平，最好平以内，便于分割组合。户型面积数量比例平室厅两室两厅计算依据建筑工程费本项目栋小高层，建安成本造价平均每平米元。开发进度预计本项目开发进度为年，其中建设期为。根据现实区域市场来计算下面的表表二表三所预计的成本支出和销售收入为参考，本项目居住部分的销售平均价格应该为元每平米，车库售价为元平，网点售价均价为元平。项目开发进度表表工作阶段第年勘测设计拆迁建安工程基础配套设施道路绿化销售投资进度表表二销售进度及收入计划表表三住宅总面积平，总合同额万元网点总面积平，总合同额万元车库平，总合同额万元第年勘测设计拆迁建安工程基础配套设施不可预见费每月按比例投入营销销售每月按比例投入土地转让费市政配套费各专业税费工作阶段第年预售期定金万正式销售期住宅销售面积销售套数住宅销售合同金额万元住宅销售回款网点销售面积网点销售收入合计万元车库销售量车库销售收入计算结果从上述表中计算出来的项目总开发成本为万元，平均分摊到总建筑面积上为元平米，如果按可售住宅面积部分来计算，则为元平米，其中工程成本计算表平序号内容单价金额万元每平米单价住宅每平单价前期工程费拆迁建安工程市政配套费不可预见费管理费土地补偿费三通平各专业税费利息工程总成本销售成本计算表内容费率金额每平米单价住宅每平单价营业税万元城市维护建设税教育附加费教育专项资金印花税万元交易管理费万元广告营销费万元合计效益分析表序号内容金额销售收入亿开发总成本亿元其中工程成本土地成本税费及销售成本其他单位面积成本元平利润元平成本利润率销售均价变化对利润的影响单位元平米售价利润成本利润率六物业管理略七销售策略略目标市场目标客户群卖点提炼定价策略促销工具组合广告宣传销售促进，比房地产开发投资的增幅高出个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的提高到。房屋竣工面积大幅增长年初以来，我市开发商投资继续保持强劲发展势头，施工进度明显加快，竣工面积不断增加。截止月末，商品房屋竣工面积万平方米，同比增长。其中商品住宅竣工面积万平方米，同比增长商业营业用房竣工面积万平方米，同比增长。规模化开发成为沈阳地产主导目前，我市的房地产开发由粗放单模式逐步转入集约规模开发由居住小区开发演变成社区综合开发由核心城区改造转到城郊大盘开发由单纯追求数量向重视居住质量和文化景观转变。房地产开发项目由中小开发商逐步向实力较强的开发商转移，大项目所占比重进步增大。月，我市房地产开发施工面积超万平方米的在建项目个，施工面积为万平方米，同比增长，占全市施工面积，比去年同期提高了个百分点。计划总投资超十亿元的项目个，完成投资亿元，占全市房地产开发完成投资的。中小户型住宅销售独占半壁江山在全市商品住宅销售面积中，小户型商品住宅销售占据首位，比重在五成以上。月，单套面积平方米以下的商品住宅，销售万平方米，占商品住宅的，其后依次为平方米和平方米，比重分别为和，而平方米以上的仅。三当前存在的主要问题在我市住宅市场快速发展的同时，也出现了些值得关注的问题，应引起有关部门及房地产开发企业的高度重视。经济适用房投入不足。近年来，全市经济适用房的投入力度虽有加大，但所占比重小，力度明显不足，并且大，接近本案预期定价。青春公寓规模小，接近本案，但现较本案地形方正，地貌开阔，比较便于规划户型配比与本案接近，但设计般地理位置稍好于紫郡城，处于二环内侧，但周围环境般，开发商口碑较弱。价格相对较低。其余项目所剩房源不多，多为较大户型，稍有竞争力的项目为云华园，其地理位置较好，规模适中，户型设计及配比比较好，但销售已近尾声，难以对本案形成较大威胁,本案分析优势位置优越，公建配套齐全，商业氛围浓郁，人气旺，交通便利。产品差异化设计，合理的中小户型及总价会对购房者产生良好的购买欲。劣势地形较差，规划难度大，东侧南侧西侧皆有高层建筑，距离比较近，采光受较大影响,威胁点如果本案开发速度较慢，会被以上竞品项目分流较多客户。机会点区域成熟的居住氛围，将吸引更多的别的城区的人前来置业城建花园等项目的长期运作，令本地区形成了很好口碑，这些项目本身的业主就能够对本项目产生良好的销售率及宣传神羊游乐园的兴建会给本案带来良好的宣传效果及升值预期。综合所有调查数据情况分析，得出结论，本项目适合开发建设以中小户型为主的公寓型住宅项目。三项目卖点建议略新技术新材料分质供水系统智能网络系统住宅环境园林化住宅空间高效化住宅管理专业化四项目规划建议略景观规划户型规划住宅内部装修规划其他建议五项目经济效益分析主要经济指标方案方案二方案三总占地面积万平万平万平建筑密度容积率总建筑面积万平万平万平其中住宅平平平其中商建平平平其中车库平个个个其中网点平总户多数用于拆迁安置，对社会公开销售的比例仍然偏低。月份，全市经济适用房完成投资亿元，比上年增长倍，仅占住宅投资的。商业地产空置较大。