动费建安白蚁防治费其他费用管理费不可预见费利息，合计元表项目投资费用汇总表单位万元序号项目投资额备注项目转让价暂按对方提价计算区建设费区建设费合计从投资结构中可看出，在项目的建设成本中，以建筑费用所占比重最大，其次是项目转让价和配套设施工程费。因此，在项目建设过程中，对工程建筑的成本控制尤为重要。还有，对项目转让价的谈判和支付进度的设计也至关重要。开发建设进度及投资资金安排计划由于项目规模较大，公司目前资金较为紧张，为降低开发风险，我司计划将区分为两期区为期共三期进行开发建设。按目前进度推测，估计在年第季度开始区第期工程施工，到年第季度区工程全部竣工，整个项目的开发建设周期控制在三年内，各期工程以现楼形式在年至年每年的五期间公开对外销售，本项目开发建设进度计划见附表项目开发进度表。根据测算，本项目在区第期工程销售前需投入开发建设资金为万元，结合开发建设进度，我司编排了项目销售前的资金投放计划，详见附表二销售前资金投放表附表三建设期资金流出表。项目销售收入及投资安排计划运用市场比较法进行项目销售定价，市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似对象进行比较对照，从已发生交易的类似的价格，修正得出估价对象的价格。所谓类似是指在用途建筑结构所处地区等方面，与估价对象相同或相似的。根据替代原理，本报告主要选取了在地理位置上和项目档次上较为接近的楼盘作为本项目定价的参造物。独立别墅价格测算表项目价格地段交通配套户型规划及环境知名度项目相对基价元金碧御水山庄雅宝新城注估价对象价格交易对象价格运用市场比较法和加权平均法测定项目独立别墅的市场平均销售基价为元，建议初步定价为元。同理测算出项目联体别墅与公寓的销售均价分别为元元。据市场调查分析资料及项目开发进度计划表，制定项目的分期销售计划，见附表四项目销售分期计划表和附表五分期销售收入估算表。项目销售税费估算表单位万元序号项目计算公式基数总额营业税销售收入教育费附加销售收入城建税销售收入房地产交易费销售收入印花税销售收入预收增值税销售收入防洪费销售收入代理及广告宣传费销售收入合计合计项目利润估算项目利润计算表序号项目金额备注销售收入项目开发成本销售税费毛利润所得税税后利润项目投资利润率财务分析项目财务赢利能力分析本项目经济效益分析所用到的财务报表是根据我国会计制度，国家建设部发布建设项目经济评价方法与参数结合现时房地产的实际情况对项目的全投资进行经济效益分析，通过作项目全投资的现金流量表，计算财务收益率财务净现值从而分析出整个项目的投资计划是否可行所谓财务净现值是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现值折现到建设期初的现值之和它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零，项目的投资可行。而所谓财务内部收益率是指项目整个计算期内各年现金流量的现值累计等于零时的折现率，也是考察项目盈利能力的动态评价指标表，当大于基准收基率时，项目的投资计划可行。基准收率根据行业平均利润率计算，折算成季度后大约为，加上定的保险系数，这里取。对项目以上指标的具体分析见附表六现金流量表。项目全投资的财务净现值远远大于零，说明项目全投资满足基准收益率为的要求，而且项目的全投资财务内部收益率超过了基准收益率，其盈利能力已满足并超过最低要求，所以项目方案具有可行性。项目盈亏平衡分析盈亏平衡点及边际利润固定成本项目转让费建安成本前期费用市政配套设施费万元总投入支出开发投入销售税费万元变动成本总支出固定成本万元单位变动成本变动成本开发量元平均销售单价销售收入开发量元盈亏平衡点固定成本平均销售单价单位变动成本边际利润销售收入变动成本万元边际利润率边际利润销售收入既本项目不至亏损的最少商品房开发面积为平方米，当开发量超出平方米时，每超过平方米，可获得，万元盈亏平衡时点从项目现金流量图中可看出，项目从年季度开始产生收入，直到年季度整个项目才出现盈利。项目净现金流量图累计净现金流量净现金流量项目经济效益敏感性分析由于本项目投资期长达年，考虑到项目建设成本销售单价等因素均有可能发生变化，故针对这些因素设定些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。项目开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原材料价格人工费及其他费用的波动，将会直接影响项目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。现分别设开发成本上升，分析项目经济效益变动的敏感程度。项目开发成本影响程度分析表变动幅度开发成本万元公司利润万元投资回报率回报率下降幅度由表中所示分析结果可看出，本项目经济效益对开发成本的变动非常敏感，只要开发成本上升时，投资利润率就相应下降。当开发成本升幅达到时，项目出现亏损。由此可见严密控制成本开支，推行责任成本制。在项目开发过程中，广泛引入竞争机制，在各环节实行招标承包是行之有效的管理办法。商品房求关系和未来几年内广州政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于广州花都目前及今后相当段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，存在相当的风险。