时间入伙时间楼宇状况现楼售楼电话建筑面积总占地面积销售阶段中后期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析，销售近，自身配套装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行工行教育新华中学三联小学松和小学中心小学金桥幼儿园服务佳华龙华人民医院百佳超市酒楼华富市场交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式名校广场物业成熟地段成熟配套投资客户群本地的原居民公务员工薪阶层楼盘总体评价此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装造势方面也基本作的比较到位，现阶段销售状况良好，但近期开盘的绿茵华庭以低价入世，对其销售产生了定的压力。绿茵华庭物业名称绿茵华庭位置龙观大道与东环二路交汇处发展商龙华经济发展公司代理商自售物管公司万厦承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况现楼售楼电话建筑面积总占地面积销售阶段中期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析，销售近左右自身配套装修标准提供装修套餐区域配套商业建行农行工行教育新华中学三联小学松和小学中心小学金桥幼儿园服务佳华龙华人民医院百佳超市酒楼华富市场交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式行政中心区高实用率，低容积率交通便捷成熟地段成熟配套升值概念投资客户群工薪阶层龙华工作的年轻白领阶层楼盘总体评价本项目地理位置优越，交通便利，以低价位入市，力求吸引在周边农民房中居住白领的注意力，定位非常明确。楼梯包装和相关宣传有待加强。市场分析有关结论全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门行业之深圳房地产市场的成熟度和理性度均领先全国，地产投资安全性最大。龙华的房地产市场正逐渐入大盘时代，继风和日丽之后，锦绣江南花园和美丽花园的迅速崛起以及深圳市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后龙华房地产市场中的统治者，大盘重阵白领基地的格局已隐约可见龙华身兼全民置业住宅大盘化郊居化重任，集撤镇建街道办地铁扩关高新技术与商贸物流等多种概念与体，将成为深圳全民置业的当然之选但是随着土地的减少，小高层的开发已成必然之势，物业的开发类型将逐渐向小高层和高层过度目前，龙华的均价比南山低半，比中心区低三分之二，价格是吸引特区内置业群体的关键因素高起点高标准的规划和政府相关政策的支持将为龙华的房地产物业价格得到实质性的提升，同时也意味着龙华具有广阔的升值空间三项目分析及评价地块解析交通条件本项目紧临龙华交通干道东环二路和建设路，与龙华中心广场隔路相望，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有路路路路路路路路等公交大巴可达本项目。地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，侧是上万平方米广场景观，侧是永久性的山丘绿林和学校运动场，视野开阔，满眼翠绿。由于期工程已入住两年，本项目的水电气路等均已通平，具备良好的开工条件。规划限制条件本项目地块较好，总用地，容积率，覆盖率，商业面积占计容积率面积不超过，停车位不少于总户数的。项目分析项目优势项目地处龙华镇中心腹地，属龙华新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚项目紧邻龙华中心广场，享市政大配套，并有独特的景观资源项目紧邻东二环路这条龙华交通大动脉，并紧邻建设路，交通优势明显项目紧邻新华中学，龙华幼儿园龙华人民医院东源肉菜市场等，配套完善，生活便利无开发商源发实业公司经济实力雄厚，基本不用银行贷款，靠自有资金进行项目开发，这项目的成功提供了实力保障开发商早在九十年代后期就获得该项目地块的使用权，地价十分低廉，大大降低了项目成本，使本项目今后的销售中极具竞争优势。项目劣势项目占地面积仅，总建筑面积不足万平方米，虽然与期工程合为个小区，但终究较小，形不成大社区效应紧邻东环二路，临街面较长，躁音影响不可忽视。项目机会龙华撤镇建街道办，是龙华城市化进程的重要标志，区位地位的变化必将人口听增加，投资的增大，住房需求的旺盛。政府在龙华划出万平方公里的储备用地，便龙华与市区与中心区更加血肉相连。