方米公寓元平方米商网元平方米车库元个销售周期设计根据项目进度，预计年二季度可获得项目销售许可证，进入正式销售周期。为保证项目开盘热销形象的建立，应将销售难度较小的住宅楼先行投入市场，预计在个月内可销售完毕写字楼在年三季度借势开盘销售，预计个月完成商业部分采用先招商后销售的策略，预计在年三季度可进入销售，周期个月车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。销售周期表时间年年年二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度住宅写字楼商业车库二项目销售收入估算项目销售收入估算表项目单价元平方米销售面积平方米合价万元备注写字楼公寓楼住宅商业地下车库按可销售个计总计根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入的计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目现金流量分析项目全部资金的现金流量表序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量二项目财务内部收益率根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出财务净现值万元。下面利用线性插值公式近似计算财务内部收益率，根据经验设定贴现率。设定，累计年净现金流量万元。序号项目年年年年累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量设定，累计年净现金流量万元。序号项目年年年年累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量计算财务内部收益率的计算公式为代入数据得到，计算得到，根据上表计算得出全部的财务净现值和财务内部收益率。其中，财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性财务内部收益率，远大于零，表明项目具有较强的盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重万元保本点项目经营成本总销售收入即销售收入达到预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总销售收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本的时，项目处于盈亏平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状态计算的结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达到。项目全部资金的现金流量表当总投资增大时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，财务净现值万元，大于零，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场按万元考虑深基坑支护后续工程追加费估算土方工程按万方估算挖土量元立方地下室土建费用地下室土建按元考虑。安防监控系统室外道路及绿化给水配套工程外部供电配套工程根据外部供电方案可能会有较大变化地下室空调通风按地下室面积元每平方地下室消防自动喷淋按地下室面积元每平方工程不可预见性费用自备发电机住宅工程部分住宅土建及水电安装费用住宅楼按元考虑。住宅通风消防元住宅外立面装饰按住宅面积元标准测算公共部分装修费用按住宅面积元标准测算电梯购置部国产三菱写字楼工程部分写字楼土建及水电安装费用写字楼按元考虑。写字楼内部公共装饰元写字楼外立面装饰元写字楼公共部分中央空调元写字楼办公智能化元写字楼消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置部进口三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价，故该项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利的影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。项目全部资金的现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表的情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。项目的资本风险项目的筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章结论与建议项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展中部崛起战略的实施武汉写字楼市场的逐渐升温等等。以上这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境和机遇。二项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有的突出优势与摩根中心相同档次的竞争对手较少。项目的黄金地段优势。公司的资金优势。项目所处地块的发展前景比较好。四项目开发经营风险小本项目属于相对大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用取得费用较低，且在开发运作过程中享受政府提供的许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。五项目实施的难点本项目实施的难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍。六强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。附件项目投资估算表成本测算项目基本参数开发总用地面积亩开发总建筑面积按新设计方案上部建筑面积不含地下室地下室面积平均每层层裙房商网面积住宅面积标准层建筑面积写字楼面积标准层建筑面积序号项目测算金额万元折算每平方米造价元备注二项目土地费用项目转让费用项目总转让价按亿含规费测算住宅土地出让金增加年按住宅建筑面积计元估算三项目前期规费税费转让费中已包，不计入总价城市基础设施配套费按地上建筑面积计元规划设计费估算人防易地建设费按地下室投影面积元公共消防设施配套费按建筑面积计算元垃圾处理费按建筑面积计算元水土保持设施补偿费按建筑面积