。从深度来讲，水可以从深到浅得仅有表面层水膜从动态来讲，水有急流涌落跌落喷射溢漫水雾和渗流从声音来讲，从猛烈到潺潺细语水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考从景观上可以营造溪流湖塘水湾等从组团上可以有中式水系日式水系西式水系等从小品上可以有跌落式水幕水桥水带喷泉水舞广场从水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊水上桥水边岸等延伸组合。四营销策略项目卖点真正意义的别墅柳州市场上尚未出现真正意义上的别墅，以复式楼业态的叠拼式别墅或者联排式排楼别墅，本项目在建筑形式上是柳州第个真正意义的别墅项目，是弥补柳州住宅高端市场的空白点的产品，没有相应的竞争对手项目的规划超越柳州现有楼盘柳州房地产由于发展较晚，本地开发实力有限，现有开发的楼盘其整体规划相比发达地区有较大的差距，本项目从规划设计上直接聘请英国皇家设计大师操刀，超前规划，成为柳州房地产市场的个新地标项目园林规划实现公园化园林规划直是柳州房地产市场的软肋，稍微好些的园林规划的楼盘即受到客户的追捧。本项目的建筑紧紧围绕塑造高尚生活品质的云林规划上，特别是对于山水文化的透彻挖掘和实现，成为柳州市场是园林最人性化的项目文化品位和文化氛围的优势项目外围有柳州商校柳州工艺美术学校，项目内部从建筑风格到园林规划，从绿化小品到山水文化的诠释，无不体现项目的文化品位，营造种浓浓的人居文化氛围。交通的便利性本项目所在地属于柳州的交通咽喉地带，稍偏离城市中心的喧嚣，但距离市中心非常近，交通又非常方便，即享受自然赐予的宁静又享受城市繁华的便利周边以及项目内部配套的丰富周边旅游商业餐饮等非常齐全，可以享受到柳州最独特的风味以及旅游景观，同时项目内部会所的功能配置在整个柳州现有房地产项目中属于最齐备的，享受到尊贵生活的本质高科技信息智能化社区项目配套的设备均采用高科技智能化产品，实现智能化居家和智能化管理，方面保障人身和财物的安全，另方面生活的便利性得到最大的体现户型的合理和超前性无论别墅的户型还是般住宅的户型设计，均从人性的本源出发，实现各种空间的巧妙分割和融合，户型面积不大，但实用合理。阳和工业区和洛维旅游区的产业支持阳和工业区是再造个工业柳州的产业园，同时洛维旅游区是柳州近几年重点开发的旅游产业的中心，同时具有两大产业做支撑，成为未来的开发热土宝莲中心，风升水起本项目地处柳州莲花山下，居莲花山的南侧，后有靠山，前景灿烂，实属于风水胜地。二营销策略本项目整体的营销策略按四个阶段采取如下方式导入期通过软文和户外广告牌，传递本项目的品质，同时通过主办定的公共公关活动，引起业内以及市民的留意和期待开盘期项目在部分园林建设和样板房建设完成后，通过媒体广告的硬广告和软文宣传项目的各卖点，通过样板房和园林的建设以及工地现场的包装，在开始销售时营造本项目的今后的生活品位，捕获客户的心旺销期到本阶段正式进入强实销售期，通过前面的铺垫已是万事具备。这阶段将通过报纸与活动的结合，来达到促进销售的作用。本阶段，将放大我们的卖点，从各个角度传达广告内容，尽量延迟旺销期持续期本阶段看销售情况再行定制，进入延续期后，所有广告将弱化下来。并利用老业主口碑，完善社区实质的生活。通过电视以写实的手法感染消费群以及优惠措施业主联谊活动吸引消费群。三促销策略广告促销电视广告编制项目动画，整个展现项目的形象，并截取部分进行分开播放报纸广告体现项目定位的系列广告以及广告软文的配合，培养客户对项目的认知度和美誉度高尚社区编制杂志免费直投体现项目的品位和生活模式，增进对项目品位的认知度和美誉度，户外广告根据不同主题进行更换，包括车厢广告灯箱广告和户外广告牌展销会项目现场设立个体现项目品位的售楼处，同时在柳州人流量大的地方在周六日进行展示，同时参加大型展销会，同时开通看楼专车，停放在市区最繁华的场所，立体地展示本项目楼盘推出的形式楼盘推出也是个重大的促销推广时机，包括楼盘的奠基仪式开盘仪式后续推盘仪式楼盘封顶仪式以及交楼仪式均举办大型的仪式活动，吸引外界的关注，给客户留下深刻的印象，促进项目的客户关注度和项目的成交量样板房的展示别墅等高尚住宅项目要在众多的楼盘中脱颖而出，样板房的建设至关重要，本项目的推盘时机放在样板别墅建设好以及部分园林建设完成后开始，以最真实最直接的方式展示项目，唤起客户的购买欲望销售中的些促销方式在特殊的时期实现销售价格的折扣优惠或送礼品等，短期进行促销，形成旺销的势头。四价格策略价格是影响购买的重要因素，虽然对于顶级项目价格影响程度会相对中抵挡的项目弱，但适当的价格策略是项目能够成功的最重要的因素，在价格处理上，本项目拟采用低开高走的思路，别墅项目以略高于其他功能差的柳州中挡项目入市，以略高于成本价入市，逐步高起，营造种整个项目的上升势头，培养部分短期投资客户，共同做旺市场。每期推出的商品原则上提升的价格具体根据市场反应确定，对于多层住宅，推出时结合别墅的价格，相比其他项目有所提升，上升空间根据市场调节。