些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。我们建议泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。按容积率计算，总用地万亩按万元亩计算，土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。综合造价元。总造价为元。按目前租金平均元月，约年回收。第四章项目概况第节地理位置泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。项目用地亩。协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。协议地价万元亩，总地价万元，楼板地价元。总投资约人民币壹拾贰亿元。在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站距市政府内。该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁发土地成交确认书。项目期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场万，预计在年月开业按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。根据红星美凯龙在泰安的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为元月。其它商业项目根据市场逐步开发影城含演艺厅歌厅电玩，五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。住宅开发期开发万。泰安的银行和开发商致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。据统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出。泰安新任市委书记原为国家建设部城乡建设司长，对住宅开发控制有序。本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为元。第二节项目概况建设地址项目建设地址拟定位于泰安市岱岳区区域内。二建设内容及规模项目占地亩，容积率为。商业项目占地共亩，容积率为。规划建筑面积拟定为平方米。红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。房地产项目占地共亩，平方米，容积率为，规划建筑面积拟定为平方米。建筑类型多层。项目计划开发开发周期销售及招商周期第三节项目总投资及资金来源项目总投资额为万元红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。地上五层初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元，铺底流动资金投资为万元。建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。初步估算项目总投资万元。建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。房地产项目项目开发。初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。第四节主要经济技术指标主要经济技术指标地产部分主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率主要经济技术指标商业部分主要经济技术指标明红星美凯龙全球家居生活广场表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元正常年经营收入万元正常年利润宅万平方米。地价暂按万元亩计算土地款总计为万元，平均建筑地价为元。建筑规费按元，建筑造价按元，基础设施和绿化分摊按元，综合建筑造价平均建筑地价建筑规费建筑造价基础设施和绿化分摊元。总造价单位造价总建筑面积元万亿。建设投资估算建筑安装工程费用为万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电暖气道路绿化等工程的建设费用其他费用万元，包括土地成本城市建设综合配套费勘察设计费工程监理费质量监督费预备费用万元。流动资金估算根据项目的行业特点经营方式及建设规模，项目所需铺底流动资金约万元。红星美凯龙全球家居生活广场商业部分项目整体投资估算汇总表序号项目名称估算投资额万元备注建设投资建筑安装工程费用其他费用预备费用第三节资金筹措及使用计划资金筹措项目建设所需资金万元，由建设单位自筹解决。二资金使用计划本项目建设期二年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见下表投资与资金使用计划表单位万元序号项目建设期合计第年第年总投资建设投资建设工程费用其他费用预备费用资金筹措自有资金万元投资利润率税后财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值税前财务内部收益率税前投资回收期年税前财务净现值盈亏平衡点主要经济技术指标明商务楼超市银行酒店写字楼主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率项目结论本商业项目红星美凯龙全球家居生活广场建成后，可实现年利润万元，年所得税万元，直接及间接厂商营业员物流配送人员等解决当地名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。第五章分析设计指导思想根据泰安市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产商场超市餐饮休闲于体的综合性建筑。二设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的地方特色浓厚的城市建筑。运输系统布置科学，运输距离路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化道路活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持节地节能节材的设计原则，推广使用建筑新材料新技术，达到环抱节能要求。三总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。四道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。第六章项目投资分析第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析说明项目建成后，将采取整体商场经营对外招商租赁的方式，由公司统收取租赁费。本报告以此为基础测算收入和成本，并进行经济效益分析和评价。计算期和经营负荷项目计算期为年，根据实施进度计划，计算期第年商场建成投入运营，确定该年为试营业期，经营负荷为，计算期第年以后为正常经营，各年经营负荷为。财务基准收益率财务评价中项目财务基准收益率暂按计算。财务基础数据的确定红星美凯龙全球家居生活广场商业部分经营收入测算根据建设规模地理位置和配套设施情况，参照山东省同类城市商场的收费标准，综合本项目的自身特点，确定可出租面积出租率平均租赁单价等指标，测算确定本项目的经营收入。出租单价根据项目所处大概位置及泰安目前行情，确定租金收入均价为元平方米日按照未来十年均价计算。出租面积项目总建筑面积平方米，共用部分和管理用房占总建筑面积的，可出租面积约占，总计平方米。项目正常经营可取得经营收入万元年。税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税教育费附加和地方教育附加。营业税税率为，城建税教育税附加和地方教育费附加分别为营业税的和。所得税企业所得税税率按照计算。成本和费用估算房产税根据国家现行有关规定，本项目按照租赁收入的交纳房产税。经计算，年交纳房产税为万元。燃料动力费项目燃料动力费主要为水和电，出租部分由各业主负担，公用部分及物管部分由项目承担。根据设计用量和现行单价估算，项目年需承担水电等动力费用约为万元。折旧费本项目固定资产原值万元，固定资产折旧按综合折旧率进行计算，折旧年限年，年综合折旧率为，残值率为。工资及福利本项目劳动定员人，工资及福利费用按元人年，年工资及福利总额为万元。修理费修理费用按年折旧额的计取。其他费用经营费用经营费用包括广告费用等经营中发生的费用，按年经营收入的计取。管理费用管理费用包括办公费差旅费劳保费等各项费用，按年经营收入的计取。第二节投资估算根据初步估算，本项目总投资万元，其中建设投资约为万元，其他费用万元。红星美凯龙世博家居生活广场商业万平方米元万元商务楼万平方米元万元住宅万平方米元万元万元。容积率，可造建筑面积约万拟造商业建筑万平方米，住锦绣华庭多层华新家园多层奥园四期多层小高层欣升地块多层轴承厂多层桐桉花园多层新兴元地块多层原水利局煤田地质局新湖集团多层示范小区多层皇冠小区多层合计第二节区域市场特点区域辐射预计目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现集中板块且遍地开花，产品类型缺高多低。随着市政府长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓泰创国际广场泰山家园天龙国际公寓国华时代未售及未来近万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的尴尬局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。年存量项目将持续供应市场，同时年大量新增项目也将面市，特别是年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在年，泰