市扩张两方面的快速发展，新兴或特色商业街的兴起，但共同有以下发展态势配套型商业街，通常位于大型居住区中心或临街侧，满足区域需求积聚商机人气提升项目附加值专业型商业街，市场自然形成或政府规划引导而成的，满足全市范围内方面的需求，如电器家装服装等大型综合商业街，集休闲观光购物旅游等为体的大型购物广场及特色商业街，这将是今后大型商业地产的主要方向。其中特色商业街，尤其是具有北京地域特色传统文化气息的特色商业街将有很大吸引力。北京的零售业现代零售业逐步取代传统零售业食品销售的市场份额将会继续扩大中小流通企业将通过多种形式创办协会联合起来，争取与大企业的同等利益不同业态互相渗透，同时大量以连锁形式进入居民社区，提供生活方面的便利服务各类中小超市占有相对稳定的市场份额国内外商业巨头进入加快了零售业的结构调整，市场集中度提高二市场存在的问市的，且大型商业地产已基本饱和，开发向外扩展是必然，对此，北京也将大力优化三环和四环的周边用地，形成新的商业发展空间，其中三环路周边将加快形成市级和地区级商业中心，四环路周边积极发展大型商业地产。三四环周边地区今后将直是商业地产开发的旺地。重点业态零售物业零售业的发展趋势和方向将直接影响商业地产的开发方向并将直接成为商业地产的开发重点。其中，大型超级市场专业市场处于明显增长趋势，而百货业需求比例相应下降。休闲娱乐餐饮健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。重点类型临街底商社区的配套商业，即临街底商，日益成为住宅项目的卖点亮点和盈利点，对住宅项目有很大的互动性，提高住宅项目的附加值。对外，可规划形成区域商业中心或商业街，对内，可规划成为迅速发展的社区商业中心。同时，规模不大其中平方米以下的商铺最具备投资价值，成本风险相对较小，易于改变和转换经营方向，因此始终供不应求。第四章北京商业地产的投资探讨商业地产的投资概述投资风险的规避商业地产市场前景看好，开发企业进入是趋势，并在土地开发项目建设资金筹划等方面优势明显。但作为复合地产，商业地产毕竟与住宅写字楼项目不同，开发经营需遵循商业规律，开发商在此方面有很大不足，因此，开发企业运作商业地产，风险与机遇同在。对此，简单说，应该从选择商业经营模式合作方式以及规划设计商圈需求等几个方面注意规避风险。经营模式。首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心商业街专业市场特色街还是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心仓储连锁式超市专业市场还是零售店铺，是综合型的还是专卖特色型的。合作方式。由于经营商业非开发企业专长，因此开发企业在选择商业合作伙伴和确定与商家的合作方式上，应尤为审慎。规划设计。商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流物流的设计要求和面积仓储要求。因此，合作方式确定后，开发企业应商家要求应先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资二次改建的被动局面。商圈需求。对商业地产的投入与市场需求关系紧密，对此，开发企业还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，以及竞争对手的信息，避免信息不对位造成损失和同区域内众多项目的同质化竞争。二投资的基本考虑商圈的规模商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。处于核心商圈肯定要优于其他位置。般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。商圈的变动商圈的成长性是个重要因素。在已经成熟的商圈投资，其成本较高难度很大。因此，在发展中的商圈投资，应是首选，这应在旧城改造及新区开发中寻找。主力店效应有主力店的地方，就会有无穷的商机。个大型百货商场购物中心往往会带动周边商业物业的全面升值，投资可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值，使商铺作旺并不断升值。如华堂商场带旺了周边的商业，商铺的价值突现。广场和人气大到天安门广场西单文化广场，小到社区的休闲娱乐中心，人流汇集的地方，就有商机人气，这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所体育馆展览馆等和广场样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。品牌店效应与品牌客户合作，这也是商业地产能否成功的重要因素之。是品牌客户对商业经营及发展潜力的丰富经验，二是品牌客户本身的聚客能力，这都有利于保证商业地产与商业的对接及商圈的形成。地理位置地理位置决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响，这在规划设计及选择项目时尤为重要。主要包括门前道路类别顾客通达度等。道路类别直接影响消费行为，对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流方向和顾客通达度等因素也非常关键，交通隔栏快速路水系等都将影响人流动向，进而影响顾客通达度。商铺的通用性规划设计及选择项目时，这也是考虑的主要方面。基础配套完善及商铺的通用性，对于今后的出售租赁还是经营管理都有很大的影响。周边的价格水平周边的价格水平将直接影响项目的价格水平，不管是售价还是租金。二商业地产的简单思考思考商业定位商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全要便利若是服务于全市的，差异化特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有定比例增加，但大致还是维持在定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。思考二商业物业的管理商业地产关系到四方利益，开发商投资人经营者，包括周边居住的业主。开发企业在租赁出售物业前后，定要做商业物业的规划，起到组织协调作用，寻求适当方式进行统的专业化管理，加强对项目的整体控制力，维护整体形象保证消费品位和实现升值潜力。思考三商业地产的二三级市场目前，北京住宅的二三级市场已经建立并逐步形成了二三级市场的联动，推进了住宅产业的发展。与之相比，目前商铺二三级市场还没有出现，今后定会有很大的发展空间。思考四商业价值与业态规模商铺价值并不取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益的最大化和人流的多少。业态规模定要符合商业规律，避免资源的无效浪费。思考五商业与房地产的对接房地产开发的复合趋势越来越明显，其中商业地产是今后主要方向。目前主要是开发企业与商业集团的直接融合，但这不应是对接的唯和主要的方式。今后，对接方式预计会更多地依赖于既懂商业规律又懂房地产运作的专业公司的市场中介作用的发挥，有效实现商业与房地产的最佳复合和充分实现商业地产的二三级市场联动，从而全面推进商业地产市场的更好更快更健康的发展。现象自身不足开发资金匮乏。这是国内房地产开发的通病。自有资金短缺，方面加大项目的开发风险，过于依赖贷款和预售，加之商业敏感的市场反映，因此