区，但没有特别知名的旅游品牌，将对本项目的塑造及创造高价值产生定的难度。目标客户分析客源特点第客户物业消费承受能力强，发展潜力巨大第二客户具备充分的地域宽度第三所购客户阶层具备符合未来生活潮流的共同价值取向第四客户对项目未来的发展有充分的前瞻性，具有强烈的投资意识，普遍都拥有套以上住宅。第五客户对项目所属区域有深深的依恋情结。第六喜欢旅游渡假及懂得享受生活。客源描述职业特征各类私营业主，创业型业主专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师高级会计师高级医师证券高级从业者高科技应用型产业研究人员高级贸易从业人员社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授等部分有隐性收入的政界人员职业投资客拥有怀旧地域情怀的退役军界高官领导。消费特征不讲究性价比，讲究性能比。区域中消费者般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。需要绝对私密性。消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独无二惟我独尊的感觉。附庸风雅。这些人购房不定都懂行，但定懂时尚不定都有品位，但定都追求品位。崇尚自然原生态，追求静雅。追求高回报率。根据以上分析，结合本项目所处环境产品等特征，对本项目整盘的目标客户分析如下新余市内的企业家老总或高层当地及周边政府的高官工作在新余或分宜城市的的高级金领购买用作自住或旅游渡假当地的私营企业主和经商人士祖籍仙女湖区或者省内及周边城镇的退役军队高官领导旅游渡假兼投资双重目的的客户看好项目未来升值潜力的投资客项目产品总体定位项目定位的宗旨创造省级的别墅项目品牌，使得项目成为江西省的经典范例。通过项目定位和规划，在吸引市内消费的同时，最大程度的吸引省内其他城市的客源，为项目创造最好的经济效益。产品定位思路任何个房地产项目的成功开发都与该地区的经济环境和市场态势等息息相关，在上文已对江西的整体情况，项目区域情况进行了详细的分析，那么下面将以市场态势为导向，结合本项目自身特质，为项目进行个框架式的定位，以明确项目所应走的市场线路，并且确立项目在消费者心中的形象和位置。从营销学的角度来考虑产品定位的问题，可以将其解释为适应或满足消费者的种特定需求而设计产品和进行相关的营销组合。项目定位也是房地产项目整体营销所必须尽早介入的个重要环节，项目运营的成败也在此举。我们认为本项目定位最终的目标是，在吸引市内消费群体的同时，充分挖掘周边城市及发达地区的潜在消费群，最终达到项目资金快速回拢利益最大化和创造最佳的企业品牌。鉴于以上因素，我们认为本项目的总体定位应从以下几个角度进行思考城市未来发展的角度来思考项目定位从项目的本身特质从项目体量的角度来思考项目的定位项目应创造最大化价值的角度来确立项目的定位项目总体定位人性化舒适化可投资性角度考虑项目的市场定位产品定位综合以上，我们对本项目的产品定位为产品建议在这章节，我们将对项目的产品整体规划单体设计房型面积景观环境设计会所等多方面做出独立和初步的建议。产品建议主线根据以上的分析，我们对项目的认识是在距新余仅分钟车程的地方个发展中的城市个具有优美原生态自然景观的世外桃源。新余城市副中心内原生态投资渡假休闲养生型山水别墅社区但是不容忽视的是项目也面临着在未来推广上为发展商创造最大利润上等方面的问题，单靠外部环境是不能完美的成功的。因此，在产品建议方面，我们将按以下主线来展开项目整体规划建议社区按照天然地形规划不同的主题区域，配以不同的园林风格和主题区的建筑风格，使各区的建筑与绿化小品等得以协调致。使业主能按自己的喜好选择单套或多套物业。根据本项目期的地形地势，我们建议将其分成个组团，每个组团都有自身的特色和功能，具体如下第组团为独立别墅部分渡假公寓或产权式酒店服务公寓及综合生活娱乐区包括会所等第二组团至第四组团均为的独立山坡别墅区，分别以组团内的主要植栽命名为临风香樟苑爱晚枫林苑摘星梧桐苑雅韵文榉苑及秋日银杏苑。根据以上规划，建议占地面积亩总体容积率建筑面积平方米功能区所占比例建筑面积商业配套设施约平方米会所及其他娱乐配套设施约平方米渡假公寓或产权式酒店服务公寓及配套约平方米坡地别墅园林景观别墅约平方米合计平方米别墅单体建议本项目别墅的单体产品应充满张力，配色和谐柔美，显露出产品的典雅高贵层次丰富，同时与周边环境能融合为体，创造出现代人所追寻的生活氛围。房型面积配比根据本项目的特性，对本项目房型面积建议如下功能区理上认同我们的产品，认为我们的项目确实物有所值。有了市场和消费者的认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠的价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。在这个阶段，我们的定价不可过高，这个阶段的销售目的并不是赚取多大的商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。