工和推盘节奏，但预计年上半年青岛市房地产市场供给仍将偏紧。不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，青岛市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于青岛市崂山区。崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不含青岛卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市主要高档住宅群。在其周边由青岛二中高职校等。项目建设地点见附图。项目地块分析优势人气项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场青岛二中青岛海洋大学，位在拟定建设规模基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。根据本项目建设标准，对项目土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目总投资额。依据国家关于建设项目财务评价方法和有关规定，结合该项目具体情况和特点，对项目进行财务评价。可行性研究结论项目建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工住房条件有着积极推动作用。通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。该项目外部配套条件好，方案可行。项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。项目主要技术经济指标如表。表项目主要经济技术指标表指标名称单位数量备注总用地面积公顷总户数户总居住人口人按每户人计总建筑面积地上平方米其中住宅平方米公建平方米容积率最大建筑高度层项目总投资万元投资利润率税前税后项目建设期年第二部分项目建设背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地变化，人民群众居住条件日益改善。青岛市城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市基础设施建设和居民生活水平稳步提高。年，随着青岛市行政区划调整，建设大青岛步伐正式启动。青岛市委市政府决定，将城市行政经济金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新轮飞跃。随着十几年建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备现代化新城区。为加快崂山区城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决青岛海关职工住房指示精神，年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局日公布年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。月份，全国房地产开发景气指数达到，以全年最高值收官。值得注意是，根据公布数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长，全面超过了年亿平方米历史高点。其中，附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附