台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以平米三房为主，其次是平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共层，总销售面积平方米，层套内面积为平方米，二三层套内面积均为平方米，层层高米，二层层高米，三层层高米。总开间米，总进深米。临街门面柱距最窄处米，最宽处米。点评该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模竞争激烈，但建筑面积在万平方米以上大规模楼盘数量极少。产品创新不够，小高层和高层社区是未来发展方向。楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层高层产品将成为未来开发趋势，市场对小高层和高层产品接受度在提高。主力户型以平米三房为主。市中心板块项目规模小，多以层高层为主，至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以平米小户和平米三房居多，但其他规模较大项目以以内三房居多。三从价格上同板块楼盘价格差距较大。市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章违建占用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对优势。市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。中心繁华地段项目因其地段优势，价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有英伦风情，加之该项目物业类型丰富，多层复式洋房高层别墅应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造个高品质人文大社区，因此备受耒阳有定经济能力且追求高品质生活客户青睐。四从房产新政影响方面国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。五从耒阳建安成本方面耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装电梯在内，建安成本大约在元平米，较鄂州水平低。六从地块情况方面地块所处国道附近，周边环境配套差，无公交无医疗商业等配套。地块上面临商铺拆迁砖厂拆迁等棘手问题，而且北面新区规划几条新道路均无具体竣工时间表，导致地块价值短期内难以体现。结论可以看出耒阳房地产发展较晚，市场极其不成熟，不规范，无论何种业态产品普遍房价相对非常便宜。因为市场价格低，因此有定发展空间。因为房地产市场监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地开发建设，小区品质无保证，造成市场恶性竞争，扰乱市场正常价格秩序。政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱名目多，势必会影响房地产市场正常发展。地块本身面临拆迁配套不完善等因素，短期内价值难以体现。因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。西昌地产营销部本项目地块所在地区域范围城北国道两侧代表楼盘暂无环境价格综述地块较广，私房临立，政府待开发板块。三销售价格据有关数据统计显示，年耒阳市商品房销售价格如下年耒阳市商品住宅销售均价商品住宅销售均价元平方米各类产品均价多层住宅元平方米高层住宅元平方米别墅元平方米商业用房销售均价元平米近三年耒阳商品房住宅价格对比分析年度住宅销售均价涨幅年元平米约年元平米约年月底元平米四二手房市场情况三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在年前二手房交易并不活跃但随着当地房地产市场启动，具有定购买能力消费者为改善居住环境选择购买高品质住宅，并将以前所住住宅投入二手房市场，从而定程度上带动了二手房市场起步发展。目前，市场二手房交易租赁中介机构较少，多为小规模无品牌当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方第部分市场背景及经济概况耒阳行政区位耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积平方公里，总人口万，市区建成区面积平方公里，市区常住人口万。耒阳是湖南省最大县级城市最大县级能源基地。二交通特征耒阳区位优越交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路国道京珠高速公路纵穿南北，连通闽南赣南湘南省道，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。广场板块区域范围格预期较高较市中心地标性建筑国贸新城弱高，项目期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员矿产业主少量福建广州等投资客户。四总结从项目开发团队市区小