目的资本金约为万元。项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求，详见附件。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。第八章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本财务分析计算期为年，其中建设期年。本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。营业收入住宅销售项目建成后，平方米的住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价按元平方米计，销售进度见下表表。住宅销售进度售房资金按当季度回笼，剩余在下季度回笼时间内容建设期年年年销售比例车位销售本项目建有个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价万元个，泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告销售收入当期回笼，销售进度见下表表。时间内容建设期年年年销售比例以上总销售收入为万元，经营收入预测表见附表二。销售税金本项目按销售收入的交纳营业税，并分别按应纳税额的交纳城市建设维护费教育费附加堤防费义务兵优待金河道维护费，合计为。营业成本土地拆迁补偿费用根据协议，土地拆迁补偿费用万元建设投资根据先前估算，建设投资万元。销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入的计，共计万元。其他费用权属登记费用及印花税等，合计万元。总成本费用预测表见附表三。土地增值税本项目属普通标准住宅，可免交土地增值税。利润所得税按经营利润的交纳所得税。利润分配按税后利润的计提公益金和公积金。损益表见附表四。泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率为，高于银行年贷款利率。以年月为折现时点，按的折现率测算的财务净现值为万元，静态投资回收期为年含年建设期，动态投资回收期为年含年建设期，项目在财务上是可行的。项目现金流量表见附表五。不确定性分析销售税金所得税公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值内部收益率净现值万元年月为折现点静态投资回收期年含建设期动态投资回收期年含建设期附表六敏感性分析表内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期万元年年基本方案泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告建设投资增加销售收入减少盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡价格为元平方米时，项目即可保本。敏感性分析当销售价格及开发成本分别变化时，对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目的抗风险能力较好。敏感性分析表见附表六。第九章结论与建议结论本项目的建设符合该地区的改造规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。因此本项目的建设是基本可行的。建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进步优化完善设计。泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告附表建设投资匡算表序号内容建筑面积单位面积造价元总计万元前期开发费设计勘察审照配套征询招投标土建及设备安装住宅部分含电梯公建部分智能化配套费用街坊配套及总体工程维修基金管理费预备费合计附表二经营收入预测表单位万元项目合计计算期年年年售房收入年预售年预售年销售泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告二车位销售收入年预售年销售合计附表三总成本费用预测表单位万元年年年年土地拆迁补偿费用建设投资销售费用其他费用总成本费用附表四损益表单位万元项目合计计算期年年年年销售收入总成本销售税金税前利润所得税税后利润公积金公益金净利润泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告附表五现金流量表单位万元项目合计计算期年年年年现金流入现金流出总成本费用为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在平方米之间，总价控制在万之间。同时，考虑部分面积较小的房型，以满足年轻白领的需求。本项目售价预测根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在元，是较为客观和适宜的。第三章设计方案设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向二十世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造个高绿化率高智能化布局合理功能齐备交通便捷生活方便的现代化高档生态居住小区。总体设计本项目位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。小区内多高层住宅相结合，形成高低起伏的建筑群落，小区内设置大型的集中绿化区域，以草地乔木花卉景观池为主。在靠近民生路的主入口带，设置社区活动中心泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告会所及部分商业设施，在靠近巨野路侧建造幼儿园托儿所等公建设施。整个小区次规划实施。土地使用面积平方米，共建幢高层及幢多层住宅。地上建筑面积平方米其中住宅面积平方米，会所商场幼托等公建面积平方米地下建筑面积平方米，主要为地下车库。总平面图见附图，主要建筑指标详见表。表主要技术指标表序号指标数值总用地面积平方米地上建筑面积平方米住宅面积平方米多层住宅平方米高层住宅平方米会所平方米商场平方米幼托平方米地下建筑面积建筑密度总户数户综合容积率集中绿化率绿化率停车位辆建筑结构设计结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，层商场会所幼托采用天然地基上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场会所幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告本工程按度设防，场地类别为Ⅵ类。建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由丰富。多层顶部层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大每户的煤气表容量为。第四章市政配套环境保护及节能市政配套给水本项目的日最大用水量约为，消防水量。经向上海市自来水浦东有限公司征询可配套。排水项目日最大排污废水量，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告供电项目用电总量合计，经向上海市电力公司浦东供电所征询可配套。煤气经向上海燃气浦东销售有限公司征询可以配套。目前建设单位已得到市政配套有关方面的征询意见。详见附件。环境保护本项目无三废产生，主要治理污水油烟排气及设备噪声。废水处理厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后，起排入市政污水管网。废水治理与排放厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。厕所设有独立的排风系统。噪声处理本项目中的设备如水泵风机等均选用低噪声产品，机房采取隔离措施，机房内墙顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外界的影响，振动大的设备在安装时设置减震器，以减少振动。节能本项目选用国家颁布的节能型设备，如风机水泵变压器，以降低能耗。本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具，如荧光灯等。第五章项目法人与项目经营管理项目法人根据有关规定，项目的建设单位应实行项目法人制度。本项目的项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目的策划资金筹措建设实施和经营实行全过程负责。项目经营管理本项目建成后，项目的经营由项目法人负责，并委托专业的物业管理公司负责其物业管理。泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告第六章建设进度本项目自年月开始编制项目建议书及可行性研究，计划于年月开工，年月竣工，建设期为年。建设形象进度详见表。序号时间内容年年年可行性研究初步设计施工图设计地下工程地上工程设备装饰工程市政配套工程收尾工程竣工第七章投资估算资本金和资金筹措项目投资估算的范围本项目的工程建设投资估算中，不包括住宅用房的二次精装修等费用。投资估算编制依据建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料上海市建委土建综合预算定额主要设备采用现行市场价格。建设投资估算内容总体工程包括室外管线系统道路绿化等项目全部土建和建筑物外立面装修及内部次性装修勘察设计费用按每平米元计泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目可行性研究报告住宅维修基金预备费为工程不可预见费，按建安工程费的计。投资估算经估算，本漏空挑板，使得立面造型丰富而有层次，统而不乏变化，结合屋顶绿化与平台阳台绿化，让人宛如在组组的现代雕塑中穿行，其乐无穷。户型设计上多采用梯二户，配合部分梯三户，并且大量引入梯户的概念户型以三室二厅二卫为主，并设有室二厅二室二厅等多种户型，可选性强户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敞实用。主要房型图见附图。给排水设计生活用水本工程最高日用水量为。给水方式小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。消防用水在高层的电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大幢建筑考虑，室内消火栓用水量为，室外消火栓用水量，消防用水直接从市政网中抽吸。排水室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。电气设计强电系统强电系统设计包括基地内电力配电和照明系统设计