第七章项目投资估算项目开发成本估算前期费用序号项目计算依据计价万元土地出让成本亩万元亩规划设计报建费费元平方米可行性研究费建安工程费的水文地质勘察费建安工程费的合计二建安成本建安成本总计万元，其中别墅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统建筑面积平方米小计元平方米合计万元万元多层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统消防建筑面积小计元平方米总计万元小高层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统电梯建筑面积小计总计万元商业建筑项目平方米项目元平方米建筑面积建安工程总计万元基础设施估算表序号项目计算依据金额万元智能化系统防盗监控停车场卡等道路系统平方米元平方米环境工程绿化山体景观和设施给排水系统给水管网水池水泵排水设施合计公建配套设施估算表序号项目建筑面积单价元平方米金额万元会所幼儿园地下车库配套设施其它合计三开发期间税费序号类别计算依据交纳税额万元建筑工程质量安全监督费建安工程费的供水管网补偿费住宅人，元商铺人，元供电用电负荷费住宅户，元，商铺，平方米，元其他建安工程费的合计以上开发成本为二三之和为万元二开发费用估算序号项目计算依据计价万元管理费用以上三项之和的销售费用其中广告宣传及市场推广费销售收入的售价水平和总投资成本费用的波动分别计算售价上下波动和总投资成本费用上下波动时。对经济评估指标的影响。具体分析表如下全基准方售价变动成本费用波动部投资案财务净现值财务净现值升降幅度根据以上分析，不管售价水平和总投资成本费用如何波动，财务净现值均为较大的正值，该项目抗风险能力强，财务指标良好。根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到，具有良好的赢利能力投资回收期年，具备很强的偿债能力盈亏平衡点的销售率为。，风险很小，敏感性分析财务净现值均为较大的正值，具备较强的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。第十章风险规避及控制措施尽管项目具有良好得抗风险能力，但为保持项目良好收益，应制定必要的风险规避和控制措施。风险类型和防范措施成本风险从现实的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成的风险，避免主观和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。市场风险本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期的目标。因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售的专业优势，制定科学有效整体系统的营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势同时制定有效的销售奖励措施，提高销售业绩。其它风险其它风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在本项目中上述风险不会造成大的影响。二风险控制工期确保工程进度的顺利进行，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣天气可能对工程施工的不良影响另外，要严格按照工程进度施工，在管理商下工夫聘请业绩良好的监理公司对项目进行监理。投资决策要密切跟踪市场，做好各个阶段的市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。项目时效控制本项目在目前柳州的房地产市场发展阶段具有明显的开发优势和良好的市场机会，应加快项目论证和融资的步伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。第十章研究结论和建议研究结论通过对柳州市社会经济总量和城市发展规划的分析，具备总量需求条件，该项目具有良好的开发前景。柳州目前的住宅房地产市场现状为项目提供了良好的开发机会，具备开发的市场可行性。项目确定了科学准确的市场定位，并进行了科学富有市场新意的规划设计，容易形成市场竞争优势。可行性分析研究报告提出了了系统整体的营销策略。项目运作团队具有房地产运营和策划销售的丰富的市场经验，具有优秀的管理团队，为项目成功提供了有力的保障。项目各项财务分析表明项目具有良好的赢利能力偿债能力和抗风险能力，运作周期短，具备财务上的可行性。因此，可行性分析研究认为，项目具有实施的可行性。二建议项目应加快融资进度，以期尽快投入实施，以保证市场市场机会优势。本方案作为初步研究方案，应在进步研究的基础上，进行多方案比较研究，对本方案作必要的完善，选择最优方案。项目应密切注意市场变化和市场竞争因素，及时科学调整营销策略。项目应更注重人才的重要性，努力吸引优秀的管理策划人才，与优秀施工队伍合作，保障产品质量和项目销售目标的实现，获得预期的经济目标。附件柳州市地图年版附件二柳州