东盛房地产有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值及租赁经营的预期收益值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进步提高。虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。融资结构分析在项目投入总资金中，自有资金部分占。其中，项目法人自筹，预售收入。债务资金占。融资结构基本合理。融资成本分析和利用债券招股商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，还款期不足年，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。融资风险分析项目融资风险评估本项目存在定的资金供应风险。主要表现为各项资金来源不能按建设进度足额及时到位的情形发生。项目应在资金完全落实之后进行。未来预售和现房销售的情况以及租赁经营的情况会对项目的资金使用计划构成较大影响，需有定的预控措施调整项目的各项资金供给方案。项目可能面临的融资风险主要有以下些方面项目法人不能按时足额筹得所需的自有资金。预售和现房销售不畅，资金回笼困难。有两种可能是回笼资金数额虽能满足转用于建设投资部分的需要，但是不能按计划偿还对银行的贷款本息二是不仅不能按计划还本付息，也不能满足计划用于投资的额度需要。招租困难，以及租金水平发生较大波动。银行的信贷计划产生变动，如终止计划变更数额减少要求提前还贷等。融资成本发生变动，如利率汇率的变化，还款期的变化等。项目融资风险的防范方案面对前述的融资风险的各种表现，可以考虑制定如下的风险防范预案制定项目整体或部分开发权转让的预案项目转让合作开发联合开发出售股权等多种形式。租赁经营物业转销售的预案。自有资金紧急调用预案融资主体各方来源的可能和可以的资金调动。要求项目承包商和供应商带资或垫资预案。项目低价倾销预案。十二财务评价财务评价基础数据与参数选取财务价格项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。项目计算期选取根据本报告其它部分，项目的建设期为年。因此类项目包括销售在内，预计项目在年内可以销售完毕。建设期和销售期套在起共需年半时间。项目法定经营期限应为年。考虑项目评估的实际需要，项目计算期确定为年。即建设期年，经营期年。销售期包含在两个时期当中。财务基准收益率设定根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率设定为。项目销售收入及利润的估算市场平均价格确定根据成本估算及市场研究的结果，确定住宅销售均价为元，复式住宅销售均价为元商场首层销售均价为元，二三层销售均价为元地下室车位售价初步定为万元个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。住宅销售单价的确定借助市场比较法对本项目住宅定价。表高层住宅销售均价表单位元物业名称单价临街程度繁华程度系数交通程度系数装修程度系数新旧程度环境加权单价权重德正轩豪贤苑恒仕大厦鸿瑞名庭建雅台竣雅阁盈泽苑初步确定高层公寓式写字楼平均价格，元平方米商场销售单价的确定借助市场比较法对商铺定价表商铺销售均价表单位元物业名称单价临街程度繁华程度交通程度系数装修程度系数新旧程度环境加权单价权重德正轩豪贤苑恒仕大厦鸿瑞名庭建雅台竣雅阁盈泽苑初步确定首层商铺平均价格，元平方米定价策略为迅速抢占市场，本项目定价总体上应当采取低开高走的渐进式策略表。初期实行超值策略，以较低的价格打入市场。待树立起品牌进步开拓市场后，可逐步过渡为溢价策略，争取得定的利润。根据建设进度销售价格分期调升，给人项目升值之印象，既让前期买家安心，又令后期客户追捧。表各个阶段销售定价方案阶段价格升幅公寓写字楼均价元首层商铺均价元二层以上商铺均价元附注车位售价初步定为万元个，这是根据目前市场上同类型车位售价决定的。本项目暂不考虑出租。销售总收入的预测根据上述确定的住宅商场及车位单价，计算出实际的销售总收入。表销售总收入预测表阶段销售面积销售单价元销售收入万元合计万元第阶段住宅商铺车位万元个第二阶段住宅商铺车位万元个第三阶段住宅复式住宅商铺车位万元个第四阶段住宅商铺车位万元个总计住宅商铺车位合计项目利润估算项目税前利润测算如下表所示，项目税前利润总额为万元。表税前利润测算表单位万元序号项目合计销售收入经营税费投资总额贷款利息税前利润项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据国家计委建设部颁发的建设项目经济当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，旦价格下楼梯，会造成项目整体滞销，形成死盘。不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，注重专业机构的风险咨询。风险转移风险转移是将项目可能发生风险的部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担非保险转移是将项目的部分风险转移给项目承包方，如项目技术设备施工等可能存在的风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。风险自担风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。本项目对于严重风险等级以上的，尽量不使用此对策。自担风险需要纳入项目风险控制体系。十六结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知，本项目作为小康住宅示范，它的社会效益与市场前景还是很好的项目所在地点交通市政及配套设施较完善，自然条件也较好，周围文化气氛浓厚，与其它住宅物业地块相比，容易营造良好的居住环境。但是，该项目的经济效益评价指标及敏感性分析结果显示，该项目虽有高出行业基准收益率的内部收益率，但风险较大。评估结果表明，该项目目前的规划及开发建设方案，在经济上是虽然可行的，但各项指标均偏低，显示市场风险较大。因此，有必要重新调整规划设计方案，以增加可销售面积争取得到有关政府部门的支持，享受地价和市政配套设施费的减免尽量动员回迁户弃产，以增加可销售面积和提高物业整体档次。有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，本报告认为，有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。本报告的投资估算是按照广州市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进步的调整。本报告的测算是在多方考察广州市尤其是开发区内房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前广州市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于广州市目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。协调好与水电煤气电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。价方法与参数第二版，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，本报告计算了全部投资的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动