月份，全市商业营业用房空置年以上的面积达万平方米，同比增长。商业地产在给投资者带来可观收益的同时，也存在高风险。四总结依据上述情况及数据分析，各项指标说明当前我市房地产市场总体发展形势是规范的健康的，处于可持续的发展状态。住宅产品的购买力较高，其中平的中小户型尤其受欢迎,区域房地产市场统计分析本项目位于铁西新区滑翔生活区，该地区是铁西新区目前非常成熟最具生活氛围，配套设施最为完善的地区。极聚人气。该地区新开发项目较少，较近有云华园城建梦翔之家，稍远些有青春公寓紫郡城等，其余多为年以上的老项目，多数已经售罄。区域内可开发土地资源较为稀缺,本项目东侧紧邻国内最大的穹顶式主题公园沈阳神羊游乐园，该游乐园的建成开放将为本区域极大地聚集人气。结论建议和分析市场分析区域内新建项目很少，多数已至尾盘，构成威胁的项目基本没有。可以称得上竞品项目的，近的有顺亿园云华园，远些的有青春公寓紫郡城。顺亿园距离本案较近，街之隔，但仅为栋独楼，无园区，开发企业实力较差，项目形象较差，包装推广也较差，交屋标准及配套不是很好，而且户型及配比不太合理，总体偏大,销售般，与本案相比，唯优势是价格。紫郡城项目较大，知名度高，以中小户型为主，客户以青年白领为主，销售率比较高,与本案相比，优势在于规模比较大，户型设计及配比较好市场品牌较好，推广力度大，期二期以较低总价聚集较高人气劣势在于位置较偏，地处于洪，二环之外，配套交通相对较差。期预定价为元容积率物业类型普通住宅，独栋高层普通住宅，多层小高层高层普通住宅，多层小高层高层普通住宅，高层，小高层，多层普通住宅，多层小高层普通住宅，多层普通住宅酒店式公寓，多层小高层高层主要户型面积以上，主力主力工程进度主体完成现房尾房期主体及配套基本完工，差供暖层期现房，期封顶期现房，期高层主体完成交房日期期现房期年月底，二期平均售价起，期，期，期最高售价销售率左右期期期基本售完，期物业费产品特色地热地热二项目定位沈阳市房地产市场统计分析年前三季度，我市房地产市场积极贯彻国家宏观调控政策，开发投资增势平稳，施工规模进步扩大，商品房市场销售活跃，房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。我市房地产开发市场的总体情况投资增势平稳，增幅趋缓年初以来，我市房地产开发投资以以上的速度快速增长。季度房地产开发投资累计增幅最高，为二季度增幅有所回落，为进入三季度，增幅继续回落。月，全市房地产开发投资亿元，同比增长。其中，商品住宅投资亿元，同比增长商业营业用房投资亿，同比增长。施工规模扩大，新开工面积增多前三季度，商品房屋施工面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅施工面积万平方米，同比增长商业营业用房施工面积万平方米，同比增长。月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长。其中，住宅万平方米，同比增长商业营业用房万平方米，同比增长。资金到位情况良好，自筹资金比重增大月，我市房地产开发到位资金亿元，同比增长，为房地产开发建设提供了强有力的资金保障。其中，自筹资金到位亿元，同比增长，占全部到位资金的比重由上年同期的提高到，提高个百分点国内贷款亿元，同比下降，房地产开发对银行依赖程度降低。增量房与存量房市场良性互动，市场交易活跃今年以来，我市增量房市场直保持活跃的态势。月，全市共销售各类商品房万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售面积万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。增量房市场销售的活跃进步带动了存量房市场的发展。月，全市存量房成交万平方米，同比增长。其中，住宅成交万平方米，同比增长。二我市房地产市场的运行情况土地开发增速迅猛月份，全市房地产开发企业购置土地万平方米，同比增长。随着土地购置量的增加，土地开发投资保持较快增长，全市完成土地开发投资亿元，比上年增加亿元，同比增长二零零六年十二月十六日滑翔公园公寓项目可研报告项目周边资源分析交通资源分析本项目所在地区位于铁西区的最东面，毗邻和平区，。南面为沈辽路环，北面为二环绕城公路，东邻凌空街直通兴工街向西直接兴华大街等主干道,公交路线也比较多，交通发达，出行便捷,公交资源情况调查表线路始发站终点站途径主要地区班车时间艳粉太原街市府广场北站金山小区北陵公园皇寺广场中华路浑河小区腾飞二街医大三院陆军总院五爱街小北关街家乐福北滑翔路太原南街方形广场五爱街中街人大附小沈阳分校铁西百货家乐福中山公园五爱煤炭设计院荷兰村昆山路铁西广场兴工街沈辽路滑翔路沙山货运站滑翔家电市场医大二院分院生日城方形广场市政府北站滑翔小区新华广场马路湾五爱市场中街滑翔五金城