销售中期市场热销期和持续期真正的销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定的知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大的销售势能，换取资金回笼的速度，同时要提高定价，以获取巨大的利润率，但价格的调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好的销售情况而头脑发热，任意涨价，价格的调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好的社会口碑到位的售后服务和物业服务，客户的购买信心是最强的。对于剩余不同户型进行价格的调整，销售情况好的楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好的户型则采取定的促销手段进行销售。价格建议根据本项目政府重点支持和本身楼盘特色，结合仙女湖区远近规划发展，以及本项目产品规划特色周边环境特色以及未来发展潜力，建议本项目豪华度假别墅销售均价为元平方米该价格甚至比城南高尚住宅价格都略低，通过控制面积压缩总价，降低风险。考虑到前期市场的不成熟性，建议开盘初以较低价格入市，试探市场反应，待产品积累定知名度或去化定数量后，再提升价格，则可加强已购客户信心，二则迫使潜在客户快速下定购买。高档住宅价格分析预计未来几年，随着城市改造与经济发展，仙女湖区地价与房价会有更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年多层最高价格必会超过元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米低于普通多层住宅元的价格销售度假别墅，市场前景比较乐观。远山度假村为新余市第个超大规模的度假别墅项目，其档次均高于现有其他同类项目，以物业自身建筑成本以及未来几年新余房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米有竞争优势并能确保品质。第三部分可行性分析结论研究结论通过上述分析可知，远山度假村处于仙女湖片区,地理位置自然条件环境景观较好，升值潜力较大。同时该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率。虽然估算结果表明，该项目是可行的，但实际操作过程中仍要做更加详尽的可行性分析,严格按规范化操作，尽量避免风险。有关说明及建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的，鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程施工进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞招标等措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。协调好水电煤气电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。项目尤其要注意严格控制成本，加大销售力度，以确保项目获得预期经济效益。江西五湖新形象投资顾问有限公司年月日面积单位面积所占比例套数渡假公寓或产约套权式酒店服务公寓山坡别墅园林别墅约套坡地别墅约套合计约套智能化系统建议科科技技与与人人性性的的完完美美结结合合掌掌握握时时尚尚脉脉动动享享受受品品位位生生活活安防自动化系统红外线报警系统用于门口窗口及阳台的防范。可燃气体泄漏报警系统当发生可燃气体泄露时,探测器触发报警,并将该信号传送至小区管理中心,同时开启屋内排气扇并关闭煤气阀。火灾自动报警系统在住宅楼梯间电梯前室及居室客厅等处设置感烟探测器,当发生火灾时,探测器触发报警,并将信号传送到消防控制中心。门禁系统用于住宅大门的防范。住户可用卡进出。紧急呼救系统在住宅客厅卧室等处设置紧急呼救按钮,当家中有紧急事情发生如生重病有盗贼闯入,需要求助时,只要按下紧急呼救按钮,家庭主机即将信号传至管理中心,值班人员接到报警后,立即派人赶赴现场处理,使住户得到及时的救助。访客对讲系统楼内居民可以用钥匙或卡自由进入,而外来访客必须通过对讲主机与住户通话,得到允许后,由住户遥控开启防盗门才能进入。闭路电视监控系统在住宅小区出入口处,主要路口及围墙边绿化带,地下停车场设有监控摄像机。周界防范系统在小区围墙上设置红外线对射报警系统,构筑起小区第道保护屏障。电子巡更系统在小区适当位置设置巡更站,并规定保安人员巡更路线和巡更时间。通讯自动化系统电讯网络包括电话交换网和宽带接入。有线电视网络管理自动化系统停车场管理系统般由读卡机自动出票机闸门机收费站车辆感应器满位指示灯及管理主机等组成。三表水电气远传自动收费系统由于传统的入户抄表会带来扰民,读数不准等问题,为了适应人们对居住舒适性及体化物业管理的更高要求,全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则中要求智能化住宅必须设水电气三表的远程抄表与收费系统。小区设备管理系统通过住宅小区有关网络,管理中心可显示小区内主要设备如水泵水池水位