楼客户,以加速客户即时决定购买。广告广告媒介印刷报纸北青晨报精品„„杂志广厦资讯生活速递„„宣传单张直销邮件银行帐单电视电视短片秒秒秒秒分钟分钟赞助项目软性节目地铁月台灯箱大堂墙壁柱地面车箱内通道的墙壁广告牌楼梯间巴士广告车身电台广告广播赞助缮稿评论类别软性以分析角度编写,例如整区发展,交通大市情况等硬销直接介绍楼盘的情况卖点销售业绩活动等。推出时间缮稿须于各阶段推售前星期前备妥,以便安排发放给各大传媒。如软性缮稿须于更早时推出,营造气氛,至推盘前星期再推出较硬性缮稿。缮稿基本内容交通楼盘规划会所所推单位数目,面积售价,均价起价促销内容楼盘强项例如现楼,很多单告要与别不同才能引起客户注意,所以表达手法很重要读者很善忘,除非广告预算很充足,系列性广告要慎重处理借用形象名人著名建筑名牌建材可以省下好多广告工夫重复就是力量,但不能到了让人烦厌的地步。营销策划常见的失败因素企业内部协调失败决策缓慢,坐失时机领导层味于形势,意孤行营销部门不重视,职能过低营销人员不称职,难以调整政策接罢不定,资源浪费市场分析缺乏以客户为中心的思想产品设计不符合市场营销策略偏离市场客户定位误解客户之购房动机忽视竞争对手目标定得过高促销成本过高,且将之转嫁到价格中迷信广告万能,赋予广告无法达成的任务广告预算分配不当产品包装不恰当广告未能达到目的销售人员不力。房地产开发项目运作程序投资商决策阶段房地产开发公司或投资商寻找开发基地选择开发项目,进行市场调查可行性研究,直至决定实施开发建设的阶段,主要工作环节有以下几个寻找开发用地般通过协客户唤起购房者对项目之需求,进而采取购买行动。引导期主要广告目标宣布新项目上市延续试销期广告目标项建立项目品牌知名度。强销期主要广告目标延续引导期主要广告目标项说明项目比其他竞争个案优越之条件及特色引证项目畅销为市场接受加速有意客户之购买行动指导购买者作最后之选择指导购买者挑选产品指导购买者投资分析鼓舞销售人员士气。促销期主要广告目标延续强销期广告目标项宣布促销活动排除销售障碍加速较难出售产品之销售。广告预算根据广告活动目标,试编广告经费预算与原定投资预算比较,是否需要调整广告计划。广告主题根据产品定位时所作调查分析,掌握目标客户群最关心几个要点应该亦是项目的强项,以此作为广告主题。每次的广告主题只能有个,其他的是副主题主题不明显的广告让读者很难理解广告主题可以分类为与购买心理有关例如引起购房者对项目品牌或商标之记忆令购房者相信项目比竞争对手好,引起购房检讨修正。每月底必须设定策划目标,并交予策划总监。须编写看楼行程及详尽讲解,使每带队同事能较容易掌握把整个行程分为若干点,要做到统口径每同事到了同地点所说的都样。把买了及未买的客户尽量编排分开于不同小组。个同事可最多负责组未买客户。须设计些优惠给看楼客户,以加速客户即时决定购买。广告广告媒介印刷报纸北青晨报精品„„杂志广厦资讯生活速递„„宣传单张直销邮件银行帐单电视电视短片秒秒秒秒分钟分钟赞助项目软性节目地铁月台灯箱大堂墙壁柱地面车箱内通道的墙壁广告牌楼梯间巴士广告车身电台广告广播赞助缮稿评论类别软性以分析角度编写,例如整区发展,交通大市情况等硬销直接介绍楼盘的情况卖点销售业绩活动等。推出时间缮稿须于各阶段推售前星期前备妥,以便安排发放给各大传媒。如软性缮稿须于更早时推出,营造气氛,至推盘前星期再推出较硬性缮稿。缮稿基本内容交通楼盘规划会所所推单位数目,面积横达纵天策划部培训手册话,地址,位置图或不清晰,错字缺字,的户型面积尺寸未经公司同意价格每项元分如因此导致公司需要重新印制或赔偿给发展商立即开除迟交指定的文件报告建议书给发展商公司元次分发展商投诉迟到问题元次分人手配合问题重视问题例如经常不出席其会议或活动元次分策划质量包括推广主题诉求点推广渠道营销策划价格策略推售单位策略等有关部门经理及总经理共同评定是否属实,最高惩罚将被辞退分工作热诚及态度问题。例如经常不主动联络发展商而遭发展商投诉降职或辞退由有关部门经理及总经理共同决定分外泄公司资料立即开除佣金制度将数据库资料报告建议书等给非横达纵天服务的客户做非横达纵天知道的报告建议书投标书泄露公司合同条款。私自决定非发展商书面同意的事项立即开除价格折扣付款办法修改合同附加合同条款广告软硬性推售单位销售需知内容对外统口径工地售楼处包装方案。非公司同意于已安排的时间内离开岗位,不知所划落实合作伙伴建筑设计公司园林设计公司广告设计公司银行律师效果图公司模型公司室内装修公司公积金代办公司展位特装公司工作执行及与发展商定期会议会议需最少每周次订立固定时间,以方便每个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司通过会议进步落实及执行各方案的细致部分固定与会的策划人员及销售部代表如有所有发展商同意或确定执行之内容,必须有发展商的书面确认及存档。