配利润短期借款其他还款资金贷款利率按对外形象信息交流的窗口，对提升宜昌市的经济的发展起着举足轻重的作用。市政规划优势随着政府进步实施城市西进安居夷陵的发展战略，市政配套将逐渐完善，人气可持续发展的势头强盛，使项目的后期开发风险度降低。劣势公共交通系统较为缺乏，且目前无直达本项目地块入口的公交车。目前项目周边的商业气氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高档娱乐场所，周边的人气欠旺。机会宜昌市作为付省级城市，由于地理和交通条件的优势，宏观市场整体向好，高档类物业正处于快速升温阶段，有效需求较大。使项目的市场背景明朗，为项目的去化提供机会点。项目高标准的定位规划建设，使项目档次提升，产品整体竞争优势增强，为产品去化提供产品力支撑的机会点。项目土地成本相对较低，投资回报比例增加，项目具备高利润回报的机会增加。威胁本项目客源必然是社会中上层及收入较高的人群，客源层面的相对狭窄使本案的存在定的市场威胁点。项目周边区域土地已规划出让，有大量待开发地块，其规划为中高档住宅。楼盘的竞争威胁是显而易见的，将对本项目形成直接威胁。宏观经济政策存在较多变数，使部分投资商持币观望的心态加强。可能对房地产市场的走势产生影响，在定的程度上对本项目造成定的威胁。第五章项目定位分析面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。同时依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析。本项目所具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强般弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通快干道高压线工厂等。符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑质量设计要求低般高很高精品设计可达到容积率覆盖率要求无般低低可达到对休闲空间，绿化要求无般高很高具有品味的专用康乐商务会所及小区内环境可达到景观要求无般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合从以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。二项目市场定位根据以上地产因子决定的本地块适宜建造的建筑功能和地形地貌特征及产品差异化原则，同时结合政府对本项目规划要求，住宅用地宜以排屋和小高层住宅为主，辅以少量叠加和独立别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。本项目将定位于以下概念引领住宅时尚，开创全新生活模式的概念宜昌市山水特色的旅游休闲度假的高尚生活圈概念用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视宜昌的水景住宅和生态住宅的概念千年龙脉传承，集天地万物之大成，涵养现代贵族生活的尊崇格局的概念。三目标客户定位通过对周边楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下本项目整体目标客户群定位为中高端客户客户以本地客户为主，以在宜昌工作的外地人为辅客户年龄跨度较大，岁的为主力范围，已有定的事业和经济基础客户的主要职业主要以私营业主企业高级管理人员金融证券投资行业及部分自由职业者律师会计师事务所等较高收入人群。考虑到本项目开发总量大，建议适当的发展和拓展宜昌以外的市场，来促进本项目的销售周期，以使我司的资金及早回笼。核心圈层宜昌市以及周边大中城市武汉荆州荆门等发展圈层拓展圈层其他国内市场及以宜昌为目的地的海外市场湖北湖南其他地区长江沿岸城市目标市场的客源地域圈层图四项目价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。根据相似原则和可比原则，选取长江画廊畔山林语和锦江花园作为本项目部分参照项目。市场比较法权重系数修正表比较内容权重长江画廊畔山林语锦江花园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置外部环境社区环境发展规划房型设计生活配套主题提炼合计销售价格权重系数修正表单位元平方米比较项目长江画廊畔山林语长江帝景锦江花园小高层小高层比较系数比较价格市场参考价格通过上面的比较可以看出，本项目部分的市场参考价在元平方米之间，取其均值元平方米小高层部分价格元平方米。本项目住宅价格加权平均价表项目名称比准价格元建筑面积合计万元长江画廊小高层畔山林语长江帝景高层锦江花园销售价格万元平方米元万元元平方米小高层销售价格万元平方米元万元元平方米最后采用算术平均值确定本项目单价为元平方米小高层单价为元平方米别墅单价为元平方米别墅二期定价元平方米第六章项目开发经营策略及投资估算本章着重讨论本项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据本项目和企业的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。整体规划这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地约亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施该项目开发总建筑面积达万平方米，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模的投资，次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。自主开发这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发项目公司购置该地块所需成本较低项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍通过自主开发，公司可迅速依托本项目的品牌提升企业形象，扩大公司在宜昌市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。力创精品这是由项目所在区域内唯性前提决定的，同时借助于会展的品牌，可迅速提升开发公司在宜昌房地产业界的知名度。二项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。整个项目从年月开始，至年月结束，历时近年，具体时间安排如下前期工程报批报建基础设施工程拆迁主体工程设备安装工程公共设施配套工程销售阶段工程施工进度详见附表三项目总投资估算本项目会展中心投资总额为万元详见附表。总投资构成为土地费用及税费本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。根据土地出让合同，土地取得成本为万元，加上的契税，约万元，加上有关审批报建手续费用等，则土地费用及税费为万元。建安工程费用本项目建安工程费用估算以实际批准为准见下表建安工程费用估算表单位万元序号项目单价计价数量金额会展中心元平方米平方米国宾馆元平方米平方米元平方米平方米小高层元平方米平方米别墅元平方米平方米合计亿元前期工程费本项目前期工程费估算见下表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水，应该通过加快项目进度来回避投资风险，开发经营周期越长项目建成以后的经济形势和政治形势就越难预测。所以回避开发经营风险的办法快完成开发项目。本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。基于自身条件，加强加快本项目销售人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。第十章附表特别注释以下计算是根据建筑面积为万平方米为基础的，新的审批，经过努力，已经改为万平米，且会展五星级国宾馆均做了更大调整，房价根据规划局的测算，取中下水平而定。下面数据是原来万平米时测算的，可作参考。表项目工程施工进度计划表表项目投资估算表表项目投资计划与资金筹措表表项目损益表表项目现金流量表表项目还贷计算表表项目投资估算表序号分项目单价元面积平方米费用万元备注土地费用土地出让费契税按征收二前期工程费用规划设计费用建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探测绘建安工程费通水电通路费建安工程费其他前期费用建安工程费三基础设施建设费建安工程费四建安工程费会展中心国宾馆小高层别墅五开发间接费配套设施建设费建安工程费质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费商业人，元住宅人，元供电用电负荷费商业，元住宅户，元其他间接费建安工程费六不可预见费项五项之和的估算七管理费用项四项之和的估算八经营成本销售成本财务费用九合计