现金流出各种利息支出偿还债务本金应付利润股利分配其他净现金流量累计盈余资金财务计划现金流量表续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季经营活动净现金流量现金流入销售营业收入增值税销项税额补贴收入其他收入现金流出运营费用经营成本增值税进项税额销售税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入回收固定资产余额回收经营资金回收对外资金资金流出开发建设投资设备更新投资经营资金其他筹措活动净现金流量现金流入权益资金投入开发建设投资借款经营资金借款债券长期应付款短期借款其他现金流出各种利息支出偿还债务本金应付利润股利分配其他净现金流量累计盈余资金财务计划现金流量表续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季经营活动净现金流量现金流入销售营业收入增值税销项税额补贴收入其他收入现金流出运营费用经营成本增值税进项税额销售税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入回收固定资产余额回收经营资金回收对外资金资金流出开发建设投资设备更新投资经营资金其他筹措活动净现金流量现金流入权益资金投入开发建设投资借款经营资金借款债券长期应付款短期借款其他现金流出各种利息支出偿还债务本金应付利润股利分配其他净现金流量累计盈余资金现金流量分析本项目总现金流入是万元，其中销售收入万元，自营收入万元，回收固定资产余值万元现金总流出是万元，其中开发建设投资万元，酒店运营费用万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元，所得税万元。项目的现金净流量是万元，全部投资内部收益率。具体详见表。全部投资现金流量表表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用经营税金及附加土地增殖税所得税净现金流量累计现金流量项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元投资回收期年全部投资现金流量表续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用经营税金及附加土地增殖税所得税净现金流量累计现金流量项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元投资回收期年全部投资现金流量表续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用经营税金及附加土地增殖税所得税净现金流量累计现金流量项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元投资回收期年全部投资现金流量表续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季季现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用经营税金及附加土地增殖税所得税净现金流量累计现金流量项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元投资回收期年四不确定性分析敏感性分析本项目主要就投资及售价进行单因素变化敏感性分析，分析结果见表。影响因素变化分析认为，投资变化的范围般不会超过，售价向不利方向变化的范围也不会低于，售价超过也存在较大的可能性。分析表明，当投资提高时，项目投资内部收益率由降到，售价降低则项目投资内部收益率由降到，影响不是很大，表明项目抗风险能力很强。单因素变化分析表影响因素序号指标名称基本方案变化幅度投资变化指标项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年借款利息万元价格变化指标项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年借款利息万元项目临界点分析临界点分析分析表明当售价降低，即平均售价由每平方米元降低到元，还可保持不亏损。售价降低，即售价降低到每平方米元收益率还可达到，项目的风险较低，收益较高。详见下表。临界点分析表变化因素基本方案收入或费用万元盈亏平衡点利润临界点内部收益率变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元售价数量土地费用工程造价其它费用概率分析概率分析采用三角形分布，主要因素是投资和价格，每个因素都分别取最不利情况最可能情况和最有利情况等三个值，内部收益率期望值，高于基准收益率的概率为。说明项目基本没有风险。详见表。概率分析结果表项目名称参数名称最不利情况最可能情况最有利情况参数的三角形分布特征值参数名称最不利情况最可能情况最有利情况投资数量价格单参数影响下内部收益率指标参数名称最不利情况最可能情况最有利情况投资数量价格内部收益率概率分布指标概率分布特征值名称内部收益率最低值内部收益率众值内部收益率最高值概率分布特征值评价指标名称内部收益率期望值高于基准收益率概率内部收益率小于的概率指标第七章银行效益与风险缓释银行效益分析本项目融资亿元，总的贷款偿还期年，分三期进行，先还后贷，交叉进行，每期贷款偿还期不超过年，按照计划债权人可获得万元利息收入。此外，贷款银行还可以获得个人按揭贷款有限权，项目营业收入亿元，若按揭贷款比例，则贷款额度可达亿元。项目若在贷款行封闭运行，可以获得大量银行存款。因此，本项目可为贷款银行带来可观的经济效益。二项目的优势和劣势分析优势分析本项目与周边楼盘竞争，优势在于规模大成本低，销售价格较低。雅士林湘苑，可售房面积是万平方米是竞争楼盘中最大家，本项目是超级大盘，总建筑面积达万平方米，由于规模大可以建更多的配套设施更好的环境本项目成本低，是楼面地价低，本项目是大规模拿地，包括基础建设都是企业自己开发基础设施的开发费用从应上交政府的配套费中扣除，每亩的土地价为万元，按容积率计算，楼面地价为每平方米元含契税，据调查，项目周边住宅用地的价格每亩万元，沿江更高达万。按最低价每亩万元计算，竞争楼盘中容积率最高的高新区的珠江愉景湾计算，楼面地价为每平方米元含契税，这样本项目在土地成本上就有每平方米元的价格优势。由于本项目规模大，在前期费用小区基础设施费管理费用销售费用上每平方米至少比般小区节约成本