因此，公司做好开发管理工作，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的赢利目标，并取得良好的社会效益。建筑施工过程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在在工程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竟投招标工料包工等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。本项目建设投资需万元，庞大的资金需求将成为项目是否能如期进行的关键。附表开发进度计划表序号内容年年年年项目谈判规划方案调整及区报建工作区第期工程三通平区第期工程施工约万区第期配套工程施工区第二期工程三通平区第二期工程施工约万区第二期配套工程施工区报建工作区三通平区工程施工区配套工程施工附表二区第期工程销售前我司投放计划表序号内容年年小计万元项目转让费建筑安装工程费勘测设计费三通平费配套工程费各种税费企业管理费及不可预见费扣减甲方已投入合计附表三建设期资金流出表序号内容年年年项目转让费建筑安装工程费勘测设计费三通平费配套工程费各种税费企业管理费及不可预见费利息扣减甲方已投入合计附表四项目分期销售计划表项目独立别墅联体别墅公寓合计附表五项目分期销售收入估算表单位万元项目合计独立别墅联体别墅公寓合计附表六项目净现金流量表单位万元项目合计年年年年现金流入销售收入现金流出建设投资销售税费所得税净现金流量累计净现金流量计算指标财务净现值财务内部收益率销售单价的敏感性分析由于市场行情变化或出于竞争的需要，而且从这几年广州房地产市场的走势观察，未来几年内商品房的销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现利润的下降。设商品房销售单价分别下降，分析由此而引起的项目经济效益下降程度。商品房销售单价影响程度分析表变动幅度销售收入万元公司利润万元投资回报率回报率下降幅度由表中所示分析结果可看出，本项目投资利润对此也相当敏感。销售价格下降时，投资回报率分别下降，当销售价格下降幅度达时，项目出现亏损。由此可见，本项目在开发过程中要有效的制定和实施销售方案，尽早回收资金，对确保项目投资效益是非常重要的。此外，在商品房的销售过程中，还应密切注意市场行情，采取各种应急措施，提高竞争力，扩大商品房销售市场。初步营销设想销售范围主要销售推广地区广州花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。前期推广活动以项目主题举办大型的公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目的印象，培养优良的区内文化。同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动的吸引力。这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸的攻势后，以达到蓄势待发效果。软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体的良好关系，以软性广告和新闻稿件的形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户的注意。同时将前期掌握的众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性的条件，以限额方式引入项目的第批消费者。轮筹法销售。在项目全方位立体化的大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目的第批客户。巡回公开展销会有节奏地举办项目的巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度的人士具有现代成功人士形象作为项目的推广形象代表。贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家的关注，从带出本项目的品牌和质素。于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰的统广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度各类媒介的立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目的全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地体现我们的销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。故我司通常采用多元化的广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告电视广告电台广告项目工地之路牌广告策划等对项目作专业的包装。物业管理建议该项目位于广州市的花都区，所以该项目的物业管理宜引入香港先进的物业管理理念和管理方式，从项目的筹划定位阶段开始，到物业的竣工验收交付使用，从物业管理的的