使龙华作为深圳后花园的魅力大增地铁四号线的实质性进展，将使龙华进步享受现代交通文明，空间距离因地铁而变短，使龙华可望真正成为白领重镇。项目威协龙华广阔的市场前景中，已吸引了诸如金地城建物业集团富通等品牌开发商的进驻，这些大地产商无论从发理念，管理水平等都有优势，必然给中小发展商及行业新进入者构成威协。龙华已有的风和日丽丰泽湖山庄锦秀江南美丽花园等几十万平米的大盘，带领龙华地产进入了，容积率，源发实早取得土地证施工水电设施费次性施工用电设施万元，水设施万元界桩点测量放点费三次深圳市规划与国土资源局宝安分局地籍测绘中队重新绘制宗地图费次性同上施工现场平整费次性自行组织施工施工现场围墙费次性自行组织施工小计勘察设计费地质钻探勘察费元专业地质勘察单位方案初步设计施工图环境绿化设计元含土建设备人防燃气设计室外电源点设计费次性深圳供电局规划设计研究院效果图模型图次性专业设计及制作单位小计应缴政府部门规定施工图审查费规划与国土资源局宝安分局指定设计审查单位消防报建设施费三次取消深圳市公安消防局地下管线查询费次性元深圳市城档案馆总包合同鉴证费次性深圳市工商行政管理局宝安分局工程造价审核费深圳市宝安区造价站二次工程造价咨询服务费深圳市专业工程造价咨询公司二次房地产协会上网费二年深圳市房地产协会建设工程交易费深圳市建设工程交易中心投资许可证费次性深圳市宝安区计划统计局土地使用费元年深圳市规划与国寺资源局宝安分局建筑灰线复测费次性宝安分局地籍测绘中队预售和竣工查丈费元深圳市地籍测绘大队白蚁防治费元专业防治施工单位墙体改造保证金元深圳市宝安区建设局燃气工程质监费万深圳市工程质量监督总站燃气工程监理费万深圳市燃气工程建设监理有限公司工程建设监理费专业工程建设监理单位不含装修费工程质量监理费深圳市宝安区工程质量监督站施工安全监理费深圳市宝安区施工安全监督站小计分类序号投资分项名称数量单位元平米总价万元备注建筑安装工程费用土方挖掘外运费专业土方挖运施工单位基坑护坡工程专业基坑支护施工单位桩基工程建设费人工控孔桩施工单位地下室土建工程费人防工程设施费专业人防设施施工单位地下室水电工程费参照年第期深圳建设工程价格信息。地面以上土建工程费地面以上水电工程费消防工程建设费电话通讯建设费电梯工程建设费参照年第期深圳建设工程价格信息智能化工程建设费变配电所建设费发电机组环保工程建设费宽频网络建设费免费中国电信深大电话有限公司小计其它综合管理费万以建安工程总投资为基数小计建设成本费总计大盘时代，这些品牌楼盘其多样的户型，优美的园林，完善的配套，对中小楼盘构成了压力。四项目定位及项目评估项目定位市场定位龙华高品质精致住宅小区形象定位龙华首席景观住宅目标客定位区域以龙华区域客户以主特征首次置业的住家。方案评估意见新华苑二期项目规划与地，经邀标方式由深圳市华阳国际建筑设计有限公司中标。在方案设计上，引入后小康住宅小区理论，结合本小区的具体位置及地形环境交通密度城市文脉生态环境等特点。做出了以下特色总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧排为层，北侧排为层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成个中心庭院。北侧排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。沿东环二路临街层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅精致的特征。交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户的需求。五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想的方案。本项目计划二四年七月份破土动工。二四年十二月份达到正负零。二五年五月份主体全面封顶。二五年八月基本完成主体外装。二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。项目开发横道图见附件六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。现已积累了较强的资金实力。开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目的总销售额为万元。土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。销售成本按销售额的计算，万元。本项目销售利润为万元。万元。扣除营业税为万元。扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。本项目税前利润为万元。扣除所得