设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款万元，其中万元用于土地补偿，万元用于人员安置补偿，万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。根据与家具厂洽谈的情况，按照平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为元平米，拆迁成本约为万，加上万拆迁和补偿费用的的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为万元。前期工程费前期工程费用主要包括项目申请报告编制费环境影响评价报告编制费交通影响评价报告勘察设计费工程标底编制费招投标管理费工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。表前期工程费估算表序号项目金额万元备注项目申请报告编制费工程咨询公司收费环境影响评价报告编制费环评公司收费交通影响评价报告编制费交评公司收费规划咨询费占基础设施建设费的工程设计费占基础设施建设费的工程造价咨询费占基础设施建设费的工程标底编制费占基础设施建设费的招投标代理费占基础设施建设费的招投标管理费占基础设施建设费的工程建设监理费占基础设施建设费的其它费用占基础设施建设费的合计市政基础设施及公共服务设施建设费依据北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作宗地外通路通电通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下前期相关工作该项工作费用约万，其中包含规划和设计费万，水文地质勘察费万。通路通路方案本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电通水和场地平整工作做准备。成本估算预计道路建设成本约万元，道路照明工程成本约万元，通路工程合计万元。通电通电方案本项目未来将由聂各庄变电站提供，敷设拟采用电缆管沟。成本估算通电方案的工程造价约万元。通水给水方案供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为立方米日的水厂远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按实施，配水管网拟按环状布置。排水方案排水系统近期实施拟采用雨水污水分流的排水体制。度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。远期拟排入聂各庄污水处理厂。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。成本估算给水工程工程预计费用约万元，中水工程约万元，排水工程万元，雨水工程约万元，总成本合计约万元。地块内土地平整平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含了现场所需土方的回填外购土方及土方运输。成本估算土方回填工程成本约万元，场地平整成本约万元，合计约万元。综上，市政设施预计总投入成本为万元。地价款根据周边评估项目的土地毛地价价格，估算项目区商业用地楼面毛地价约为元平方米。由于容积率小于，因此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为万平方米，则出让金总价为万元。管理费用管理费用是土地级开发单位为组织和管理土地级开发项目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的计算，即万元。财务费用财务费用是土地级开发主体的资金成本。本项目的资金来源为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按年期贷款年利率按资金实际占用情况计算利息，为万元，在项目完成后以销售收入还本付息。销售推广费销售推广费是在销售推广土地级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。开发期税费土地级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。不可预见费不可预见费按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。资金使用计划总投资成本费用包括前期开发建设补偿费拆迁和工程等四大类费用，前期费用中包括项目申请报告环境评价抱告交通影响评价报告各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。主要资金使用如下详见表前期部分资金使用时间年月年月，计个月开发建设补偿费部分资金使用时间年月年月，计个月拆迁部分资金使用时间年月年月，计个月工程部分资金使用时间年月年月，计个月。表资金使用计划表项目建设期经营期月月月月月月月月月前期费用开发建设补偿费拆迁费基础设施建设费管理费用销售推广费不可预见费第七章项目竣工后的土地价值分析本土地级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷，包括旅游度假用地绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为万平方米。旅游度假用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。绿地和道路属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本土地级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。本报告主要采用假设开发法剩余法来确定经营性建设用地的熟地价值。假设开发法剩余法是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本利息利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。根据项目区周边商业项目销售情况，商业用地销售单价平均约为元平方米。通过第三四章的比较与分析，可知项目区在位置上较优。经测算详见表，楼面土地价格约为房屋销售价格的，即楼面土地价格约为元平方米。项目区的规划商业经营性建筑面积为万平方米，预计土地开发价值为万元。开发余值的分析假设开发法测算的开发余值为本土地级开发项目实现后并按规划进行房地产开发产生的土地价格，它包含该熟地所产生的利润。表假设开发法单价测算表商业项目说明单价比例金额元开发总价值建设期年二成本费用建造成本建安费用按建面单价红线内市政按建安费用小区配套费按建安费用小计不可预见费按建安费用专业费前期费用红线外，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体的现代化商业圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要。第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设的精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于北京市土地市场的有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值的特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，海淀区大西山旅游风景区的房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是能够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有定的可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年收益率为，项目在财务上可行。二建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目顺利进行。附表成本费用估算表项目建设期经营期月月月月月月月月月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月月月月月月月月月现金流入土地出让收入现金流出建设投资财务成本税金净现金流量累计现金流量折现系数折现率净现值累计净现值表借款还本付息表序号项目建设期经营期合计月月月月月月月月月借款及还本付息期初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期支付利息还款付息资金来源土地收益政按建造成本贷款利息按二之和及地价合计三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值小计四发展商利润按二之和及地价五楼面熟地价二三四第八章财务分析销售收入估算根据回款计划和第七章的土地价值分析，预计本项目的总收入为万元，各阶段的收入为年月万元年月万元表销售收入估算表项目合计年月年月出让回款比例出让收入万元商业成本分