动态市场调研由于市场变化速度极快,所以动态的市场调研是必须的,充分了解其他竞争对手的动向销售情况客户特征推售单位广告诉求点,广告频率,促销手段,价格走势等等。动态市场调研必须每月最少做次。项目策划组必须将调查的数据结果交市场研究部,另需存放份在策划部秘书处,供其他同事阅读,并有责任更新替换。开盘前策略性检讨及修正此部分必须要于开盘内部认购个月前做,以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来了保证策划的质量,现提出工作质量达标的基本平台要素,未能达标者都需负起定的责任及需受到公司的惩罚,讨论内容分以下几方面内容惩罚扣分报告的内容每份不同报告分开计算错字错个字含属合理,错个字以上,每多个字错个字以上,每多个字元个元个分地出现其他市区或楼盘的名字有关参与人员收入佣金各分若因此公司收不到费用另扣工资分数据人为因素元个分数据未更正或落后元个分建议方案过分含糊重写分方案千篇律,没有针对该项目而建议重写分欠页码日期横达纵天名称报告名称或格式不统不属以往所发的通告内容元处全部错分欠目录次分前言不对后语前后矛盾欠缺其连贯性缺乏因果关系。处内重写,处以上元处及重写分欠会议议程例会及会议纪要每次元次分与发展商开会没有充足准备,对该楼盘的日常反馈情况不了解。次以上取消做盘分每周总结按发展商要求及每月总结每月号前交按总结提纲元次分广告及宣传硬件的资料,例如欠发展商横达纵天名字,电从开始市场调研产品定位形象定位,直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断,具备创作力,具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项,例如文案广告内容客户背景户型图竞争对手状态等等,都必须透彻掌握及亲力亲为,才不会出现与楼盘与市场脱节。策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握,开盘前已对整个销售有全面的计划,并须于销售过程中及时做出调整前瞻性及果断。创作所谓的创作,是反映人们下意识的渴望,把人们下意识的需要表达出来,故此创造出前所未有的东西不是创作。创作是冲击人们的潜意识,让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。目的为楼盘达到最理想的销售业绩令发展商用最小的资金达到最大的效益为发展商及楼盘打下知名度及品牌塑造楼盘与众不同的个性卖点。般策划流程工作流程图设立项目档案及文件夹内容文件夹文件命名报告以报告名字命名例定位报告推广计划及支出预算以日期命名会议内容及纪要以日期命名工作时间表以日期命名销。引导期主要广告目标宣布新项目上市延续试销期广告目标项建立项目品牌知名度。强销期主要广告目标延续引导期主要广告目标项说明项目比其他竞争个案优越之条件及特色引证项目畅销为市场接受加速有意客户之购买行动指导购买者作最后之选择指导购买者挑选产品指导购买者投资分析鼓舞销售人员士气。促销期主要广告目标延续强销期广告目标项宣布促销活动排除销售障碍加速较难出售产品之销售。广告预算根据广告活动目标,试编广告经费预算与原定投资预算比较,是否需要调整广告计划。广告主题根据产品定位时所作调查分析,掌握目标客户群最关心几个要点应该亦是项目的强项,以此作为广告主题。每次的广告主题只能有个,其他的是副主题主题不明显的广告让读者很难理解广告主题可以分类为与购买心理有关例如引起购房者对项目品牌或商标之记忆令购房者相信项目比竞争对手好,引起购房者产生偏爱与购买行动有关理性例如说服购房者立控表以日期命名价格表以单元号及日期命名销售需知以日期命名销售文件以文件名称命名工地包装方案以文件名称命名软性文章以文章题目命名传真包括与发展商的信件以传真内容命名销售部定期反馈意见以日期命名统计以日期命名销售总结以日期命名销售工具建议及设计以销售工具名称命名报广以刊登媒体及日期命名编定工作时间表看附件内容提交各项报告时间调研报告定位报告推广报告选定各个公司时间模型规划设计效果图园林设计装修设计广告落实各个公司提交方案,初审,落实方案,实施及最后制作完成时间平面设计的内容有楼书折页户型图指示牌广告牌售楼处展板及接待处后的展示版工地包装的围墙广告,路旗,灯箱广告手提袋销售人员名片海报客户通讯直邮单张礼品报纸广告杂志广告售楼处及样板间方案及完成日期,选择家具日期培训计划时间安排内部认购及开盘日期各项活动及细节安排日期律师银行落实日期价单付款方式落实推广计须编写看楼行程及详尽讲解,使每带队同事能较容易掌握把整个行程分为若干点,要做到统口径每同事到了同地点所说的都样。把买了及未买的客户尽量编排